Emissionshaus Filor: Schweizer finden Rendite auf dem deutschen Immobilienmarkt

Schweizer Pensionskassen haben immer größere Probleme, mit Anlagen im eigenen Land ausreichende Renditen für ihre Versicherten zu erzielen. Deshalb beginnen die Vorsorgeeinrichtungen, nun auch in den deutschen Immobilienmarkt zu investieren. Zweimal bereits hat der börsennotierte Augsburger Immobilienkonzern erfolgreich Konsortien geschmiedet, um große Wohnungsunternehmen zu übernehmen. 2012 wird für 1,435 Milliarden Euro die LBBW Immobilien von der Landesbank Baden-Württemberg übernommen. In diesem Jahr wird für 2,45 Milliarden Euro die bayerische GBW mit ihren 32.000 Wohnungen der BayernLB abgekauft. Jedes Mal mit im Boot: Schweizer Pensionskassen. Beim LBBW-Deal ist die Altersvorsorgeeinrichtung des Schweizer Einzelhandelskonzerns Migros beteiligt.

Bei der GBW-Übernahme hat sich nach Informationen aus Finanzkreisen auch die Pensionskasse der eidgenössischen Coop-Einzelhandelskette engagiert.

Experten sehen darin erst den Beginn eines eidgenössischen Runs auf deutsche Immobilien. Auslöser ist das traditionell vorsichtige Anlageverhalten der Pensionskassen. In der Vergangenheit hatten Schweizer Altersvorsorgeeinrichtungen fast ausschließlich in heimische Aktien, Staatsanleihen und Immobilien investiert. Sie sind allerdings auf Grund ihrer Anlagegrundsätze dazu gezwungen, sich in Immobilien zu engagieren. In den kommenden Jahren könnten Milliardenbeträge aus der Schweiz nach Deutschland strömen. Die Oberaufsichtskommission empfiehlt den Vorsorgeeinrichtungen, die Auslandsquote in ihren Immobilienportfolios auf 30 Prozent anzuheben. Dies würde einer Summe von umgerechnet 26,8 Milliarden Euro entsprechen.

Emissionshaus Filor , Immobilien Projekte: Anleger bevorzugen Wohnungen in der Stadt

Eine gemeinsame Erhebung von Immobilienscout24 und Interhyp hat ergeben, dass Immobilien auf dem Land für Kapitalanleger offenbar immer unattraktiver werden. Demnach glauben nur sechs Prozent dieser Anleger, dass sich eine Investition in eine Immobilie auf dem Land auch wirklich lohnt. Investoren suchen aber nicht nur in den Zentren der Städte, sondern oft auch in der Peripherie. Eigennutzer suchen besonders häufig in den Speckgürteln der Städte. Sie halten als Kaufkriterium außerdem eine gute Infrastruktur für besonders wichtig. Zwei Drittel der Kaufinteressenten gaben als wichtiges Kriterium gute Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe an (67 Prozent). Mehr als die Hälfte legt außerdem Wert auf gute Anbindungen mit öffentlichen Verkehrsmitteln (58 Prozent).

Diese Affinität schlägt sich auch in den Preisunterschieden nieder: Die Differenz zwischen den Mieten in Großstädten und jenen auf dem Land wird nämlich immer größer: Mieten in deutschen Metropolen sind nach Angaben der Bundesregierung seit 2008 um mehr als zehn Prozent gestiegen und liegen weit über dem Niveau derer in ländlichen Regionen. In den kreisfreien Großstädten über 100.000 Einwohnern wurde bis zum ersten Halbjahr 2012 ein Sprung um 10,8 Prozent verzeichnet und damit die stärkste Zunahme im Vergleich aller untersuchten Gemeindetypen. Das geht aus dem Stadtentwicklungsbericht 2012 hervor, den das Bundeskabinett am Mittwoch beschlossen hat. Mit durchschnittlich 7,37 Euro netto kalt je Quadratmeter lagen Großstadt-Mieten um 42 Prozent höher als in dünn besiedelten ländlichen Kreisen, im Westen sogar um 46 Prozent. Der Wohnungsbau in Deutschland zieht bereits an. Im vergangenen Jahr wurden laut Statistischem Bundesamt 200.500 Einheiten fertig und damit 9,5 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Neue Einwohner werden vor allem durch Ausbildungs- und Arbeitsplätze angezogen.Formularende

Das Emissionshaus Filor ist in Magdeburg ansässig und hat sich dementsprechend auf die ostdeutschen Metropolen Dresden, Leipzig und eben Magdeburg konzentriert. Als neue und wichtige Metropole wurde nun auch Berlin in das Unternehmensportfolio mit aufgenommen. Das Emissionshaus Filor erarbeitet ein Konzept für die Gesamtfinanzierung und sorgt damit für eine schnelle Umsetzung der einzelnen Projekte.

