Thomas Filor Immobilien: Selten war Wohnungseigentum erschwinglicher

Berliner befürchten unerschwingliche Mietpreissteigerungen. Immobilienexperten hingegen beruhigen: Die Mieten in der Hauptstadt werden nur noch halb so hoch steigen, wie im Vorjahr. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) bezeichnet Miet- und Kaufpreise in Berlin sogar weiterhin als vergleichsweise günstig zum Rest der Republik.

Auch in Berlin steigen die Mietpreise – es ist nur noch eine Frage der Zeit, bis Münchner Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt zu beklagen sind, befürchten die Bürger der Metropole. Diesen Eindruck kann der gewinnen, wer manche pauschalisierenden Aussagen zum Wohnungsmarkt in der Hauptstadt für absolut bare Münze nimmt. Die Wirklichkeit ist wesentlich differenzierter, wie vergleichende Betrachtungen des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) aufzeigen sollen, die jüngst  vorgestellt wurden. Danach ist jetzt schon eine Verlangsamung des Mietanstiegs spürbar. Bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen sind zwar immer noch Steigerungen zu bemerken. Doch diese sind im Durchschnitt immer noch preiswerter zu haben als in München, Hamburg, Frankfurt am Main oder Stuttgart.

Immobilienexperte Thomas Filor: Deutsche brauchen weniger Wohnraum

Über Jahrzehnte galt: Je mehr Wohnraum, desto besser. Dieser Trend scheint nun umzudrehen.

Laut Einschätzungen der Bundesbank stiegen die Immobilienpreise seit 2010 um knapp 20 Prozent. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes ist die durchschnittliche Fläche deutscher Wohnungen von 2009 bis 2012 um knapp 5 Prozent auf 90,6 Quadratmeter gewachsen. Gleichzeitig nahm die Wohnfläche je Einwohner sogar um fast 10 Prozent auf 46,7 Quadratmeter zu. Doch nun scheinen die „fetten Jahre“ vorbei zu sein. Derzeit sind nämlich kleinere Wohnungen gefragter als früher – auch die persönlichen Wohnflächen könnten sich pro Kopf reduzieren. Hauptursache sind die stark gestiegenen Mieten und Preisen in den deutschen Großstädten. Angaben der Bundesbank belegen, dass die Preise für Immobilieneigentum in den 125 größten, deutschen Städten seit 2010 um fast 20 Prozent gestiegen seien. „Ähnlich verhält es sich demnach auch mit den Mieten,“ bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor. „Seit 2004 erleben wir einen unglaublichen Mietpreisanstieg bei Stadtwohnungen, der teilweise die der Häuser deutlich übertrifft.“

Gerade bei jungen Familien erlebt man es immer häufiger, dass sie beispielsweise eher nach gut geschnittenen Wohnungen mit 65 Quadratmetern statt nach Vier- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen mit unpraktischem Grundriss und zu hoher Miete suchen. Bei der Wohnungssuche stehen wir alle vor diesem einen Kompromiss: Was hat für mich die höchste Priorität? Lage, Preis oder Größe? Oder von allem ein Bisschen? Diese Faktoren wirken sich auf den Preis aus. Vor allem jüngeren Menschen ist die Citylage besonders wichtig. Für sie ist kleiner nicht schlechter, wenn der Komfort der Zentralität gegeben ist.

„Steigende Wohnkosten, immer mehr Single-Haushalte und der Trend zurück in die Stadt begünstigen die Nachfrage nach kleineren Wohnungen deutlich,“ so der Immobilienexperte Thomas Filor schließlich. Anbieter sollten dies künftig intensiver berücksichtigen.

Thomas Filor Immobilien Projekte: Anhaltende Nachfrage bei Wohnimmobilien

Während die Kaufpreisentwicklung für Wohnungen in Berlin nun endlich eine Anpassung an das Niveau einer europäischen Hauptstadt herstellt, sind die Preise in Hamburg und besonders in München mittlerweile grundlegend nicht mehr erklärbar, diese Entwicklung liegt wohl an der starken Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot, wobei man wieder zu der alten aber einfachen Weisheit gelangt: Der Markt bestimmt den Preis.

Bei der Preisfindung spielt allerdings neben der Lage die Qualität der Ausstattung eine immer größere Rolle. Instandhaltungs- und Investitionsdefizite werden sofort bei Findung des Kaufpreises berücksichtigt, Spitzenpreise werden nur noch für Objekte akzeptiert, die bei Lage, Architektur und zeitgemäßer Ausstattung höchsten Ansprüchen genügen.

Einen Einbruch erwarte man nicht, da es immer mehr Menschen zurück in die Ballungsgebiete zieht und dadurch die Nachfrage auch weiterhin auf einem sehr hohen Niveau liegen wird.

