Thomas Filor Immobilien Projekte: Immobilienmarkt genau durchschauen

Immobilien sind bei Investoren beliebter denn je. Hierfür gibt es viele Gründe. Immobilien unterliegen kaum zyklischen Entwicklungen. Sie bieten zudem in der Regel planbare Erträge. In Anbetracht niedriger Kapitalmarktzinsen und günstiger Finanzierungskonditionen sind sie eine sinnvolle Alternative für diejenigen, die mittel- bis langfristig stabile Mieteinahmen erzielen möchten und sich hierdurch eine weitere Einnahmemöglichkeit schaffen. Unabhängig davon greift der Vorteil des weitgehenden Schutzes vor Geldentwertung. Immobilien, die einen nicht unerheblichen Teil an Arbeitsleistung in sich bergen, werden immer dann teurer, wenn eben diese Arbeitsleistung teurer wird. Da die Löhne von der Entwicklung her steigen und dabei in Abhängigkeit zur Geldentwertung stehen, werden auch Immobilien dem Grunde nach immer teurer. Man kann sagen: Ihr Preis steigt in einer gewissen Abhängigkeit zur Inflationsrate. „Diese Argumente sprechen eindeutig und zwar seit Jahren für die Immobilie und hier besonders für die vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage“, sagt Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg. Diese Einschätzung wird auch durch „nackte Zahlen“ bestätigt: Wie die Süddeutsche Zeitung aktuell mit Bezug auf Zahlen des Statistischen Bundeamtes berichtet, wurden im ersten Halbjahr dieses Jahres bundesweit rund 125.000 Wohnungen genehmigt. Dies seien 9,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Bei den Baugenehmigungen von Einfamilienhäusern seien es indes nur 1,5 Prozent mehr.

Immobilienexperte Filor rät dennoch zum genauen Hinschauen. Wie Studien zeigen, ist bei rund zwei Drittel aller ländlichen Gemeinden und kleineren Städte die Bevölkerungszahl rückläufig. Dass dies Auswirkungen auf die erzielbaren Preise beim Wiederverkauf einer Immobilie haben kann, scheint nachvollziehbar. Zudem solle man sich beim Kauf einer Kapitalanlage Referenzobjekte des Bauträgers und Verwalters der Objekte zeigen lassen. Eindeutig sei dabei ein Trend zurück in die Städte und zu größeren Wohnungen erkennbar. Dies läge zum einen daran, dass viele Familien wieder die Annehmlichkeiten der Städte mit ihrem entsprechenden Angebot suchen – zumal immer mehr Metropolen in Deutschland an einer deutlichen Verbesserung der Lebensqualität arbeiten. „Zum anderen sind es aber auch zunehmend ältere Menschen, die zurück in die Städte kommen“, so Thomas Filor. Oft hätten diese während ihrer „Familienphase“ im Umland oder den Speckgürteln der Städte gelebt und suchten nun nach Alternativen, die eine bessere Versorgung generell im Alter oder bei Erkrankung zulassen.

  

Filor Immobilien Projekte: Für Immobilien stehen die Sterne weiterhin gut

Die Immobilie ist eine erlebbare Investition. Man sieht, was mit ihr geschieht, kann selbst auf die weitere Entwicklung Einfluss nehmen. Die Finanzierungszinsen sind außerdem gerade niedrig. Und manch einen ängstigt auch die Inflation. Deshalb ist die Immobilie als Kapitalanlage für viele hoch attraktiv. Michael Voigtländer, Experte beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, nennt weitere Pluspunkte:
"Darüber hinaus gibt es auch nach wie vor einige steuerliche Vorteile, zum Beispiel die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren. Und auch in der Vererbung ist die Immobilie immer noch privilegiert."
Der Experte rechnet damit, dass im deutschlandweiten Durchschnitt Renditen zwischen zwei und drei Prozent über denen von Bundesschatzbriefen mit der Immobilie erzielbar sind. In einigen Regionen sind die Preise in letzter Zeit sehr stark gestiegen.
"Dann stellt man natürlich schon fest, dass man teilweise Quadratmeterpreise von 4000 bis 5000 Euro mittlerweile bezahlen muss. Und wir sehen noch nicht die Gefahr einer spekulativen Blase, dass die Preise nun einbrechen werden. Aber man muss natürlich sehen, diese Preise müssen erst mal wieder verdient werden. Und die Mietpreissteigerungen sind sicherlich auch begrenzt in Zukunft. Die große Gefahr für den privaten Vermieter ist oft, dass er ein Klumpenrisiko hat. Das heißt, dass er den Großteil seiner finanziellen Ressourcen in einzelne Objekte gesteckt hat."