Emissionshaus Filor- Immobilien Projekte: Auf in indirektem Weg zum Renditeziel

 Wer als Anleger jedoch nicht direkt in Immobilien investieren möchte, weil entweder das Kapital fehlt oder das Risiko zu hoch erscheint, der hat die Gelegenheit über einen „Umweg“ ebenfalls in verschiedene Objekte zu investieren und diese als Kapitalanlage zu nutzen. Indirekte Kapitalanlagen – wie z.B. Immobilienfonds oder Genussrechtsbeteiligungen an Immobilien - haben auf der einen Seite eine große gesamtwirtschaftliche Bedeutung und eignen sich auf der anderen Seite zur Optimierung der Portfolios vieler Anleger. Zu diesem Ergebnis kommt auch ein Gutachten der IREBS International Real Estate Business School.

Mit dem Gutachten “Volkswirtschaftliche Bedeutung von indirekten Immobilienanlagen” legt die IREBS wissenschaftlich erhobene Daten vor, die die große Bedeutung von indirekten Anlagen in Immobilien belegen.

Die Vielfalt der indirekten Immobilienanlagen wirkt für die Immobilienmärkte stabilisierend, weil das Transaktionsverhalten sowie der Zugang zu Eigenkapital bei den unterschiedlichen indirekten Vehikeln nicht gleich verlaufen. Wichtige Stellschrauben, die dazu beitragen ein Klumpenrisiko zu vermeiden, sind nach Ansicht der Autoren des Gutachtens “die Vertriebsfähigkeit des Produkts sowie die Qualität des Vertriebs”. Zudem betonen sie, dass aus ihrer Sicht “eine anreizökonomische Regulierung des Vertriebs effizienter als eine Überregulierung der Produkte sei.“

Des Weiteren dürfe es bei Qualität und Transparenz der Informationen keine Abstriche geben. Das IREBS-Gutachten zeigt, dass indirekte Immobilienanlagen Anlage-Risiken reduzieren können. Wichtig ist hierbei, dass das  Immobilien-Portfolio entsprechend groß und diversifiziert ist. Im Vorfeld sollten sich die Kunden allerdings gut informieren und kritisch sein. Denn eine Immobilieninvestition ist eine Investition für das Leben und für viele auch die grundlegende Altersvorsorge. Das Emissionshaus Filor ist ein durch Herrn Thomas Filor inhabergeführtes Unternehmen in Magdeburg. Seit 1996 entwickelt das renommierte Emissionshaus gewinnbringende Fondsprojekte im Immobilienbereich. Der Fokus liegt dabei auf dem Direktinvestment in  Wohnimmobilienprojekte, welche für die Anleger gute Aussichten auf attraktive Renditen bieten. Ein erfahrenes Team bietet rentable Lösungen für Immobilienprojekte an den Standorten Magdeburg, Leipzig, Dresden, Erfurt und Berlin.

Emissionshaus Filor: Florierendes Ostdeutschland wird vom Bund gefördert

Das Magdeburger Emissionshaus Filor betreut überwiegend Immobilienprojekte in Ostdeutschland und kann sich wieder in dieser Kernkompetenz bestätigt fühlen: Neue Partnerschaften von Forschungseinrichtungen und Unternehmen mit Schwerpunkt in Ostdeutschland werden bis 2019 mit bis zu 500 Millionen Euro gefördert. Am Donnerstag wurden in Berlin zehn Kooperationsvorhaben vorgestellt, die im Rahmen des Förderprogramms «Zwanzig20» des Bundesministeriums für Bildung und Forschung ausgewählt wurden. Die Konsortien sollen je 40 bis 50 Millionen Euro erhalten. Inhaltlich nähmen sie «entscheidende Zukunftsprobleme» in Angriff, sagte Bundesforschungsministerin Johanna Wanka (CDU). Das Programm soll zudem Verbindungen zwischen alten und neuen Ländern schaffen und die internationale Ausrichtung fördern.

