Immobilienexperte Thomas Filor erklärt, warum sich eine Immobilie auch im Alter lohnen kann

Warum die Immobilie nicht zwangsläufig bis zur Rente abbezahlt sein muss

„Der Ratschlag, seine Immobilie bis zum Rentenalter abzubezahlen, ist grundsätzlich einleuchtend“, meint Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Mit der hohen, monatlichen, finanziellen Belastung eines Immobilienkredits möchten sich viele im Alter verständlicherweise nicht mehr belasten. Viele Menschen haben Angst, ihren Kredit nicht mehr bedienen zu können oder wollen lediglich ruhiger und kostensparender leben“, so Filor weiter. Der Immobilienexperte aus Magdeburg ist der Meinung, dass sich eine Immobilie durchaus auch im Alter lohnen kann, beziehungsweise zu einem späteren Zeitpunkt im Leben. „Wohnen kostet immer Geld, ob man nun der monatlichen Mietbelastung oder eben Kreditbelastung ausgesetzt ist. Solange die Gesamtdarlehenshöhe in einem realistischen Verhältnis zum Wert der Immobilie steht, sollte die Finanzierung keine Probleme machen“, erklärt Thomas Filor.

Des Weiteren weiß der Immobilienexperte auch aus eigener Markterfahrung, dass man nicht von vorne herein von einer speziellen Immobilienentscheidung abraten kann – denn die jeweiligen Immobilienfinanzierungen sind zu individuell. Wichtig sei es, sich die monatlichen Raten auch im Alter leisten zu können – man muss also in gewisser Weise sein Einkommen kalkulieren können. Neben den finanziellen Gegebenheiten, spielen auch die familiären Umstände eine zentrale Rolle in jener Entscheidung: „Wenn man Kinder hat, sollte man mit ihnen sprechen, in wie weit sie interessiert wären, die Immobilie im Todesfall zu übernehmen. Wenn keine Nachkommen vorhanden sind, besteht immer die Möglichkeit die Immobilie zu verkaufen“, so Thomas Filor. Wollen die Kinder die Immobilie übernehmen gilt es, die Anschlussfinanzierung, sowie die Erbschaftssteuer zu berücksichtigen und im Idealfall generationsübergreifend gemeinsam zu entscheiden, wie die Zukunft der Immobilie aussehen soll. „Leider kann diese Entscheidung auch langwierig sein und zu einem Streitthema ausarten, doch es sollte sich jeder Immobilienbesitzer bewusst sein, wie wichtig solche Absprachen sind“, rät Thomas Filor abschließend. 

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Auftragspolster gehen zurück

Die deutsche Immobilienwirtschaft boomt, aber die Auftragseingänge sinken. So könnte man die statistischen Ergebnisse des letzten Jahres beschreiben. So gingen die Auftragspolster der Unternehmen aus dem Bauhauptgewerbe mit 20 und mehr Arbeitnehmern weiter zurück. Wie schon im Vormonat sank das Auftragseingangsvolumen im Oktober 2014 im Vergleich zum Vorjahresmonat preisbereinigt um 4,5 %. Dies meldet das Statistische Bundesamt. Insgesamt reduzierte sich von Januar bis Oktober 2014 das Auftragseingangsvolumen im Verhältnis zum Vorjahreszeitraum. „Für diese Entwicklung kann es unterschiedliche Gründe geben“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Einschränkungen sehen viele beispielsweise in der weiterhin niedrigen Kreditlinie vieler Unternehmen.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Ist neu immer besser?

Warum eine gebrauchte Immobilie manchmal sinnvoller ist als ein selbstgebautes Eigenheim

„Der Vorteil einer selbstgebauten Immobilie liegt auf der Hand: Man hat im besten Falle die Möglichkeit seine persönlichen Vorstellungen vom perfekten Eigenheim verwirklichen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Doch leider funktioniert dies nicht immer zu 100 Prozent. Daher kann es sinnvoller sein, sich für eine gebrauchte Immobilie zu entscheiden“, weiß der Immobilienexperte. Denn Altbauten haben viele Vorteile und – entgegengesetzt der allgegenwärtigen Mehrheitsmeinung – geringe Risiken. Das Sprichwort: „Neu ist immer besser“ funktioniert beim Hauskauf also nicht ganz einwandfrei. 

