Thomas Filor über bundeseigene Immobilien in Berlin

Warum der Rechnungshof Kritik an bundeseigenen Immobilien übt

Magdeburg, 19.10.2016. „Ursprünglich wurde der Bund immer stark kritisiert, wenn es darum ging, Berliner Immobilien zum Höchstwert zu verkaufen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. „Dies wirkt sich nämlich preistreibend auf den Markt aus. Nun, wo der Bund die Verkaufspraxis ändern will, steht er allerdings neuen Herausforderungen gegenüber“, so Filor. So übt der Bundesrechnungshof Druck aus, indem das Gegenteil kritisiert wird: Einem aktuellen Bericht zufolge, nehme der Bund durch seine neue Taktik Verluste in Kauf und die aktuellen Werte seien „deutlich unter den am Markt erzielbaren Preisen“. Derzeit wird der Direktverkauf von 4500 bundeseigenen Wohnungen in der Hauptstadt geprüft. Es sei nicht vertretbar, dass „Mindereinnahmen in Kauf genommen werden, die einen dreistelligen Millionenbetrag erreichen können“. Hintergrund der Diskussion ist, dass Berlin rund 4500 Mietwohnungen des Bundes direkt erwerben will, um deren Verkauf per Bieterverfahren an private Eigentümer zu verhindern. „Auf diese Weise soll langfristig verhindert werden, dass Mieter nach einem kostspieligen Verkauf ihrer Häuser durch Modernisierungen zunehmend aus ihren Wohnungen verdrängt werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Unterdessen äußert die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima), welche die bundeseigenen Häuser und Grundstücke verwaltet, sie stehe hinter dem Land Berlin und dem Vorhaben „seine sozialpolitischen Aufgaben zu erfüllen“. Jene Verhandlungen laufen seit nunmehr zwei Jahren, bislang ergebnislos. Kritik seitens des Bundesrechnungshof erntet die Bima, da sie nun von dem Verkauf per Bieterverfahren – anders als früher – absehen und das, ohne Wirtschaftlichkeitsuntersuchung. Mit dem Direktverkauf würde die Bundesanstalt „auf eine mögliche Erlösoptimierung verzichten“ – was sich wohl nicht mit den Grundsätzen der Bundeshaushaltsordnung vereinbaren lasse. Die Vorsitzende des Bundestags-Haushaltsausschusses, Gesine Lötzsch (Linke), fordert hingegen: „Die Kritik des Rechnungshofs muss die Bundesregierung und die Koalitionsfraktionen nun endlich überzeugen, dass wir eine Gesetzesänderung brauchen“. Thomas Filor sagt abschließend: „Prinzipiell sollte es einen guten Mittelweg geben, der die Veräußerung von bundeseigenen Grundstücken unabhängig vom utopischen Höchstpreisverfahren ermöglicht“, so Filor.

Kaufargumente für Immobilieninvestoren

Der Immobilienbarometer von Immobilienscout 24 und dem Baufinanzierer Interhyp bringt ein wesentliches Kaufargument für Immobilieninvestoren ans Licht. Befragt wurden im November 2014 rund 1800 Kaufinteressenten. Danach ist für 90 % der befragten Eigennutzer die Energieeffizienz ein wesentlicher Faktor bei der Kaufentscheidung. Dreiviertel aller Umfrageteilnehmer gaben an, dass ihnen eine moderne Heizungsanlage, gegebenenfalls im Zusammenwirken mit einer Solarthermie oder Photovoltaikanlage, wichtig ist. Mehr als die Hälfte der Befragten plant denn auch Folgeinvestitionen für energetische Sanierungsmaßnahmen. „Fragen der Energieeffizienz spielen bei Immobilieninvestoren eine immer größere Rolle, was natürlich auch damit im Zusammenhang steht, als die sogenannten Nebenkosten seit Jahren deutlich steigen“, weiß auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Bei ihrem Neubaumaßnahmen legen sie denn auch höchsten Wert auf ein Höchstmaß an Energieeffizienz. Dies gilt auch für sogenannte Sanierungsprojekte.