Thomas Filor: Sind Immobilien immer Betongold?

Glaubt man den Verkäufern von Immobilien, führt am Erwerb von Immobilien als Sachwert kein Weg vorbei. Es ist dabei insbesondere die Euro-Verdrossenheit oder gar die Angst vor der Abwertung des Euro, die viele Menschen zum Immobilienkauf motivieren. Hinzu kommen niedrige Kreditzinsen, die einen Kauf erleichtern. Auch derzeit wieder steigende Einkommen und positive Zukunftsaussichten für den Wirtschaftsstandort Deutschland sind förderlich. Investoren erwarten dabei, dass Immobilienerwerb einen besonders nachhaltigen Schutz vor Vermögensverlust darstellt. Der Kauf soll dabei vor Inflation schützen. Selbst umgekehrt wird ein Schuh daraus: Wer heute ein Darlehen aufnimmt, zahlt dieses – über die Jahre betrachtet – mit schlechterem Geld von Morgen zurück. Die Inflation hilft also faktisch mit, das Darlehen abzutragen, da das Geld, mit dem dies geschieht, ja weniger wert wird. So betrachtet wird die Immobilie zu „Betongold“, soll gerade in Krisenzeiten einen Werterhalt garantieren. Dies auch vor dem Hintergrund, als Wohnen ein „Elementarbedürfnis“ ist. In Ländern wie Deutschland ist ein Leben auf der Straße ja nur begrenzt möglich.

Aber geht diese Rechnung immer auf? „Zunächst einmal ist es richtig, dass eine Immobilie ein grundsätzlich nur schwer zerstörbares Gut darstellt und damit natürlich einen Substanzwert hat. Zudem ist Grund und Boden ja nicht beliebig vermehrbar, schon gar nicht an gefragten Standorten. Gerade in den Zeiten nach der Wiedervereinigung mussten jedoch einige Käufer erleben, wie schnell man auch mit Immobilien Schiffbruch erleiden kann“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Diese Investoren kauften Wohnungen, deren Qualität nur auf dem Papier erkennbar war und an Standorten, an denen sie inzwischen kaum mehr vermietbar sind. An dieser Stelle zeigt sich, dass eine nur schwer vermietbare Immobilie dem Besitzer insoweit Schaden zuführen kann, als deren Verkehrswert sinkt. „Ist die Investition dabei vergleichsweise hoch fremdfinanziert, kann es zur Schräglage des gesamten Projektes kommen. Für den Investor birgt dies das Risiko des Kapitalverlustes, obgleich die Immobilie an sich immer noch einen Wert darstellt“, so Thoma Filor.

Emissionshaus Thomas Filor: Immobilienpreise steigen nachhaltig

Die Belebung des deutschen Wohnimmobilienmarktes setzt sich nach Erhebungen der Landesbausparkassen deutschlandweit weiterhin fort. Die LBS-Experten prognostizieren dabei einen Preisanstieg zwischen zwei und vier Prozent bis zum Jahresende, was im Schnitt durchaus im Rahmen bleibt. Einzelne Regionen würden jedoch deutlich dynamischere Entwicklungen erleben, so beispielsweise München und dessen Umfeld. Merklich angezogen hätten dabei auch die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen. Insgesamt, so die LBS, könnten Preisauswüchse nur durch vermehrten Neubau verhindert werden.

Filor Immobilien Projekte: Auch ans Verkaufen darf gedacht werden

Langweilig, so schätzten viele Investoren über Jahre den deutschen Immobilienmarkt ein. Von größeren Preisveränderungen konnte nicht die Rede sein. Verglichen mit Ländern wie Spanien und Italien, aber auch mit den USA stagnierte der deutsche Immobilienmarkt in den letzten Jahren, zeigt aber nun eine deutliche Aufwärtsbewegung. Das Wichtige dabei: Von einer Immobilienblase kann nicht die Rede sein, vielmehr werden Preisanpassungen vorgenommen. Gerade für Kapitalanleger ist diese Situation interessant: Sie haben aufgrund eines vergleichsweise hohen Mietniveaus bei gleichzeitig günstigen Finanzierungskonditionen die Chance, sinnvolle Investitionen tätigen zu können. Alle geht davon aus, dass mit erwarteten steigenden Inflationsraten in den kommenden Jahren auch das Kapitalmarkt-Zinsniveau steigen wird. Wer sich also heute mit einer gut vermieteten Immobilie eindeckt und sich gleichzeitig günstige Finanzierungskonditionen sichert, könnte durchaus auf dem richtigen Weg liegen. Dies bietet auf der anderen Seite gute Verkaufsmöglichkeiten für diejenigen, die ihre Immobilie verkaufen wollen.

