Das 1x1 des Streichens

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg rät, Pinsel mit Naturborsten zu nutzen. Der einzige Nachteil: Kommen die Naturborsten mit Wasser in Kontakt, quellen nämlich die Borsten auf. Daher sollten diese Pinsel nicht für wasserlösliche Acryllacke genutzt werden – in diesem Fall besser zu Borsten aus Kunststoff greifen. „Am Wichtigsten ist es, dass der Pinsel zur entsprechenden Lackart passt“, so Thomas Filor. 

Thomas Filor: Was tun bei Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Umständen

„Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt klar, dass ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen kann, vorausgesetzt der Mieter erfüllt seine vertraglichen Pflichten und zahlt seine Miete pünktlich“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Doch wie bei den meisten Dingen im Leben gibt es natürlich auch hier eine Ausnahme: „Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, weil ein naher Verwandter in die Wohnung ziehen soll, ist dies durchaus möglich. Angenommen die Tochter des Vermieters braucht eine Wohnung zu Studienzwecken oder der Sohn gründet gerade eine Familie, sind dies durchaus Gründe für eine Kündigung aus Eigenbedarf. Für entferntere Angehörige ist dies nicht möglich“, so Thomas Filor weiter. Zum engeren Verwandtenkreis zählen in diesem Fall: Kinder, Eltern, Großeltern und Schwiegereltern, Enkel, Nichten und Neffen sowie Geschwister, Ehegatten und Partner. In einem bestimmten Fall ging es darum, dass ein Au-Pair-Mädchen in die Nähe der Familie des Vermieters ziehen sollte, was laut Bundesgerichtshof als gültig anerkannt wurde (Az.: VIII ZR 127/08). Diese Entscheidung wurde damit begründet, dass Haushaltshilfen und Pflegepersonal Wohnraum zur Verfügung gestellt bekommen dürfen. „Hinzu kommt, dass die Immobilie auch für berufliche Zwecke umfunktioniert werden kann, beispielsweise als Kanzlei, Praxis oder Büro. 

Unterdessen betont der Immobilienexperte Thomas Filor aber auch, dass die Eigenbedarfskündigung eine Reihe von Bedingungen erfüllen muss, um überhaupt wirksam zu sein: So muss aus dem Kündigungsschreiben konkret hervorgehen, warum und für wen die Immobilie benötigt wird. Hinzu kommt, dass die Kündigungsfristen beachtet werden müssen. „Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren wären drei Monate Kündigungsfrist anzusetzen. Bei mehr als acht Jahren sind es neun Monate“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Wenn man als Mieter in eine solche Situation gerät, hilft es oft, den persönlichen Kontakt zum Vermieter zu suchen. Oft kann dann der Auszugstermin nach hinten verschoben werden“, rät Thomas Filor weiter. Mit etwas Glück werden dann auch die Umzugskosten getragen oder man bekommt Unterstützung bei der Wohnungssuche. Wer Widerspruch einlegen will, sollte Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.

Thomas Filor über ein geplantes Baukindergeld

Baukindergeld – die Staatshilfe für Familien?