Filor Immobilien Projekte: Alt werden mit hohem Komfort

Die Immobilienbranche hat das Geschäft mit den sogenannten Best-Agern auch in Deutschland für sich entdeckt. Die Zahl der Anbieter von Luxuswohnungen mit Service steigt. Die Bewohner können teilweise einen Concierge, Fitnessräume und eine Sauna nutzen. Experten sagen, die Nachfrage wird noch an Geschwindigkeit zunehmen. Dreh- und Angelpunkt der Konzepte sei der Concierge, der Dienstleistungen wie einen Shuttle-Dienst zum Flughafen, den Wäscheservice, die Versorgung von Haustieren und Pflanzen organisiere und Kontakt zu Handwerkern und Reinigungspersonal herstelle.

Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD sieht das Wohnen mit Betreuung auf Luxusniveau als Trend: "Immer mehr Projektentwickler springen auf diesen Zug." Dabei seien die Dienstleistungen, die um die Wohnimmobilie herum angeboten werden, "viel wichtiger als Lage und Ausstattung des Objekts".

Ein Drittel der bisherigen Erwerber sind Selbstnutzer. Wer es sich leisten kann, Immobilieneigentum zu erwerben und zusätzlich Haus- und Pflegedienste zu nutzen, muss tief in die Tasche greifen. Laut Stiftung Warentest liegen die monatlichen Kosten in Seniorenresidenzen je nach Leistungen zwischen 700 und 3500 Euro. Je höher der Luxus, desto teurer. Allerdings ist der Weiterverkauf oft ein Problem. Sterben die Senioren, müssen die Erben sich um die Vermietung kümmern oder selbst einziehen.

Filor Immobilien Projekte: Verbot von Luxussanierungen weitet sich aus

In den Berliner Bezirken Pankow, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg sind Luxussanierungen in bestimmten Wohnlagen verboten. Alles, was überdurchschnittliche Mietsteigerungen rechtfertigen könnte, wird nicht mehr genehmigt. Hauseigentümer, die ein Modernisierungsvorhaben planen, dürfen dieses ab sofort nur noch realisieren, wenn es der Herstellung eines "zeitgemäßen Ausstattungsstandards" dient.

Ob das Anbringen neuer Balkone, der Einbau eines Aufzugs oder eines zweiten Bades bereits als unzulässige Aufwertung oder zeitgemäße Ausstattung gilt, ist allerdings noch offen. Schon jetzt könnten mit dem Beschluss bestimmte Vorhaben wie etwa die Zusammenlegung von mehreren kleinen Wohnungen zu einer großen oder der Abriss preiswerter Mietshäuser aus den 60er-Jahren verhindert werden. Insgesamt umfassen die Milieuschutzgebiete in Tempelhof-Schöneberg eine Fläche von 112 Hektar, auf denen knapp 30.000 Menschen leben.

Mit den beiden neuen Milieuschutzgebieten in Schöneberg gelten damit für mittlerweile 20 begehrte Wohnlagen in Innenstadtbereichen Berlins entsprechende Verordnungen. Der Bezirk Pankow mit insgesamt elf Gebieten ist dabei führend, in Friedrichshain-Kreuzberg gibt es sechs und in Mitte einen Kiez, der auf diese Weise vor Mieterverdrängung geschützt werden soll. Alle bislang ausgewiesenen Milieuschutzgebiete zeichnen sich durch den Zuzug einkommensstarker Bevölkerungsschichten aus, die in der Lage sind, die nach der Sanierung oft deutlich gestiegenen Mietkosten zu zahlen.

Filor Immobilien Projekte: Magdeburg, eine Stadt mit facettenreicher Geschichte

Die Ottostadt Magdeburg kann nicht nur auf eine über 1200 – jährige facettenreiche Geschichte mit vielen Traditionen, Blütezeiten von europäischer Bedeutung und schweren Umbrüchen verweisen, sie ist mehr denn je eine Stadt im Wandel. Die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt ist ein bevorzugter Wirtschaftsraum mit großer Anziehungskraft. Magdeburg profitiert seit jeher von seiner zentralen Lage im Schnittpunkt der wichtigsten Verkehrsadern in Deutschland und Europa. Als politisches Zentrum Sachsen-Anhalts, sind schnelle Entscheidungsfindungen begünstigt und Investoren kommen auf kurzen Wegen zu den richtigen Ansprechpartnern.

