Thomas Filor aus Magdeburg, Immobilienexperte: Berlin wird europäischer Investitionsmittelpunkt

Darauf hat Deutschlands Hauptstadt noch gewartet: Immerhin 500 internationale Immobilienfachleute, bestehend aus Investoren, Finanzierern, Maklern und Entwicklern haben Berlin zum angesagtesten Standort gekürt.  „Im internationalen Vergleich niedrige Preise, eine junge Bevölkerung und als zukunftsträchtig geltende Wirtschaftszweige sind nur einige Argumente, die zu dieser Entscheidung führten“, so Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg. Seine Unternehmensgruppe hat in Berlin ebenfalls schon mehrere Projekte realisiert. Im Wohnbereich sieht Filor dabei schon stark steigende Preise, die die potentielle Projektauswahl deutlich einschränken. 

Die Veröffentlichung zu Berlin erschien im Rahmen des Investmentbarometers „Emerging Trends in Real Estate Europe 2015“ – herausgegeben vom Urban Land Institute (ULI) und dem Beratungsunternehmen PwC. Während der Vorjahressieger München nicht einmal mehr einen Platz unter den ersten zehn einnehmen konnte, schafften es verstärkt krisengeschüttelte Länder ihre Metropolen zu positionieren, wie Lissabon, Madrid oder Athen. „Hier wittern Investoren insbesondere Opportunitäten, sollte die Wirtschaft wieder entsprechend anspringen“, so Thomas Filor. Die Befragung zeigt dabei auch, dass sich viele Investoren künftig verstärkt B- und C-Städte ansehen wollen.

Unter dem Strich, so Bernhard Bomke in der Immobilienzeitung, „bleiben Immobilien-Investments hochgradig populär.“ 70 Prozent der befragten Investoren seien sich denn auch sicher, dass weiterhin Kapital in die europäischen Immobilienmärkte fließen würde. Zu den Großinvestoren würden dabei auch Staats- und Pensionsfonds aus Asien oder Nordamerika zählen. Aber auch europäische institutionell ausgerichtete Investoren wären weiterhin mit dabei. Als Bremse wurde genannt, dass zu wenig investitionsfähige Objekte zur Verfügung ständen.

„In die Untersuchung mit einbezogen wurde auch, inwieweit Informationen zu den entsprechenden Teilmärkten eine Rolle spielen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Erkennbar wäre, dass der Informationsbedarf steigt. So beispielsweise im Hinblick auf die Bevölkerungs- oder Altersstruktur. Kenntnisse darüber sollen helfen, Investitionsentscheidungen zielgerichtet vornehmen zu können.   

Thomas Filor Immobilien Projekte: Immobilien so erschwinglich wie nie zuvor

In begehrten Boomstädten Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Düsseldorf und Köln ziehen die Immobilienpreise weiterhin enorm an. Laut einer aktuellen Studie des Immobilienverbandes IVD ist Wohneigentum in Deutschland jedoch insgesamt erschwinglicher als je zuvor. Laut IVD ist demnach nun der ideale Zeitpunkt für den Kauf des Eigenheims. „Wichtig für die Betrachtung der Leistbarkeit einer Immobilie sind nicht nur die Preise“, sagte IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.

Thomas Filor Immobilien Projekte: Frankreichs Immobilienmarkt leidet unter Sanktionen gegen Russland

Russen und Chinesen sind seit Jahren wichtige Investoren im Immobiliensektor. In Frankreich interessieren sie sich vor allem für Luxusgüter und Ferienimmobilien. Seit den Sanktionen gegen Frankreich hat sich die Nachfrage allerdings reduziert. „Vor einigen Jahren erfreute sich Frankreich noch großer Beliebtheit bei Immobilieninvestoren, wie die übrigen EU-Länder auch,“ weiß Immobilienexperte Thomas Flor.

Thomas Filor Immobilien Projekte: Winterschäden an Immobilien schnell beheben

Hierzulande werden wir im Winter nie vollständig von Frost, Sturm, Schnee oder Hagel verschont. Vor allem die Immobilien leiden sehr unter den witterungsbedingten Umständen. Doch auch wenn es kostenspielig ist: Reperaturen sollten nicht lange aufgeschoben werden, denn die Schäden können sich verschlimmern. Immobilienexperte Thomas Filor rät Immobilienbesitzern zur Frühjahrsinspektion des Hauses von innen und außen.

Thomas Filor, Immobilien Projekte: Immobilien durch Crowdfunding – der neue Trend?

