Experte Thomas Filor erklärt, wie sich die Immobilienbranche durch die Flüchtlingswelle wandelt

Positive und negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

„In den beliebten, deutschen Großstädten sind weiterhin Preissteigerungen der Miet- und Kaufpreise zu verzeichnen“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Bisher kann die steigende Nachfrage durch den Neubau kaum bedient werden.“ Dies bestätigt auch der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA), welcher vergangene Woche das jährliche Gutachten für die Immobilienwirtschaft in Berlin veröffentlichte. Demnach stiegen die Mieten im bundesweiten Durchschnitt jedoch bereits langsamer, in Ostdeutschland seien sie sogar leicht gesunken. „Durch die nach wie vor vorhandenen Boomstädte liegt künftig aber keine allgemeine Stagnation vor“, fügt Thomas Filor hinzu. „Interessant ist es natürlich, wie sich die Immobilienbranche durch die Flüchtlingswelle wandelt. Sie ist ein weiterer Grund dafür, dass der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen anhalten wird.“ 

Nichtsdestotrotz ist sich der Immobilienexperte aus Magdeburg sicher: Zwar steigert sich die Nachfrage nach Wohnraum durch die hohe Zuwanderung, einen Grund zur Sorge gibt es aber nicht. „Die Auswirkungen dürften nicht allzu negativ sein, als in vielen Medien behauptet“, so Filor weiter. „Nicht alle der 1,1 Millionen Menschen, die 2015 als Flüchtlinge nach Deutschland kamen, blieben auch hier“, bestätigt auch der ZIA. Schätzungsweise werde die Zahl der Menschen, die tatsächlich längerfristig in Deutschland bleiben, bei der Hälfte oder sogar darunter liegen. Schließlich sollte man laut Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg auch nicht außer Acht lassen, dass es für den deutschen Immobilienmarkt in der Historie eigentlich untypisch war, einen Wohnungsmangel zu haben: „Meist ist unser Immobilienmarkt hierzulande, vor allem in speziellen Regionen, durch Wohnungsüberschüsse gekennzeichnet“, so Filor. So bestätigt auch der ZIA, dass es in Deutschland derzeit 1,7 Millionen leerstehende Wohnungen gibt. „Solange nun nicht unverhältnismäßig viele Immobilien gebaut werden, braucht man keine Angst vor einer Preisblase haben und die Zukunft des deutschen Immobilienmarktes ist sehr positiv“, so Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Zeit der Versteigerung

Im Frühjahr startet wieder die Saison der Versteigerungen: Dann werden deutschlandweit wieder Villen, Hotels und Bahnhöfe versteigert. „Vor allem in Sachsen suchen viele solcher Immobilien neue Eigentümer“ erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Hier kann man laut Filor mitunter günstige Immobilien ersteigern – allerdings stehen einige Immobilien unter Denkmalschutz und sind somit teurer.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Vorsicht vor Rohrbrüchen

Wie Immobilienbesitzer- und Mieter Rohrbrüche vermeiden können

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf die Gefahr eines Rohrbruchs in der Immobilie aufmerksam: „Vor allem in der kalten Winterzeit sollte man nicht am falschen Ende sparen“, rät Filor daher. Die Außenleitungen sind im Winter nämlich äußerst gefährdet und das Fatale daran ist, dass man die Spätfolgen der Minusgrade oft erst bei Tauwetter realisiert – wenn es zu spät ist und ein Rohrbruch bevorsteht. „Leider dehnt sich gefrorenes Wasser in den Leitungen aus, wodurch diese porös werden. Erst wenn das Eis also bei Tauwetter schmilzt, kann es durch die kaputten Rohre gelangen“, so Thomas Filor weiter. Daher ist es ratsam, eingefrorene Rohre langsam aufzutauen, um einen erheblicheren Schaden zu vermeiden. Des Weiteren sollte in jedem Fall ein Fachmann mit hinzugezogen werden, der das Ausmaß des Schadens beurteilen kann, vor allem auch, in wie weit das Mauerwerk in Mitleidenschaft gezogen wurde. Sind Hauanschlüsse oder Zähler betroffen, sollten Verbraucher ihre jeweiligen Wasserversorger informieren. „Für Schäden, die an fest mit dem Gebäude verbundenen Gegenständen entstehen, kommt die Wohngebäudeversicherung auf“, fügt Bianca Boss, Sprecherin des Bundes der Versicherten, hinzu. Dies können beispielsweise Rohre, das Mauerwerk oder aber auch Teppiche und Fliesen sein. Laut Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg wichtig zu wissen: Im Falle eines Rohrbruchs übernimmt die Versicherung nicht die Reparatur der gesamten Rohrleitung, sondern nur die Instandsetzung des defekten Teils. 