Filor Immobilien Projekte: John-F.-Kennedy Haus am Berliner Hauptbahnhof

Berlin hat eine John-F.-Kennedy Schule in Zehlendorf, das Museum The Kennedys in Mitte und auch ein Hotel John F. neben dem Auswärtigen Amt. Den Namen des früheren US-Präsidenten, der vor 50 Jahren vor dem Rathaus Schöneberg seinen berühmten deutschen Satz sprach, wird nun auch ein neues Bürogebäude am Berliner Hauptbahnhof tragen, das vom österreichischen Unternehmen CA Immo errichtet wird. Der Name soll an das unbeugsame Grundrecht auf die Freiheit aller Menschen erinnern. Es ist das erste Bürogebäude, das am Hauptbahnhof entsteht. Die CA Immo baut das 30 Meter hohe Haus am Washingtonplatz unmittelbar an der Spree. Daneben ist das Steigenberger Hotel am Kanzleramt im Rohbau fertig, es soll im Frühjahr 2014 eröffnen. Schon im Oktober wird das dahinter stehende Intercity-Hotel Gäste empfangen. Für ein viertes Haus soll Anfang 2014 Baustart sein.  

Das John-F.-Kennedy-Haus wird vis-à-vis vom Kanzleramt und unweit des früheren Verlaufs der Mauer stehen. Nicht zufällig hat der Investor deshalb den Termin für die Grundsteinlegung auf den Jahrestag des Mauerbaus gelegt. Etwa 70 Millionen Euro investiert die CA Immo. Für knapp die Hälfte der Büros wurden bereits zehnjährige Mietverträge abgeschlossen, die mit etwa 22 Euro pro Quadratmeter im Bereich der Berliner Spitzenmieten liegen. Einziehen werden die internationale Anwaltssozietät White & Case LLP, der Anbieter von flexiblen Arbeitsplätzen Regus und das Immobiliendienstleistungsunternehmen Jones Lang LaSalle. 2015 soll das Haus fertig werden, 600 bis 800 Beschäftigte sollen dort einmal arbeiten.

Emissionshaus Filor: Mieten sinken teilweise wieder

In den letzten Monaten wurde in der Politik diskutiert, Immobilienmärkte künftig stärker zu regulieren. Nun sinken in vielen Metropolen die Angebotsmieten bereits wieder. Das geht aus dem aktuellen Immobilien-Index IMX der Internet-Plattform Immobilienscout24 hervor. Erstmals seit der IMX-Erstellung lassen sich spürbare Preisrückgänge feststellen. In Hamburg, München, Köln und Frankfurt sind die Angebotsmieten im Juli um 0,9, 0,5,02 und 0,2 Prozentpunkte gesunken. Lediglich in Berlin steigen die Angebotsmieten derzeit noch weiter. Ursächlich hierfür ist das für eine deutsche Metropole noch vergleichsweise niedrige Mietniveau in der Hauptstadt. Im Kaufbereich hingegen sind die Angebotspreise für Wohneigentum im Juli weiter angestiegen. Während etwa die Angebotspreise für Wohnungen im Bestand bundesweit um 0,7 Prozentpunkte teurer wurden, legten sie im selben Zeitraum in München um satte 1,5 Prozentpunkte zu. Ähnliche Preisentwicklungen lassen sich derzeit in den anderen deutschen Metropolen beobachten.

Thomas Filor: Institutionelle Investoren setzen zunehmend auf Immobilien

Seit rund zwei Jahren erhöhen institutionelle Investoren ihren Immobilienanteil im Portfolio deutlich. Beispielsweise kaufte Norwegens Ölfonds die zentrale der Credit Suisse in Zürich, der kanadische Pensionsfonds Canada Pension Plan Investment Board übernahm hingegen mit einem Partner das größte Einkaufszentrum Stockholms. Nach Einschätzung einer Befragung unter 2500 institutionellen Investoren durch JP Morgan Asset Management gehen 43 Prozent der Befragten in Immobilien-Assets und haben hier nicht unerhebliche Summen investiert. Nur 14 Prozent von ihnen steckten ihr Geld in Aktien und Anleihen. Neben den genannten Investitionen an Top-Standorten in Europa, ist dabei Deutschland als Investitionsziel zunehmend gefragt. Gerade die gesunde Infrastruktur, das positive wirtschaftliche Wachstum und immer noch vertretbare Preise gelten hier als Argument. 