Zukunftsalternative Mini-Wohnzelle

Da viele Menschen mit begrenzten finanziellen Mitteln auf der Suche nach einem Heim sind,ist man im Bundesbauministerium nun auf die Idee eines neues Förderprogramm gekommen. Mit 120 Millionen Euro soll bis Ende 2018 der Neubau sogenannter spezieller Mikro-Wohnungen gefördert werden. Diese Mikrowohnung besteht aus lediglich 14 Quadratmetern Wohnraum, einer Küchenzeile sowie einem Mini-Bad. Die Gesamtgröße soll 22 Quadratmeter nicht überschreiten.. Im Klartext: Ministerin Hendricks plant die Mini-Wohnzelle, für jedermann erschwinglich mit  260 Euro Warmmiete. Ist es denn sinnvoll, wenn der Bau von Mini-Wohnungen gefördert wird, oder offenbart diese Idee lediglich die Hilflosigkeit deutscher Wohnungspolitik? Alles eine Frage der Betrachtungsweise.

Thomas Filor über steigende Immobilienpreise In Wedding

Wie die Immobilienpreise im Berliner Wedding explodieren

Wie kann es sein, dass in einem Berliner Bezirk die Wohnungspreise um 141 Prozent ansteigen – und das in nur einem Jahr? „Genau das ist derzeit in Mitte, genauer gesagt im Bezirk Wedding geschehen“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor. Auch die diesjährige Immobilienmesse Expo Real in München zeigt, wo die Tendenz auf dem Immobilienmarkt hingeht: Besonders begehrt sind demnach Wohnungen in Großstädten, vor allem in der Hauptstadt Berlin. „Das liegt vor allem daran, dass die Hauptstadt einer starken Zuwanderung gegenübersteht. Allein im ersten Halbjahr des Jahres 2016 ist die Einwohnerzahl in Berlin um 42.000 Zugezogene gestiegen. Dies drückt sich auch in messbaren Umsatzsteigerungen der Berliner Makler aus. Immobilienexperte Thomas Filor ist sich sicher: Das Umsatzvolumen in Berlin wird weiterhin zunehmen. Zahlen des Wohnungseigentumsreports Berlin 2016/2017 zeigen, dass im vergangenen Jahr 28.664 Wohnungen verkauft wurden - 21.871 Wohnungen davon an private Besitzer und somit rund 24 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Berlin sei im vergangenen Jahr um mehr als zehn Prozent gestiegen. „Besonders wichtig ist es, für die Zukunft den Neubau in Berlin voran zu treiben und somit ausreichend Wohnraum zu schaffen“, so Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Am begehrtesten ist Wohnraum derzeit im Stadtteil Wedding. Binnen eines Jahres sind die durchschnittlichen Kaufpreise hier von 1415 Euro auf 3405 Euro pro Quadratmeter geklettert. Thomas Filor kennt dabei die Vorzüge Weddings: „Dieser Ortsteil wurde lange Zeit unterschätzt und das, obwohl er sehr zentral, eigentlich mitten in Berlin liegt“, erklärt der Immobilienexperte. Zudem wurden dort im vergangenen Jahr hochpreisige Studentenapartments verkauft. „Dies treibt die Preise in der gesamten Gegend in die Höhe“, so Filor abschließend. 

Den Durchblick in der Immobilie bewahren

"Eine Immobilie ins rechte Licht rücken ist bei der Einrichtung einer der Wichtigsten Punkte, denn die Beleuchtung ist ausschlaggebend für das Gesamtergebnis und für eine angenehme für Wohlfühl-Atmosphäre", erkärt Immobilienexperte Thomas Filor. Ein bis in die Ecken ausgeleuchteter Raum mit Festtagsbeleuchtung wirkt oft ungemütlich. Die Lösung bietet sich mittels warmen Streulichtquellen  hinter verdeckten Lichtschienen oder Wandleuchten mit punktuellem Licht von Steh-, Tisch- oder tief gehängten Pendelleuchten.  Es wird daher zu 3-5 Lichtquellen auf 20 qm geraten. Damit man Lichtstärke und -stimmung der jeweiligen Nutzung des Raumes individuell anpassen kann, sollten alle Leuchtquellen  idealerweise dimmbar sein. Bewegliche Reflektoren oder Arme an Leseleuchten verhindern, dass man eventuell geblendet wird.