Unterdessen zeigt eine Studie des größten deutschen Baukreditvermittlers Interhyp, dass nur 30 Prozent der Baufinanzierungen auf einen Neubau entfallen, während es bei gebrauchten Immobilien 40 Prozent sind. Bei den verbliebenen 30 Prozent handelt es sich um Anschlussfinanzierungen und Kredite für Umbau und Modernisierung. „Gut zu wissen ist aber auch, dass die Preisdifferenz zwischen neuen und gebrauchten Immobilien anfangs nicht erheblich hoch ist“, erklärt Thomas Filor. Laut Bausparkassengruppe LBS zahlen Immobilienkäufer für ein neues Einfamilienhaus durchschnittlich 230.000 Euro und 148.000 Euro für eine gebrauchte Immobilie. Nichtsdestotrotz gilt ein Neubau als das kostspieligere Vorhaben. Zwar sind die Bauzinsen niedrig, doch die gestiegenen Baukosten und Grundstückspreise überwiegen eindeutig. „Hinzu kommt auch, dass die Kalkulation für einen Neubau komplexer ist“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor. Eine gebrauchte Immobilie kann ein Altbau im klassischen Sinne sein, als auch ein relativ neues Reihenhaus, welches erst seit kurzer Zeit bewohnt ist. Laut LBS ist das Angebot an gebrauchten Immobilien ungefähr vier- bis fünfmal so groß ist wie die Zahl der jährlich fertiggestellten Neubauten. Schließlich sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: „Nicht unterschätzen sollte man natürlich die regionalen Unterschiede. Die Boomstädte haben teilweise ihre eigene Preispolitik, die man aufmerksam verfolgen sollte, wenn man plant, sich hier eine Immobilie anzuschaffen.“

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Milieuschutz soll steigende Mieten in der Hauptstadt verhindern

Der sogenannte „Milieuschutz“ soll steigende Mieten in der Hauptstadt verhindern. Des Weiteren liegt der Milieuschutz sozialen Erhaltungsverordnungen zugrunde.  „Ziel ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken oder vorzubeugen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Wohnungsbesitzer in Berlin werden jedoch teilweise dadurch eingeschränkt. Sie können beispielsweise nicht ohne weiteres einen Kamin oder einen Balkon anbauen. „Eigentümer, die in ihrer Immobilie etwas investieren möchten, laufen Gefahr, gegen die Vorschriften zum Milieuschutz zu verstoßen“, so Filor weiter. 

Im beliebten Berliner Bezirk Pankow gelten mittlerweile folgende Dinge als Luxus und Aufwertung der Immobilie: Zusammenlegung zweier Wohnungen, ein Gäste-WC, Fußbodenheizung und ein zweiter Balkon. Die Bezirksstadträte von Pankow haben entschieden, dass ein Gäste-WC oder eine zweite Dusche als „Luxussanierung“ eingestuft werden sollte und somit als vorschriftswidrig gilt. So war Berlin-Pankow der Vorreiter in Sachen Milieuschutz und hat bereits 2001 damit angefangen, diskutiert wurde bereits seit 1997. 

Unterdessen gelten in Tempelhof-Schöneberg die Zusammenlegung zweier Wohnungen, der Einbau eines zweites Badezimmers, einer Küche und einer Gegensprechanlage als Luxus. „Der Sinn und Zweck des Milieuschutzes liegt darin, mit den entsprechenden Vorschriften den Vermietern zu verbieten, Bauvorhaben als Vorwand für überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu verwenden“, bestätigt Thomas Filor. 