Thomas Filor Immobilien , Projekte: Makler vermittelten im letzten Jahr weniger Gewerbefläche

Im 2013 haben Immobilienmakler deutschlandweit knapp eine halbe Million Quadratmeter Einzelhandelsmietfläche vermittelt. Während der Flächenabsatz um 17 Prozent abnahm, stieg die Zahl der Verträge, berichtet das Maklerhaus Jones Lang Lasalle (JLL). Somit zeichnet sich klar ab, dass der Bedarf der Anmietung gestiegen ist, die gewünschte Größe der Objekte sich aber verringert hat. Der Anteil der zehn größten deutschen Metropolen am gesamten Vermietungsvolumen gab von 35 auf 33 Prozent nach. Berlin führe die Rangliste der Großstädte nach dem Flächenumsatz weiter an, bleibe aber mangels Großvermietungen hinter den Erwartungen doch um Einiges zurück, ergänzt JLL. Seine Berechnungen

Thomas Filor Immobilien Projekte: Preisexplosion bei Immobilien hält an

Der deutsche Immobilienmarkt kennt derzeit keinen Halt. Vor allem in Berlin und den westlichen Ballungsgebieten wird Wohnraum immer teurer. Für 2014 heißt es: Fünf Prozent mehr für Neubauwohnungen.

Laut einer Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) im Auftrag der Deutschen Bank wird sich der Preisanstieg bei Immobilien auch in diesem Jahr fortsetzen. Demnach könne 2014 der Preis von Einfamilienhäusern im Schnitt um drei Prozent und der von Neubauwohnungen um fünf Prozent steigen. Anhaltend günstigen Bauzinsen und die weiterhin hohe Nachfrage nach Immobilien tragen zu dieser Entwicklung bei. Die Studie zeigt, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkt zwar Züge eines Booms hätte – eine Immobilienblase aber nicht in Sicht sei. Die Studie sieht sogar eine Normalisierung: Da gleichzeitig die Einkommen anzogen und die Zinsen sanken, sei die Finanzierung von Immobilien für private Haushalte nach wie vor bezahlbar, erklärten die Experten. Das gelte für Deutschland insgesamt, aber deutlich weniger für westdeutsche Ballungsräume und Berlin. Demografische, gesamtwirtschaftliche und finanzielle Gründe führten seit Anfang 2008 dazu, dass die Haus- und Wohnungspreise in Deutschland preisbereinigt um rund drei Prozent jährlich steigen, meint Tobias Just von der Universität Regensburg. Immobilienexperte Thomas Filor erachtet mehrere Faktoren als preissteigernd: „Die Zahl der Beschäftigung ist deutlich gestiegen, hinzu kommen die niedrigen Kreditzinsen, die enorme Urbanisierung und Zuwanderung nach Deutschland. Die unsichere Situation an den Finanzmärkten tut ihr Übriges.“ Immobilien seien sinnbildlich der „Rettungsanker“ inmitten der Krise. Eine Immobilienblase müssen wir trotz allem wohl nicht befürchten, so die Studie. Deutschland erfülle nicht die typischen Anzeichen dafür: lockere Kreditvergabe, eine Überhitzung der Wirtschaft oder ein Auseinanderlaufen von Preis- und Mietentwicklung seien nicht zu erkennen. Schließlich betont die Studie, dass das reale Kreditwachstum in Deutschland sehr moderat verläuft und weit entfernt sei von einer Preisdynamik wie in Südeuropa oder den USA vor der Finanzkrise.

Thomas Filor Immobilien Projekte: "Hohe Einsparung beim Heizen möglich"

Ordentlich gedämmte Gebäude sparen Heizkosten und senken den CO2-Ausstoß. Der Mieterbund und  die Hausbesitzer  sind  mit den derzeitigen Sanierungsregeln nicht zufrieden  und legten nun einen Reformvorschlag vor.

Je älter ein Gebäude und je gründlicher die energetische Sanierung geplant ist, desto teurer wird das Vorhaben. Die wirtschaftlich sinnvollste und wohl auch am häufigsten gewählte Variante ist die bewährte Kombination von energetischer und allgemeiner Sanierung.

Die Forderung an die Politik lautet: Energetische Modernisierung muss sich für Mieter sowohl Vermieter rechnen. Sie schlagen vor, dass durch staatliche Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und Steuererleichterungen die Kosten für energetische Sanierungen bei Mietwohnungen zu je einem Drittel auf Vermieter, Mieter und Staat verteilt werden sollen.

