Thomas Filor, Immobilien Projekte: Wohnungspreise steigen schneller als Mieten

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass in einigen deutschen Städten die Wohnungspreise wesentlich schneller steigen, als die Mieten. Laut Internetportal Immobilienscout24, welches 82 größere deutsche Städte untersuchte, laufen in 35 der 82 Städte die Preise den Mieten davon. „Die Problematik besteht darin, dass sich in diesen Städten mit den Mieteinnahmen wenig Rendite erzielen lässt“, erklärt Thomas Filor. Des Weiteren sieht die Berliner Beratungsfirma Empirica eine wachsende Zahl von Städten in Deutschland von einer Marktüberhitzung bedroht.

Thomas Filor Immobilien Projekte aus Magdeburg: Zuwachs an Smarthomes

Immer mehr Haushalte in Deutschland werden sozusagen digitalisiert. Die Benutzer bedienen sich technischer Hilfsmittel, die das Leben erleichter - oder eben schützen. Gerade ältere Menschen fühlen sich sicherer, wenn ein "waches Auge" präsent ist und zum Beispiel den Notarzt kontaktiert, sollte etwas geschehen sein. Das Beratungsunternehmen Deloitte hat eine Studie hierzu erstellt. Danach soll sich die Anzahl sogenannter Smart Homes bis 2020 verdreifacht haben. Auch Immobilienexperte Thomas Filor geht davon aus, dass sich der Trend zur Digitalisierung bei Immobilien fortsetzen wird.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Immobilien günstiger als eine Tasse Espresso

Trotz Immobilienboom gibt es Immobilien, die günstiger sind, als eine Tasse Espresso – Thomas Filor erklärt wo und warum

„In Italien gibt es tatsächlich Gegenden, in denen mache Immobilien günstiger sind, als eine Tasse Espresso“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Demnach kann man in drei dünn besiedelten italienischen Regionen, also Geisterstädten, eine Immobilie auf dem Land für nur einen Euro erwerben. Unterdessen hoffen die Bürgermeister mit den günstigen Immobilien mehr Menschen in ihre aussterbenden Gemeinden zu locken und versprechen atemberaubende Blicke auf Sehenswürdigkeiten wie den Ätna-Vulkan, saubere Luft oder dichte Wälder. Ihr größtes Interesse besteht darin, die Städte wieder zu bevölkern. „Vereinzelte Häuser werden sogar für umsonst abgeboten“, so Filor weiter. „Wer aber hofft ein Traumhaus für lediglich einen Euro erwerben und sich zurück lehnen zu können liegt leider falsch.“ So verpflichten sich Käufer, das Haus in Höhe von mindestens 25.000 Euro zu renovieren – und das fällt einiges an Arbeit an. Die Immobilien sind oft stark renovierungsbedürftig, man könnte sie fast schon als Ruinen bezeichnen.

Einheimische nennen die günstigen Häuser "pagliarole". Es handelt sich um zweistöckige Steingebäude mit einer Fläche von rund 100 Quadratmetern, die im 19 Jahrhundert erbaut wurden. Eine Zeit, zu der die bäuerlichen Familien im oberen und ihre Tiere im unteren Stock wohnten. Die Häuser verfügen über zwei Eingänge, ein typisch sizilianischer Stil. Thomas Filor sagt, dass Lecca nei Marsi ein gutes Beispiel für eine solche Geisterstadt sei: Im Jahr 1915 ereignete sich hier ein schweres Erdbeben und immer mehr Menschen verließen den Ort. Der Bürgermeister Gianluca de Angelis ist bestrebt, die Stadt wieder aufzubauen und zu verhindern, ein Ort mit so zahlreichen historischen Bauten ausstirbt: "Ich will, dass vor allem junge Familien zurückkommen". In Lecca nei Marsi werden schließlich ganze Wohnstätten mit Gärten verkauft.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Schokolade macht glücklich - Immobilien aber auch