Thomas Filor Immobilien Projekte: Immobilienmarkt bietet unterschiedliche Anlagemöglichkeiten

Die meisten Bürger in Deutschland sind sich derzeit bewusst, dass „klassische“ Sparprodukte nur magere Zinsen abwerfen. Anleihen, das Sparbuch, Festgeldanlagen - sie alle bieten seit einigen Jahren kaum akzeptable Verzinsungen und glaubt man den Experten, geht dies auch so weiter. Schließlich will die Europäische Zentralbank den Markt weiterhin mit günstigem Geld versorgen. Der deutsche Immobilienmarkt dagegen boomt, bietet also in unterschiedlichste Richtungen interessante Anlagemöglichkeiten. Hiervon profitieren in letzter Zeit auch wieder offene Immobilienfonds, obwohl diese zuletzt wegen geringer Verzinsungen und den Rückgabebeschränkungen ins Gerede kamen. Wir erinnern uns: früher konnte man seinen offenen Immobilienfonds ganz oder teilweise banktäglich zurückgeben, sprich verkaufen. Zuletzt ging dies nur noch bei einer Handvoll Anbieter.

Am 22. Juli wurden die Regeln für die Rückgabe von Anteilen an den Fonds zum zweiten Mal in diesem Jahr geändert. Neu-Investoren kommen seither nur noch unter eng begrenzten Bedingungen an ihr Geld. Der offene Immobilienfonds ist in der Wahrnehmung vieler Fachleute eher ein „geschlossenes Produkt“. Indes: Die Kritik  - beispielsweise aus der Presse - scheint beim Anleger oder Sparer nicht anzukommen: Die erste Verschärfung der Bestimmungen zu Jahresanfang konnte diese nämlich nicht abschrecken, weiterhin Anteile von offenen Immobilienfonds zu kaufen. Obwohl die Rückgabe der Anteile bereits seit Jahresanfang erschwert ist, investierten Anleger in den ersten fünf Monaten, dem Fondsverband BVI zufolge, unter dem Strich 2,1 Milliarden Euro neu in offene Immobilienfonds. Aus Aktienfonds und Geldmarktfonds zogen sie hingegen Geld ab.

Filor Immobilien Projekte: Renditejagd auf deutsche Immobilien

In den vergangenen sechs bis acht Monaten setzten ausländische Investoren wieder verstärkt auf deutsche Immobilien.  Insbesondere für angloamerikanische Investoren sind deutsche Gewerbeimmobilien attraktiv.

Nach Berechnungen des auf Immobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle JLL wechselten im ersten Halbjahr 2013 Gewerbeimmobilien für 13,1 Milliarden Euro den Besitzer. Laut Expertenprognosen könnte sich dieser Wert bis zum Ende des Jahres verdoppeln. Rund 30 Prozent des Geldes investierten ausländische Käufer etwa aus Kanada, den USA, Israel oder auch Süd-Korea. Global Player wie Morgan Stanley und J.P. Morgan gehen voran, viele weitere folgen. Es tauchen vermehr Investoren auf, die bislang noch nicht auf dem deutschen Markt aktiv waren und die erstmals direkt in Immobilien investieren.

Inzwischen sind die Preise gerade in den Metropolen wie Berlin, Hamburg und München stark gestiegen. Dennoch lohnt sich ein Investment in Deutschland nach Meinung von Experten nach wie vor. Die goldenen Zeiten, in denen eine Rendite von 20 Prozent und mehr als garantiert galt, sind zwar vorbei, doch die Gewinnaussichten sind immer noch sehr hoch, vor allem in Anbetracht der niedrigen Zinsen. Das wieder erstarkte Interesse an Deutschlands Immobilienmarkt resultiert zum einen aus dem mangelnden Angebot der anderen Märkte. Außerdem ist die deutsche Wirtschaft sehr stabil, was zusätzlich Käufer anlockt.

Die Zahlen sprechen für sich: Deutsche Staatsanleihen mit zehn Jahren Laufzeit werfen zurzeit gerade einmal eine Rendite von rund 1,5 Prozent ab. Eine Büroimmobilie lieferte im zweiten Quartal 2013 dagegen mindestens 4,74 Prozent Rendite, Fachmärkte bringen es auf Zinserträge von bis zu 6,5 Prozent.