Schließlich darf sich nichts verändern, alles muss beim Alten bleiben, lautet die Devise. Dabei spielt es nicht einmal eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie vermietet hat oder selbst darin wohnt: Auch dann darf er nicht frei darüber entscheiden, wie er seine eigene Wohnung ausstatten mag – denn er könnte sie ja zukünftig vermieten. In Berlin hat der Milieuschutz bereits die Meinungen gespaltet und die Gemüter erhitzt: Immer wieder landen strittige Fälle vor dem Verwaltungsgericht.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Wohnzellen wie in Japan geplant

Da viele Menschen mit begrenzten finanziellen Mitteln auf der Suche nach einem Heim sind,ist man im Bundesbauministerium nun auf die Idee eines neues Förderprogramm gekommen. Mit 120 Millionen Euro soll bis Ende 2018 der Neubau sogenannter spezieller Mikro-Wohnungen gefördert werden. Diese Mikrowohnung besteht aus lediglich 14 Quadratmetern Wohnraum, einer Küchenzeile sowie einem Mini-Bad. Die Gesamtgröße soll 22 Quadratmeter nicht überschreiten.. Im Klartext: Ministerin Hendricks plant die Mini-Wohnzelle, für jedermann erschwinglich mit  260 Euro Warmmiete. Ist es denn sinnvoll, wenn der Bau von Mini-Wohnungen gefördert wird, oder offenbart diese Idee lediglich die Hilflosigkeit deutscher Wohnungspolitik? Alles eine fRage der Betrachtungsweise.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Immobilien für Flüchtlinge

Wie das Flüchtlingsthema auch die Immobilienbranche bewegt

Immobilienexperte Thomas Filor macht auf die Wohnungsnot der Flüchtlinge aufmerksam: „Für immer mehr Flüchtlinge stehen nur noch in Zeltstädten zur Verfügung. Darum wollen mehrere Bürgermeister per Beschlagnahmung nun an Wohnraum für Flüchtlinge kommen“, so Filor. Der Tübinger Oberbürgermeister Boris Palmer (Grüne) zum Beispiel hat nach eigenen Angaben der Rechtsabteilung seiner Stadt die Anweisung ausgesprochen, nun diese umstrittene Möglichkeit zu prüfen. Er bevorzuge natürlich die Anmietung oder den Kauf von Gebäuden, aber er halte auch eine Beschlagnahmung für ein halbes Jahr für möglich, da eine Notlage herrsche und einige Gebäude über Jahre hinweg "mutwillig" leer stehen. „Auch die Immobilienbranche bewegt der immer stärkerer Flüchtlingszuwachs“, so Thomas Filor weiter. „Im Herbst und Winter wird sich die Lage zusätzlich zuspitzen und dann ist auch die Regierung gefragt.“

Unterdessen kommen auch aus den Unionsparteien Überlegungen zur Beschlagnahmung. Bayerns Ministerpräsident Horst Seehofer hatte dieses heikle Thema für die kalte Winterzeit für öffentliche Einrichtungen, beispielsweise für Kasernen, ins Gespräch gebracht. Frank Klingebiel, der Oberbürgermeister von Salzgitter, kann sich dagegen sogar auch einen zwangsweisen Zugriff auf privates Wohneigentum vorstellen.  Die Eigentümer sollen im Fall der Beschlagnahmung eine Kostenerstattung erhalten. „Nun entstehen die verschiedensten Ansätze, eine Lösung für Flüchtlinge zu schaffen, die allerdings nicht ganz konfliktlos bleiben“, meint Thomas Filor aus Magdeburg. Schließlich sind es nämlich die Verbände der Wohnungswirtschaft, welche die Vorschläge von Palmer und Klingebiel generell ablehnen. So weist der GdW darauf hin, dass Kommunen und Wohnungsunternehmen oft bei Kooperationen gut zusammenarbeiten und Flüchtlinge dort bereits ohne Zwangsmaßnahmen in Mietwohnungen unterkommen. Ein Eingriff in das Eigentumsrecht sei nicht nur undenkbar, sondern aus eben diesem Grund auch unnötig. Der Eigentümerverband Haus & Grund vermittelt nach eigenen Angaben selbst in einigen Fällen die Vermietung an Flüchtlinge. „Fakt ist, dass es in Städten, die tolerant sind und sich bemühen, auch funktionieren wird, Flüchtlinge unterzubringen“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. 