Wohneigentum macht die Menschen glücklich

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf eine aktuelle Studie der LBS-Stiftung Bauen und Wohnen aufmerksam, laut der es zwischen dem Kauf einer eigenen Wohnung oder eines Hauses und dem Glücksgefühl einen Zusammenhang gibt. „Immobilienbesitzer sind tendenziell glücklicher als Menschen, die in ihrer Immobilie nur zur Miete wohnen“, bestätigt Thomas Filor. Demnach glauben tatsächlich zwei Drittel der befragten Immobilienbesitzer Wohneigentum mache sie glücklicher – während 36 Prozent der Mieter davon ausgehen, mit einem eigenen Haus oder einer Wohnung zufriedener zu sein. „Natürlich muss man bedenken, dass das Glücksempfinden stets subjektiv ist“, betont Filor unterdessen. Laut der LBS-Studie ist beispielsweise der emotionale Unterschied zwischen Miete und Eigentum in den nördlichen Bundesländern am geringsten ausgeprägt. Unterdessen erscheint das Potenzial, das Glücksgefühl über die Wohnform zu steigern, in Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen besonders groß.

„Doch auch Menschen, die sich dem Immobilienhype noch nicht angeschlossen haben und nach wie vor Mieter sind, können sich bei einer Immobilienentscheidung über historisch niedrige Zinsen und attraktive Standorte in ganz Deutschland freuen“, so der Immobilienexperte Filor. Und wie alles im Leben bringt auch die eigene Immobilie einige Nachteile mit sich. Neben den großen, einschneidenden Glücksmomenten gibt es auch weniger schöne Momente wie, wenn auch zu einem späteren Zeitpunkt, größere, kostspielige Reparaturen oder den Auszug der Kinder.

Schließlich sind die Bundesbürger, nämlich Mieter und Eigentümer gleichermaßen, mit ihrer aktuellen Wohnsituation in Deutschland zufrieden. Zentrale Kriterien für die Befragung waren: die Wohnungsgröße, die Ausstattung des Objekts und das Verhältnis zu den Nachbarn. Entschieden wurde dabei zwischen Missstimmung und Zufriedenheit.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Bauherren leiden unter Kostentreibern

Auf Bauherren kommen hohe Kosten zu – Thomas Filor klärt auf

Immobilienexperte Thomas Filor macht auf die aktuelle Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ aufmerksam, welche von Immobilen- und Bauverbänden sowie dem Deutschen Mieterbund initiiert wurde. Herausgeber der Studie ist die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE). Der Studie zufolge ist der Bau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses heute 36 Prozent teurer als noch im Jahr 2000. „Wer ein Haus bauen möchte, muss sich auf hohe Kosten eistellen“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Es gibt verschiedene Kostentreiber, aber einschneidend sind die strengen politischen Vorgaben zu Energie und Naturschutz.“ Laut Studie sind zwar auch die reinen Baukosten zwischen 2000 und 2014 um 27 Prozent gestiegen – doch das Preisplus von 36 Prozent entstand aufgrund von politischen Entscheidungen von Bund und Ländern.

„Kostentreiber für den Wohnungsbau“ sind dementsprechend Ausbaukosten, beispielweise für Bäder, Elektrik, Heizungs- oder Tischlerarbeiten. Während im Jahr 2000 entsprechende Einbauten 456 Euro pro Quadratmeter kosteten, waren es 2014 schon 774 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von fast 70 Prozent entspricht. Der mit Abstand größte Kostentreiber seien jedoch Baukosten rund um die Energie: „Während der Energiewende entstanden für Bauherren viele Vorschriften, welche einen hohen Kostenaufwand erfordern“, so Filor weiter. Dazu gehören etwa Fassadendämmung und Isolierung der Fenster. In Anbetracht der Energieeinsparverordnung (EnEV) ab 2016 wird der Kostenzuwachs laut Studie sogar bei über 45 Prozent liegen. Hinzu kommen „Anforderungen an die Barrierefreiheit, den Brandschutz oder die Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit von Gebäuden“.