So vielfältig, wie die verschiedenen Möglichkeiten zur energetischen Sanierung eines Gebäudes, so vielfältig sind auch die jetzigen staatlichen Förderinstrumente - vom zinsgünstigen KfW-Darlehen bis zu direkten Zuschüssen zu den Sanierungskosten. Aufgrund der Vielfalt der verschiedenen Fördermöglichkeiten und Voraussetzungen empfiehlt es sich einen unabhängigen Energieberater hinzuzuziehen, der übrigens auch  bezuschusst wird. Ein großer Teil der Hilfen besteht momentan in zinsgünstigen Darlehen, was aber bei den aktuell ohnehin niedrigen Bauzinsen  keinen  besonderen Anreiz darstellt.

Thomas Filor: Weniger Zwangsversteigerungen in Deutschland

Eine erfreuliche Nachricht vom Immobilienmarkt: Die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland geht zurück

In den USA stehen Zwangsversteigerungen an der Tagesordnung. Hierzulande müssen immer weniger Familien ihr Haus räumen. Grund dafür ist der florierende Immobilienmarkt. Dieser regelrechte „Boom“ zahlt sich auch für verschuldete Eigentümer aus. Immer weniger Immobilien müssen versteigert werden – die Zahl ist im vergangenen deutlich gesunken. „Durch die hohe Nachfrage nach Immobilien finden immer mehr Eigentümer Käufer und können so eine Zwangsversteigerung verhindern,“ bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor.

Des Weiteren teilte Argetra mit, dass im Jahr 2013 die angesetzten Gerichtstermine um mehr als 22 Prozent gefallen seien. Der Fachverlag hatte 2013 die Versteigerungsdaten bei rund 500 Amtsgerichten ausgewertet. Mit 47.600 Terminen seien bei den Amtsgerichten rund 14.000 weniger Immobilien unter den Hammer gekommen als ein Jahr zuvor.

Insgesamt wurden in allen Bundesländern weniger Immobilien zwangsversteigert. Überdurchschnittliche Rückgänge verzeichnete Argetra dabei in Niedersachsen, Sachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt. Betrachte man aber die Anzahl der Termine pro 100.000 Haushalte, so liege diese zum Beispiel in Sachsen-Anhalt trotz eines starken Rückgangs viermal so hoch wie in Bayern. Nichtsdestotrotz blieben Wohnimmobilien mit einem Anteil von 70 Prozent die am häufigsten versteigerten Objekte.

„Während der Finanzkrise haben Millionen Amerikaner ihre Häuser durch Zwangsversteigerungen verloren. Und auch bei uns sah die Zahl der Versteigerungen über einige Jahre nicht sehr rosig aus. Wir können uns über die Situation in Deutschland sehr glücklich schätzen und hoffen, dass diese positive Entwicklung anhält,“ so Thomas Filor.

Filor Immobilien Projekte: Wer früher kauft, hat mehr davon

In vielen unserer Nachbarländer ist es  üblich ist, bereits in jüngeren Jahren eine Immobilie zu kaufen, junge Deutsche allerdings warten  gerne, bis optimale Rahmenbedingungen in Form des Jobs fürs Leben und eines sehr soliden Eigenkapitalanteils da sind. Die Folgen sind gravierend: Zu viele verpassen den Einstieg ganz und gar– und damit leider auch die Chance auf einen wichtigen Grundstein für Altersvorsorge und Vermögen. Das aktuell niedrige Zinsniveau kann auf jeden Fall helfen, diesen Einstieg zu  vereinfachen. “Anstatt noch weitere Jahre Miete zu zahlen und zu aktuell sehr niedrigen Zinsen Eigenkapital anzusparen, kann es sich jetzt bei entsprechendem Einkommen lohnen, mit einem etwas höheren Beleihungsauslauf den Weg in die eigenen vier Wände zu finden”, so laut  Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, und er erläutert: “Das bedeutet: Wer zum Beispiel nicht 30 oder mehr Prozent an Eigenkapital mitbringt, sondern mit 20 Prozent agiert, erhält im Moment Bestkonditionen von 3,10 Prozent effektiv für eine langlaufende 15-jährige Sollzinsbindung.

Gerade jüngere Interessenten sollten individuell prüfen, ob sich für sie jetzt der Kauf einer Immobilie lohnt – auch wenn sie aktuell nicht mehr als 20 Prozent der Kaufpreissumme in Form von Eigenmitteln einbringen können. “Wer in jungen Jahren kauft, investiert frühzeitig in den eigenen Vermögensaufbau anstatt in Mietzahlungen. Insgesamt verlängert sich dadurch die Zeit des mietfreien Wohnens und im Alter steht mehr Geld zur Verfügung”, so die Aussage von  Michiel Goris. Neben dem wichtigen Aspekt der Altersvorsorge sollte laut Interhyp natürlich auch die emotionale Rendite nicht unterschätzt werden. “Zehn Jahre länger in den eigenen vier Wänden zu leben, bedeutet zehn Jahre mehr Lebensqualität.”