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Immobilien werden für Familien in deutschen Großstädten unerschwinglich

Wohnimmobilien in Deutschlands Großstädten werden immer teurer. In sieben der großen Städten Deutschlands, von Berlin bis Stuttgart, sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen innerhalb  von fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mietpreisen sind es 25 Prozent. Nun klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum mehr  leisten können. Über einen Zeitraum über 20 Jahre gesehen sind die Mieten allerdings  langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Mietsenkung dank falscher Quadratmeterangabe

Wie eine falsche Quadratmeterzahl die Miete mindern kann - aber nicht muss

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf die Möglichkeit aufmerksam, für den Fall einer falschen Quadratmeterangabe eine Mietminderung zu verlangen. "Eine Mietminderung ist zwar nicht immer möglich, doch weichen die Daten aus dem Mietvertrag zu stark von der Realität ab, ist dies für Mieter gut zu wissen", so Thomas Filor. Der Mietvertrag gibt Auskunft darüber, wie viel Miete monatlich gezahlt werden muss. Doch welche Rolle spielen die Quadratmeterzahl oder die Anzahl der Räume bei der individuellen Festlegung? „Fakt ist: Weicht die Wohnungsfläche von den Angaben im Mietvertrag um mehr als 10 Prozent ab, berechtigt das zu einer Mietminderung. Nichtsdestotrotz kommt es letztendlich auf die Angaben im Vertrag an“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor.

Unterdessen teilt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az.: 11 C 545/13), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mit, dass auch folgendes im Mietvertrag angegeben werden kann: Neben einer ungefähren Quadratmeterzahl kann auch angegeben werden, dass sich der räumliche Umfang der gemieteten Sache aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt. So lag dem Amtsgericht ein Fall vor, in dem ein Mieter gezahlte Mieten und Betriebskosten zurückverlangt, da die vertraglich aufgeführten „ca. 220 qm“ tatsächlich unterschritten wurden. Der Mietvertrag wies eine Besonderheit auf: Nach der Flächenangabe war ausdrücklich aufgeführt, dass diese Angabe wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstandes diene. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergebe sich aus der Angabe der vermieteten Räume. Aufgrund dieser Klausel entschied das Gericht, dass der Vermieter dem Mieter nichts zurückzahlen müsse.

Schließlich könne in der Vereinbarung keine Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden, denn aus der Regelung geht klar hervor, dass sich der Umfang der vermieteten Fläche nach den genannten Räumen und nicht nach der Quadratmeterangabe richten soll. „Der besagte Vermieter muss einzig die nächste Betriebskostenabrechnung nach der richtigen Flächenangabe erstellen“, erklärt Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Ausländische Investoren treiben Immobilienpreise weiter in die Höhe

Immobilien in Deutschland werden immer teurer, Grund dafür ist die anhaltende Nachfrage  ausländischer Investoren. Wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) Mitte des Monats  mitteilte, verteuerten  sich die Einkaufspreise  im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum um satte 4,9 Prozent. Und wieder fällt der Preisanstieg bei Wohnimmobilien höher aus als bei gewerblich genutzten Einheiten.

Nach Angaben des Verbandes interessieren sich  ausländische Investoren nach wie vor für Mehrfamilienhäuser.

Der VDP begründet das anhaltend hohe Interesse mit der wirtschaftlichen Stabilität Deutschlands, dem schwachen Euro. Trotz erhöhter Bautätigkeit ist  Wohnraum in vielen deutschen Großstädten knapp, was diese zusammen mit ihrer besonders hohen Wertbeständigkeit sehr begehrenswert mache.