Experte Thomas Filor: Immobilien-Kapitalanlagen richtig genutzt

Rund 45 Prozent der Haushalte lebt in den eigenen vier Wänden. Dies ergab unter anderem die aktuelle Volksbefragung Zensus. In Zahlen ausgedrückt, besitzen wir beispielsweise 9,3 Millionen Eigentumswohnungen. Dies heißt aber auch, dass mehr als die Hälfte der Bewohner hierzulande zur Miete leben. Im europäischen Vergleich schneiden wir damit vergleichsweise schlecht ab.

Immer mehr Menschen leisten sich dabei eine oder mehrere Wohnungen als Kapitalanlage. „Sie nutzen dabei parallel unterschiedlichste Trends, die seit Jahren eine recht hohe Planbarkeit garantieren“, erklärt der Immobilienexperte Thomas Filor. So kommen am deutschen Immobilienmarkt gleich mehrere Vorteile zusammen: weiterhin vergleichsweise günstige Einkaufspreise der Immobilien, außerordentlich niedrige Kreditzinsen für Darlehen und ein Mietniveau, das im gesunden Verhältnis zu den Immobilienpreisen steht – an einigen Standorten sogar deutlich darüber.

Wohnungen und Häuser sind dabei derzeit gefragt wie lange nicht mehr. Die Preise steigen. Dennoch sehen Experten bei weitem keine Preisblase, da sich das Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieten und das vorhandene Angebot an Wohnungen und Häusern in einem normalen Verhältnis bewegt.  So bekundet auch das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, dass trotz extrem niedriger Zinsen weder eine expansive Kreditvergabe noch eine hohe Dynamik im Hinblick auf Käufe und Verkäufe festzustellen ist (Link: http://www.iwkoeln.de/de/themen/unternehmen-und-branchen/immobilien/immobilienfinanzierung). Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD) bestätigt zugleich, dass die Preisanstiege einem längst überfälligen Aufholprozess der deutschen Wohnungsmärkte geschuldet seien.

Als Investor fragt man sich dabei: Gibt es Immobilien, die sich fast vom selbst finanzieren, zumal steuerliche Aspekte heute kaum mehr eine Rolle spielen? Die Antwort hierauf. Ja, die gibt es – allerdings sollte man einige wichtige Aspekte berücksichtigen. Beachtet man einige Spielregeln, ist der Vermögensaufbau mit Immobilien mit überschaubarem Eigenaufwand möglich, allerdings sollten die Einkommensverhältnisse dem auch entsprechen – was durch eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank oder einem sonstigen Finanzierungsspezialisten schnell herauszufinden ist.

Filor Immobilien Projekte: Deutsche investieren bei Immobilien mit mehr Eigenkapital

Lange Zeit war es üblich, gerade bei Immobilien als Kapitalanlagen alles auszureizen, was im Hinblick auf die Fremdfinanzierung geht. Mieten und Steuervorteile durch Abschreibungen sollten die Finanzierung decken, die Investoren wollten möglichst wenig Eigenkapital investieren. Doch derartige Fremdfinanzierungskonstruktionen bergen Risiken, beispielsweise, wenn die Miete einmal ausbleibt. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt hierzu aktuell bekannt, dass derzeit der Eigenkapital-Anteil bei Immobilienfinanzierungen, obwohl die Kredite immer noch historisch niedrig sind. Diesen Trend befürwortet der Verband. Dabei wäre das Risiko in den letzten Jahren generell insbesondere dadurch gesunken, da der Erwerb von Wohneigentum bis auf wenige Ausnahmen immer noch erschwinglich sei und die finanzielle Belastung für den Erwerber kalkulierbar. Denn die Mieten würden derzeit in weiten Teilen schneller anziehen als die Kaufpreise, was für Erwerber von Immobilien-Kapitalanlagen natürlich von Vorteil ist.