Berlin - eine Oase für Mieter?

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht diese Woche auf eine Studie des Online-Marktplatz Immowelt.de aufmerksam, welche die Entwicklung der Mietpreise in Deutschland widerspiegelt: Demnach sind die Preise für Mietwohnungen von 2010 – 2015 folgendermaßen gestiegen: 40 Prozent in Stuttgart, 26 Prozent in Hamburg, 28 Prozent in München und 45 Prozent in Berlin. „Wer momentan in einer A-Stadt oder Boomstadt sucht, muss sich auf hohe Kosten einstellen“, so Filor. Nichtsdestotrotz zeigt die Studie aber auch, dass man tatsächlich nirgendwo so günstig zur Miete wohnen kann wie in Deutschland – verglichen zum Haushaltseinkommen.

Thomas Filor über Wasserschäden in der Immobilie

Warum Verkäufer über Wasserschäden aufklären müssen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf die Tatsache aufmerksam, dass beim Verkauf einer Immobilie stets ehrlich und transparent auf Schäden hingewiesen werden muss. „Dazu zählen selbstverständlich auch Wasserschäden“, so Filor. Des Weiteren berichtet er von einem Fall, in dem der Verkäufer verschwiegen hatte, dass Wasser in den Keller eindringt. Ein Kläger hatte für 390.000 Euro ein Wohnhaus in Nordrhein-Westfalen erworben, wurde aber im Vorfeld nicht auf die Wasserschäden im Keller hingewiesen und auch nicht aufs das fortlaufende Eintreten von Wasser bei Regenfällen. Als der Käufer den mangelhaften Keller entdeckte und den Verkäufer zur Rede stellte, weigerte dieser sich zunächst ihm entgegen zu kommen. „Dazu wäre der Käufer allerdings verpflichtet gewesen“, betont Thomas Filor. Aus diesem Grund wurde der Käufer angeklagt – auch, weil er bewusst gegenüber dem Käufer gelogen hat. Auf die Frage hin, ob es möglich sei, Dinge im Keller zu Lagern, hatte der Verkäufer mit „ja“ geantwortet. „Wichtig zu wissen ist, dass wenn sich ein Käufer auf die zuvor besprochenen Mängel einlässt, er mit diesen leben muss. Dann kann er nicht im Nachhinein Anzeige erstatten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Es geht also nicht primär darum, dass der Käufer den Mangel gesehen hat, sondern das die Kenntnisnahme darüber schriftlich fixiert ist. 

Nichtsdestotrotz ist sich die Rechtsprechung im Falle von Altbauten mit feuchten Kellern uneinig: Werden die Schäden nämlich, wie im oben erklärten Fall, arglistig verschwiegen, hat der Käufer gute Chancen einer Rückabwicklung des Kaufs. Ist die Schwere des Mangels aber überschaubar und wurde kommuniziert, kann es passieren, dass der Verkäufer dem Käufer kaum entgegenkommen muss. „Ein Verkäufer, der bewusst gelogen hat, verliert auch seinen Haftungsausschluss, auf den er sich im Normalfall berufen kann“, sagt Thomas Filor abschließend. 

Norwegens Staatsfonds erkennt Verluste bei britischen Immobilien

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass Norwegens Staatsfonds derzeit Verluste bei britischen Immobilien erkennt. Demnach hat der Staatsfonds den Wert entsprechender Immobilien in seinem Portfolio um ganze fünf Prozent abgewertet. "Die Immobiliensituation auf der Insel scheint angespannt. Sollte es zu einer realen Krise kommen, werden auch die Banken zur Kasse gebeten", erklärt Filor.