„Dass der Immobilienmarkt in Deutschland boomt, steht außer Frage. Nichtsdestotrotz können sich vor allem oft junge Familien den Traum vom Eigenheim nicht erfüllen, da die nötigen monetären Mittel fehlen“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Und das, obwohl oberflächlich gesehen optimale Voraussetzungen herrschen: Baufirmen ziehen immer mehr Immobilien hoch, die Kredite laufen bei brummender Wirtschaft und historisch niedrigen Bauzinsen. „Für wohlhabende Menschen ist es einfacher, sich eine Immobilie zu leisten. Den weniger Verdienenden kommen diese eigentlich guten Bedingungen nur zum Teil zu Gute“, so Thomas Filor weiter. Eine Studie des Pestel-Instituts bestätigt diese Annahme: Demnach sei der Anteil der 25- bis 35-Jährigen, die Wohneigentum besitzen, enorm rückläufig. So lag die Eigentümerquote in dieser Altersgruppe 2013 nur noch bei 16 Prozent – 1998 waren es noch 23 Prozent gewesen. „Man darf nicht unterschätzen, dass Menschen mit geringem Einkommen immerhin auch rund ein Fünftel des Wohnungswertes im Falle eines Kaufes als Eigenkapital hinterlegen müssen. Dieses Geld muss man auch erst einmal haben und hinzu kommen schließlich auch die Nebenkosten wie die Notar- und Maklerkosten bzw. die Grunderwerbssteuern“, beschreibt Thomas Filor. Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Angenommen eine Familie entscheidet sich für ein Haus mit einem Preis von 250.000 Euro, so muss der Käufer von Anfang an ein Eigenkapital von 75.000 Euro zur Verfügung haben. „Wenn junge Menschen also nicht gerade geerbt oder reiche Eltern haben, gestaltet es sich logischerweise schwierig, eine solche Summe aufzubringen“, so Thomas Filor. 
Unterdessen geht mit der Abnahme der Eigentümerquoten in Deutschland einher, dass die jungen Familien auch teilweise ihre Altersvorsorge gefährden. Immerhin ist Immobilieneigentum ein wichtiger und großer Baustein in der Altersvorsorge. Das Thema wird auch im Bundestagswahlkampf aufgegriffen: Die CDU schlägt vor, junge Familien beim Hauskauf zu unterstützen. Dies soll durch sogenanntes „Baukindergeld“ geschehen. Bundeskanzlerin Angela Merkel stimmte einem Baukindergeld in Form einer jährlichen Auszahlung zu. Auch die SPD befürwortet das Baukindergeld, das sich nach der Kinderzahl richten soll. „Grundsätzlich ist die Idee eines Baukindergeldes nicht schlecht, doch man muss sehen, inwieweit ein neuer Fördertopf gerecht verteilt werden kann“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Warum ein Baugrundgutachten Pflicht ist

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass Bauherren, vor der Planung ihres Eigenheims, ein Baugrundgutachten in den Händen halten müssen. „Das ist die Grundvoraussetzung dafür, dass der Unterbau eines Hauses technisch korrekt und sicher konstruiert werden kann“, so Thomas Filor. Dies bestätigt auch der Verband Privater Bauherren.

Thomas Filor aus Magdeburg: Viele Wege führen zur Immobilienfinanzierung

Welche Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung es gibt – und wie risikoreich diese sind

„Ansparen statt abzahlen – so lautet eine gängige Devise vieler erfahrener Anleger. Doch es gibt viele verschiedene Wege zur Finanzierung einer Immobilie“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Die meisten Privatpersonen entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen und bezahlen den entsprechenden Kredit ab. „Allerdings gibt es die Variante, dass man die benötigte Summe für die eigene Immobilie anspart und den Kredit erst am Ende tilgt“, so Thomas Filor weiter. „Das bedeutet, dass der Immobilienkäufer ein endfälliges Darlehen aufnimmt, wo er monatlich lediglich die Zinsen zahlen muss, wobei die vollständige oder teilweise Kreditrückzahlung erst am Laufzeitende ansteht“. Der Vorteil hierbei besteht laut Filor darin, dass der Kreditnehmer bei einem endfälligen Darlehen über Liquidität verfügt. Diese kann er entsprechend in einen passenden Fondssparplan investieren. Zehn Jahre später können dann die Fondsanteile verkauft werden und das angesparte Vermögen dient der Kredittilgung. Ein kleines Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Angenommen der Käufer benötigt zur Finanzierung seiner eigenen vier Wände 300.000 Euro – entscheidet er sich für ein Annuitätendarlehen, kann er mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 60 Prozent Beleihung für etwa 0,9 Prozent Zinsen erhalten. Tilgt er jährlich fünf Prozent, wird er mit monatlich 1475 Euro belastet. Sind die zehn Jahre vorbei, bleibt eine Restschuld von ungefähr 143.000 Euro. Hingegen liegen die Zinsen bei einem endfälligen Darlehen etwa 0,1 Prozent über dem Niveau vergleichbarer Annuitätendarlehen. Hier wäre es also so, dass bei einem Zinssatz von 1,0 Prozent also 3000 Euro im Jahr beziehungsweise 250 Euro im Monat fällig wären, die an die Bank gezahlt werden müssten. Demnach würde ein Betrag von 1225 Euro im Monat übrigbleiben.Unterdessen rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: „Wer noch keine ausreichende Erfahrung mit Fonds hat, sollte sich umfassend beraten lassen und das nicht nur im Vorfeld, sondern auch während der Finanzierungsperiode. „Für den privaten Verbraucher gestaltet sich das Annuitätendarlehen mit direkter Tilgung jedenfalls unkomplizierter“, so Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor über das Mieterland Deutschland