Solche Renditen in den Top-Lagen sind insbesondere für Investoren attraktiv, die mit viel Eigenkapital auf Einkaufstour gehen.

Wer auch als „kleiner“ Anleger am florierenden Immobilienmarkt partizipieren will, sich selbst aber nicht mit der Vermarktung und Verwaltung auskennt, sollte Anbieter wie das Emissionshaus von Thomas Filor mit an Bord, die das Know-how bieten. Denn das Emissionshaus Filor ist seit gut zwei Jahrzehnten im Immobiliengeschäft tätig. Der Magdeburger Anbieter hat zahlreiche gewinnbringende Projekte betreut. Rundum zufriedene Anhänger und ein guter Ruf sind das Resultat eines Unternehmens, welches den Immobilienmarkt versteht und ein Feingefühl für Standorte hat. Die florierenden ostdeutschen Städte bilden dabei die Kernkompetenz des Emissionshauses Filor. Seit kurzem wird das Project InCasa umgesetzt. Von nun an ist also auch die Hauptstadt Teil des angebotenen Portfolios.

Emissionshaus Thomas Filor: Magdeburg - sollte man kennen

 Magdeburg als Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt ist ein bevorzugter Wirtschaftsraum mit großer Anziehungskraft - und legt derzeit auch in der Gunst der Investoren bei Alt- wie Neubauten deutlich zu. So jedenfalls das Ergebnis, den TLG Immobilien in einem Sieben-Jahres-Vergleich zwischen 2006 und 2012 vorgenommen hat. Dabei stieg der Spitzenwert im Altbaubereich von 1300 Euro je Quadratmeter auf 2000 Euro, im Neubau von 1500 Euro auf 2250 Euro. Damit liegt Magdeburg zwar immer noch abgeschlagen beispielsweise hinter Potsdam oder Dresden, wo derzeit bis zu 4400 Euro auf den Quadratmeter im Neubau keine Seltenheit mehr sind, kann aber dennoch auf auffällige Preissteigerungen verweisen. Erst im November 2012 hatte „Die Welt“ über die positive Entwicklung in Magdeburg berichtet ( http://www.welt.de/wirtschaft/article111642974/Magdeburg-ist-dynamischste-deutsche-Grossstadt.html )

Diese positive Entwicklung der ostdeutschen Metropolen setzt sich generell fort und schon jetzt vermuten einige Spezialisten, dass in wenigen Jahren Städte wie Leipzig, Jena und Dresden viele westdeutsche Städte abgehängt haben dürften. Auch Magdeburg wird zu den Aufsteigern gezählt. Von großem Vorteil dürfte dabei sein, dass diese Städte ein vergleichsweise junges Publikum und gute Ausbildungsmöglichkeiten haben, dank der entsprechenden Wirtschaftsförderungen zudem auf eine gute Infrastruktur verweisen können.   

Jahre nach der Wiedervereinigung wird nun wahr, was politische Vordenker immer gehofft haben: die Angleichung deutsch/deutscher Verhältnisse auf einem Niveau, das den meisten Menschen Freude bereitet. Insofern scheint es folgerichtig, dass auch der Immobilienmarkt entsprechend nachzieht. Jedenfalls werden die Bauruinen der 90er Jahre immer weniger, auch wenn sie am ein oder anderen Standort immer noch das Straßenbild prägen. Ein kurzer Blick in Internetplattformen wie www.immobilienscout24.de zeigt dabei, dass es hochwertige Neubauten oder top-modernisierte Altbauten sind, die die Menschen anziehen. Wer heute beispielweise in Magdeburgs Innenstadt eine Wohnung sucht, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor Jahren.

Seit Jahren in diesem Marktsegment aktiv ist die Filor Emissionshaus AG von Firmengründer Thomas Filor. Magdeburgs Vorzeige-Immobilienunternehmen hat bereits eine Vielzahl an Objekten saniert, modernisiert und neue Häuser gebaut. Filor setzt dabei sowohl auf Anleger, die ein neues Zuhause suchen wie auch auf Immobilien-Kapitalanleger. Die Nachfrage ist groß, denn das Angebot an interessanten Objekten überschaubar. Das macht die Sparte auch für Anleger interessant. Magdeburg ist eine bislang noch verborgene Blüte, deren Anziehungskraft sich erst auf den zweiten Blick offenbart. Wirtschaftlich und im Hinblick auf neue Arbeitsplätze ist Magdeburg dabei längst angekommen.