Crowdfunding ist in aller Munde. Thomas Filor hinterfragt, ob diese Finanzierungsalternative für Immobilien geeignet ist

Die Kapitalgewinnung durch Crowdfunding, sprich Schwarmfinanzierung, ist in den USA bereits an der Tagesordnung. Auch in Deutschland erfreut sich dieser Trend, vor allem bei Start-Up-Unternehmen, großer Beliebtheit. „Doch wie realistisch ist der Trend für Immobilienprojekte“, fragt sich Immobilienexperte Thomas Filor. Eine aktuelle Studie des Immobilienportals Immonet greift auf, ob diese Art der Finanzierung wirklich eine Option für Immobilieninteressenten darstellt. Demnach ist der großen Mehrheit der Deutschen Crowdfunding  als Finanzierungsform zu wenig greifbar. Nur 20 Prozent der Befragten können sich vorstellen, die eigene Immobilie über Crowdfunding finanzieren zu lassen. „In den USA und Großbritannien ist Crowdfunding schon am Immobilienmarkt angekommen“, weiß Filor. „In Deutschland haben erst wenige Betreiber des Immobiliensektors Projekte mit Crowdfunding realisiert.“ Trotz berechtigter Skepsis sieht der Immobilienexperte durchaus hohes Potential.

Die Investoren scheinen unterdessen noch skeptisch zu sein: 62 Prozent der Befragten gaben an, dass ihnen diese Finanzierungsmethode zu unsicher sei. Lediglich ein Prozent der Befragten gab an, Immobilien-Crowdfunding überhaupt schon einmal genutzt zu haben. Hier spielen auch Geschlechterunterschiede eine Rolle: Frauen sind verhältnismäßig weniger risikofreudig. Von ihnen würden laut Immonet-Studie nur 12 Prozent private Kleinstkredite für den Erwerb einer eigenen Immobilie in Anspruch zu nehmen. Bei den Männern sind es immerhin doppelt so viele (knapp 30 Prozent). Ein weiteres, entscheidendes Zielgruppenmerkmal ist der Altersunterschied. Da das Phänomen Crowdfunding  im Immobiliensektor noch sehr neu ist, können sich vor allem die 25- bis 34-Jährigen offensichtlich besser damit identifizieren. Bei den über 55-Jährigen lehnen ganze 72 Prozent diese Finanzierungsform ab, da sie ihnen zu riskant erscheint.

Schließlich meint Immobilienexperte Thomas Filor: „Es wird sich zeigen, ob sich die Unsicherheit gegenüber Crowdfunding legen wird. Doch die Vorstellung, dass Anleihen von privat zu privat, unabhängig von klassischen Kreditinstituten zustande kommen, ist nicht nur äußerst interessant, sie funktionieren ja auch in anderen Bereichen.“ Allerdings müssten sicher noch einige Voraussetzungen erfüllt werden, damit sich das Konzept der Schwarmfinanzierung auch im konservativen Immobilienmarkt durchsetzt.

Thomas Filor, Immobilien Projekte: Hotels stehen bei Investoren wieder hoch im Kurs

Deutsche Hotels gelten bei nationalen und internationalen Anlegern als attraktives Investment. In den vergangenen Jahren haben sich vor allem Shoppingcenter und Logistikparks großer Beliebtheit erfreut. Doch nun zeichnet sich auch das Comeback der Hotels ab, vor allem jene in den Boomstädten Berlin, München und Frankfurt. Für diesen Trend gibt es laut dem Immobilienexperten Thomas Filor gleich mehrere Ursachen: Die solide, deutsche Wirtschaft, ein niedriges Zinsniveau, eine Finanzierungsbereitschaft seitens der Banken und der niedrige Euro spielen hierbei eine wesetliche Rolle.

Thomas Filor, Immobilien: Letzte Lösung Milieuschutz

In Berlin herrscht „Milieuschutz“. Doch warum ist dieser relevant? – Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf

Der sogenannte „Milieuschutz“ soll steigende Mieten in der Hauptstadt verhindern. Des Weiteren liegt der Milieuschutz sozialen Erhaltungsverordnungen zugrunde.  „Ziel ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken oder vorzubeugen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Wohnungsbesitzer in Berlin werden jedoch teilweise dadurch eingeschränkt. Sie können beispielsweise nicht ohne weiteres einen Kamin oder einen Balkon anbauen. „Eigentümer, die in ihrer Immobilie etwas investieren möchten, laufen Gefahr, gegen die Vorschriften zum Milieuschutz zu verstoßen“, so Filor weiter. 