Unterdessen kann die Versicherung nämlich auch eine Teilschuld beim Immobilienbesitzer oder Mieter suchen, wenn dieser im Winter zu wenig geheizt hat oder einen Außenwasserhahn nicht richtig abgestellt hat. „Die Heizung darf im Winter nie ganz abgestellt werden, damit die Wasserzirkulation bestehen bleibt“, rät Thomas Filor abschließend. Selbst nachts oder wenn man verreist, sollte die Heizung wenigstens ein bisschen warm sein – hier reicht bei starker Kälte oft auch das „Schneeflockensymbol“ nicht aus.

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Mieterhöhung verboten

Warum eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel nicht rechtens ist

„Viele Mieter befürchten eine Mieterhöhung im Falle eines Eigentümerwechsels“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So ist es nicht unüblich, dass vermietete Immobilien, sowohl Häuser als auch Eigentumswohnungen, ihren Besitzer wechseln. „Viele Mieter sorgen sich dann, dass der der neue Besitzer die Preise erheblich anziehen wird“. Was viele Mieter aber nicht wissen: An ihren Rechten ändert sich nichts – denn das ist rechtlich überhaupt nicht erlaubt. Darauf macht der Mieterverein München aufmerksam. „Diejenigen Mieter, die in einem Haus oder einer Eigentumswohnung zur Miete wohnen brauchen sich also nicht sorgen, dass sich für sie durch einen Eigentümerwechsel spürbar etwas ändert“, so Thomas Filor weiter. 

Fakt ist nämlich, dass der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers übernimmt und damit verantwortungsbewusst umzugehen hat. So ist auch weder die Festsetzung eines neuen Kündigungsrechts rechtens, noch muss ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. „Die gängigen Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf, bleiben bestehen“, betont Thomas Filor aus Magdeburg.  Des Weiteren müssen gesetzliche Kündigungsfristen nach wie vor eingehalten werden, genauso wie Mieterhöhungen. „Für eine Mieterhöhung gelten auch für den neuen Vermieter die gleichen Voraussetzungen wie für den alten Vermieter. So kann beispielweise nach einer umfassenden Sanierung der Quadratmeterpreis angehoben werden“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. Schließlich ist es laut Mieterverein München auch wichtig zu wissen, dass Mieter ihre monatlichen Mietzahlungen nicht von sich aus ändern sollten, sondern der neue Eigentümer oder Vermieter die Miete erst fordern kann, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat – dies kann durch einen Grundbuchauszug erfolgen. „Wer risikofrei seine Miete überweisen oder eine neue Einzugsermächtigung erstellen will, sollte das Geld erst an den neuen Vermieter zahlen, wenn der bisherige Vermieter die Mieter bereits informiert hat“, sagt Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor, Immobilien Projekte aus Magdeburg: Vermieter muss für eine warme Wohnung sorgen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass der Vermieter sich stets um eine warme Wohnung zu kümmern hat – vor allem auch im kühlen Frühling. „Der Vermieter ist also nicht nur im Winter verantwortlich für eine warme Immobilie, sondern prinzipiell auch zu jeder anderen Jahreszeit“, so Thomas Filor. „Und das sogar 24 Stunden am Tag.“ Dies bestätigt auch der Landesverband Bayern des Deutschen Mieterbundes: So muss in allen Räumen der Wohnung zwischen 06.00 Uhr bis 24.00 Uhr eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius herrschen, während der Vermieter in der Nacht die Heizung zur Energieeinsparung herunterfahren kann. Aber auch nachts darf es nicht kälter als 16 Grad Celsius sein.

Immobilien - Experte Thomas Filor aus Magdeburg: Über die Angst der Mieter bei Besitzerwechsel

Warum eine Mieterhöhung durch Besitzerwechsel nicht rechtens ist

"Viele Mieter befürchten eine Mieterhöhung im Falle eines Eigentümerwechsels", erklärt Immobilien - Experte Thomas Filor Magdeburg. Da gerade derzeit viele Immobilien als sogenannte Kapitalanlagen ihren Besitzer wechseln, fürchten viel Mieter, dass es zu unangemessenen Mieterhöhungen kommt. "Hier kann man die Mieter beruhigen, denn es gibt eindeutige rechtliche Vorschriften, was beim Besitzerwechsel möglich ist und was eben nicht", erklärt der Magdeburger Immobilien - Experte Thomas Filor. 

Hierauf macht unter anderem auch der Mieterverein München aufmerksam. "Diejenigen Mieter, die in einem Haus oder eine Eigentumswohnung zur Miete wohnen, brauchen sich also nicht zu sorgen, dass sich durch einen Eigentümerwechsel spürbar etwas verändert" so Thomas Filor weiter. 