Schließlich könnten die Konsequenzen laut Autoren der Studie „desaströs“ sein: Erst kürzlich hatte sich die Politik zum Ziel gesetzt, den Wohnungsbau anzukurbeln und jährlich 250.000 bis 300.000 Wohnungen in Deutschland zu errichten, um der hohen Nachfrage und dem Wohnungsmangel gerecht zu werden. „Die Einschränkung der Bauherren durch die enorme Kostensteigerung könnte sich allerdings sehr negativ auf dieses Vorhaben auswirken“, befürchtet Thomas Filor.

Immobilienexperte Thomas Filor, Immobilien Projekte: Alternativen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse soll die steigenden Wohnkosten in Ballungsgebieten begrenzen – doch es scheint vielversprechende Alternativen zu geben

„Die Mietpreisbremse verfolgt auf den ersten Blick ambitionierte Ziele“, meint Immobilienexperte Thomas Filor. Nichtsdestotrotz macht der Bund der Steuerzahler (BdSt) darauf aufmerksam, dass es wesentlich bessere Möglichkeiten dafür gibt, das Wohnen für die Bundesbürger erschwinglicher zu gestalten. Hierzu macht der BdSt fünf Vorschläge, die sowohl Mieter, als auch Eigentümer entlasten sollen. „Die Mietpreisbremse wird aus mehreren Gründen kritisiert, aber vor allem wegen der Annahme, sie sei nur für die Mieterseite von Vorteil“, erklärt Thomas Filor. Auch für den Präsidenten des BdSt, Reiner Holznagel, gibt es wirksamere Instrument als die Mietpreisbremse, um Voraussetzungen für bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Grundvoraussetzung sei demnach, dass der Staat das Wohnen nicht durch eine Vielzahl von Steuern und Abgaben verteuert, sondern Entlastungen bei der Grund-, Strom-, Mehrwert- und Grunderwerbsteuer schafft.

Laut BdSt ist die Grundsteuer mit einem Aufkommen von rund 12,5 Milliarden Euro (2013) eine wichtige kommunale Einnahmequelle. Sie wird in einem dreistufigen Verfahren festgesetzt. Ausgangspunkt ist der sogenannte Einheitswert, der in den alten Bundesländern auf den Wertverhältnissen von 1964 beruht. In den neuen Bundesländern stammen die Bewertungsgrundlagen sogar aus dem Jahr 1935. Da die Gemeinden die Hebesätze der Grundsteuer eigenständig festlegen können, tun sie dies auch: Sechs von zehn Gemeinden haben seit 2010 den Hebesatz der Grundsteuer B mindestens einmal erhöht. „Um die Eigentümer langfristig zu entlasten, müsste die Grundsteuer aufkommensneutral reformiert werden“, so Filor weiter.

Des Weiteren ist die Belastung des privaten Stromverbrauchs mit Steuern in den letzten Jahren deutlich gestiegen: „Machten die staatlichen Abgaben 1998 noch 25 Prozent des Strompreises aus, waren es 2014 rund 52 Prozent, „ so der BdSt-Präsident. Laut Thomas Filor leiden vor allem Privathaushalte darunter, da sie keine Ermäßigungen in Anspruch nehmen können. Eine Idee wäre, wie in den anderen EU-Staaten, Erdgas, Elektrizität und Fernwärme auch hierzulande nur mit dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von sieben Prozent zu belasten. „Schließlich geht es darum Mieter und Vermieter gleichermaßen zu entlasten, doch die Politik muss die Weichen dafür stellen“, so der Immobilienexperte Thomas Filor.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Neun Euro pro Quadratmeter in Berlin

Immobilienexperte Thomas Filor macht auf eine Untersuchung des Immobilienportals immowelt.de aufmerksam, welche zeigt, dass die Berliner Durchschnittsmieten stabil bei neun Euro pro Quadratmeter liegen. Ursache sind laut Filor mehr sanierte Wohnungen und Neubauten, die auf den Markt kamen. Die zahlreichen Neubauten sind die Folge des anhaltenden Zuzugs und der damit steigenden Nachfrage nach Wohnraum. In der Hauptstadt leben heute rund 3,5 Millionen Einwohner. Bevölkerungsprognosen der Stadt Berlin rechnen bis 2030 mit bis zu 3,9 Millionen Einwohnern (plus neun Prozent).