Im beliebten Berliner Bezirk Pankow gelten mittlerweile folgende Dinge als Luxus und Aufwertung der Immobilie: Zusammenlegung zweier Wohnungen, ein Gäste-WC, Fußbodenheizung und ein zweiter Balkon. Die Bezirksstadträte von Pankow haben entschieden, dass ein Gäste-WC oder eine zweite Dusche als „Luxussanierung“ eingestuft werden sollte und somit als vorschriftswidrig gilt. So war Berlin-Pankow der Vorreiter in Sachen Milieuschutz und hat bereits 2001 damit angefangen, diskutiert wurde bereits seit 1997. 

Unterdessen gelten in Tempelhof-Schöneberg die Zusammenlegung zweier Wohnungen, der Einbau eines zweites Badezimmers, einer Küche und einer Gegensprechanlage als Luxus. „Der Sinn und Zweck des Milieuschutzes liegt darin, mit den entsprechenden Vorschriften den Vermietern zu verbieten, Bauvorhaben als Vorwand für überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu verwenden“, bestätigt Thomas Filor. 

Schließlich darf sich nichts verändern, alles muss beim Alten bleiben, lautet die Devise. Dabei spielt es nicht einmal eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie vermietet hat oder selbst darin wohnt: Auch dann darf er nicht frei darüber entscheiden, wie er seine eigene Wohnung ausstatten mag – denn er könnte sie ja zukünftig vermieten. In Berlin hat der Milieuschutz bereits die Meinungen gespaltet und die Gemüter erhitzt: Immer wieder landen strittige Fälle vor dem Verwaltungsgericht.

Thomas Filor, Immobilien Projekte: Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen

Ein Verbot, welches die Gemüter erhitzt – sowohl auf Mieter-, als auch auf Eigentümerseite

Für Berlin sind in bestimmten „Milieuschutzgebieten“ sogenannte Umwandlungsverbote geplant: „Hierbei geht es um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Das Vorhaben stößt in Teilen der Immobilienwirtschaft auf heftigen Widerstand. Andreas Geisel (SPD) sagt, dass zukünftig eine Umwandlung nur noch unter bestimmten Bedingungen möglich sein soll. Ihm zufolge hat sich die Zahl der Mietwohnungen, die in Eigentum umgewandelt wurden, im vergangenen Jahr fast verdoppelt. Demnach seien 2011 rund 4700 Wohnungen umgewandelt worden, 2014 seien es schon 9200 gewesen.

Gegen das Verbot sprach sich der Immobilienverband IVD Berlin-Brandenburg, eine standesrechtliche Vertretung für Immobiliendienstleister, Makler, Verwalter und Sachverständige, aus: Das Verbot trage in keiner Weise zur Entlastung des Berliner Wohnungsmarktes bei und werde Mietern zudem die Möglichkeit nehmen, eines Tages als Eigentümer ihrer angestammten Wohnung in den Ruhestand zu gehen. „Die Problematik besteht darin, dass Mieter daran gehindert werden, kapitalgedeckte Altersvorsorge zu betreiben“, erklärt Thomas Filor.

In Berlin müssen Hausbesitzer, die ihre Mietwohnungen umwandeln oder verkaufen wollen, momentan keine generelle Genehmigung einholen. Geisel sagte im Berliner Abgeordnetenhaus, dass die Neuregelung in den sogenannten Erhaltungsgebieten gelten solle. Das Verbot würde in der Praxis rund 160 000 Wohnungen betreffen. Zu den Erhaltungsgebieten zählen beispielsweise die Bezirke Pankow, Mitte oder Charlottenburg-Wilmersdorf. Weitere Bezirke können Anträge auf Erhaltungsgebiete stellen.

„Die Gentrifizierungsprozesse finden ohnehin statt. Das Angebot an kaufbarem Wohnraum wird verknappt, was wiederum Folgen für das Preisniveau haben wird“, so Filor schließlich. Die 10-jährige Kündigungssperrfrist und das Mietervorkaufsrecht, Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen, die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen und die erforderliche Zustimmung der zuständigen Behörden bei Sanierungen sind Grenzen, die reichen, meinen hierzu einige Fachleute. Der Immobilienexperte Thomas Filor schließt sich dabei der Meinung an, dass bestimmte Teilmärkte nicht überreguliert werden sollten.