Fakt ist nämlich, dass der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers übernimmt und damit auch entsprechend verantwortungsbewusst umzugehen hat. Es muss also kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden und beim bereits geschlossenen Mietvertrag dürfen letztlich nur aufgrund des Besitzerwechsels keine Änderungen beispielsweise im Hinblick auf die Kündigungsfristen vorgenommen werden. "Gängige Kündigungsgründe, wie beispielsweise wegen Eigenbedarf. Bleiben jedoch bestehen", erklärt Thomas Filor. Wichtig ist dabei zu wissen, dass beim Thema Mieterhöhungen die gleichen Voraussetzungen gelten wie beim alten Vermieter.

"So dürfen Mietanpassungen nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten oder eben nach aufwendiger Sanierung vorgenommen werden. Letzteres ist aber ohnehin mit dem Mieter abzustimmen" meint Filor. Der Mieterverein München macht zusätzlich darauf aufmerksam, dass Mieter ihre monatlichen Zahlungen nicht von sich selbst aus ändern sollten, sondern der neue Eigentümer und Vermieter die Miete erst durch eine entsprechende Berechtigung nachzuweisen hat. Dies kann zum Beispiel durch einen Grundbuchauszug erfolgen, wird aber in der Regel durch ein Schreiben der nahezu immer vorhanden Hausverwaltung ersetzt. "Wer Interesse an einem guten Umgang mit seinen Mietern hat, wird ohnehin das persönliche Gespräch suchen. Dies hat sich noch immer als die beste Gelegenheit erwiesen, offene Fragen zu klären", so Thomas Filor abschließend.

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Disney Resort soll Shanghai Immobilien- und Einzelhandels-Boom bescheren

In Shanghai entsteht derzeit ein Disney Resort, welches sowohl den Immobilienmarkt, als auch den Einzelhandel befeuern soll. So gibt es bereits jetzt zahlreiche Interessenten, die freie Gewerbeimmobilien für den Einzelhandel nahe des Disney Ressorts nutzen wollen. „Großprojekte dieser Art können einer ganzen Region einen wirtschaftlichen Aufschwung bescheren“, weiß auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „So würden hohe Besucherzahlen natürlich einen Einzelhandels-Boom in Shanghai auslösen“.

Immobilienexperte Thomas Filor: Der Weg zum Immobilienglück

Warum das Eigenheim glücklich macht

„Der Weg zum Eigenheim kann sich manchmal als sehr langwierig und steinig erweisen“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Viele Menschen trauen sich die Erfüllung des Wunsches nach einer eigenen Immobilie schlichtweg nicht zu. Diese Zweifel entstehen meist durch finanzielle Engpässe.“ Selbstverständlich haben die meisten Menschen auch eine sehr klare Traumvorstellung von ihren eigenen vier Wänden: Laut einer repräsentativen Studie des Instituts für Management- und Wirtschaftsforschung (IMWF) im Auftrag der Interhyp AG ist diese Traumimmobilie nämlich zwischen 100 und 150 Quadratmeter groß, befindet sich am Stadtrand, See oder Meer, besitzt einen Garten oder Balkon. Des Weiteren sei eine Einbauküche und eine Garage sehr wichtig. Die Studie zeigt allerdings auch, dass sich diese Vorstellungen oft nicht in die Tat umsetzen lassen: Demnach wohnt nur jeder Fünfte in einer derartigen Wunschimmobilie, während die Hälfte der Befragten (54 Prozent) noch weit entfernt davon sind. Weitere acht Prozent sind nach wie vor auf der Suche nach der perfekten Immobilie, 13 Prozent haben bereits konkrete Pläne und nur drei Prozent stehen kurz vor dem Einzug. „Wie bei vielen Dingen im Leben muss man auch beim Eigenheim die einen oder anderen Abstriche machen und bereit sein, Kompromisse einzugehen“, rät Thomas Filor. 

Unterdessen befürchten 88 Prozent der Mieter, dass sie die anfallenden Kosten für ein Eigenheim, wie Zusatz- und Baunebenkosten, auf lange Sicht nicht tragen können – ganz zu schweigen von der Kreditbelastung.  Weitere 79 Prozent haben Zweifel, dass der vereinbarte Festpreis tatsächlich eingehalten werden kann. „Außerdem haben viele Menschen Probleme überhaupt ein passendes Grundstück zu finden, welches zu einem fairen Preis-Leistungsverhältnis angeboten wird“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Schließlich mag der Weg zum immobilienglück zwar nicht ganz leicht sein – diejenigen, die sich ihren Traum allerdings erfüllt haben sind laut der Studie aber umso glücklicher und stolzer: 93 Prozent der Eigentümer sind nämlich sehr zufrieden mit der Entscheidung „eine Immobilie gekauft oder gebaut zu haben“. Sogar 80 Prozent würden noch einmal für exakt die gleiche Immobilie entscheiden. „Das ist ein sehr positives Ergebnis", so Thomas Filor abschließend.