Warum wir in einem Mieterland leben

Viele Menschen wünschen sich eine eigene Immobilie: Sei es die städtische Eigentumswohnung oder sei es das „Häuschen im Grünen“. Nichtsdestotrotz erfüllt sich dieser Traum für viele Menschen hierzulande nicht. „Deutschland bleibt ein Mieterland. Vor allem junge Leute ziehen einen Wohnungskauf oder den Bau eines Hauses nicht in Betracht“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor. Derzeit fordern Vertreter von Architekten, Maklern und der Baubranche bessere Voraussetzungen für den Erwerb einer eigenen Immobilie.  „Dazu gehören Faktoren wie staatliche Zuschüsse zum Eigenkapital, eine geringere Grunderwerbssteuer, mehr Baugebiete sowie eine bessere Verkehrsanbindung im Umland der begehrten Großstädte“, so Filor weiter. Laut Statistischem Bundesamt zahlten vor drei Jahren 57 Prozent der Haushalte Miete – diese Zahlen haben sich nach aktuellem Stand kaum verändert. In Ostdeutschland wohnen mehr Menschen zur Miete, als in Westdeutschland. „Im Vergleich zu anderen Ländern Europas gibt es in Deutschland verhältnismäßig wenige Immobilieneigentümer“, sagt Thomas Filor. Dies zeigen auch Zahlen des europäischen Statistikamts Eurostat. Während die Eigentümerquote hierzulande bei knapp 53 Prozent liegt, sind es in Frankreich und den Niederlanden knapp 65 Prozent, in Italien sogar 75 und in Spanien 80 Prozent.  

Unterdessen stellt sich die Frage, von wem denn eigentlich die Immobilien hierzulande besessen werden? „Es sind tendenziell eher ältere Leute. Mehr als jeder zweite Haushalt mit über 70-Jährigen besitzt Studien zufolge eine Immobilie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Hingegen sind es bei den 18- bis 45-Jährigen rund 70 Prozent, die mieten“. Als Ursache sieht Filor vor allem die Entstehung von Single-Haushalten und dem Phänomen der Landflucht in die mieterdominierten Großstädte. Ein weiterer Grund sind die für viele Menschen sich ständig ändernden Berufsperspektiven: Sei es Studium, befristete Arbeitsverträge oder generelle Ortswechsel. „Viele junge Menschen wissen nicht, wo sie später langfristig leben wollen oder können“, so Thomas Filor abschließend.

Warum die Heizung über Weihnachten und Silvester NICHT abgestellt werden muss

Wer über Weihnachten oder Silvester verreist, sollte die Heizung nicht abstellen. Dies schützt die Wände vor Schimmel und die Rohre vor Frost. Laut TÜV Nord lassen nämlich kalte Temperaturen Feuchtigkeit in der Raumluft an den Wänden kondensieren, was im schlimmsten Fall zur Schimmelbildung führen kann. Energiesparen lässt sich mit dem Abstellen der Heizung ohnehin kaum, da es viel Energie kostet einen ausgekühlten Raum nach einigen Tagen wieder aufzuheizen.

Thomas Filor über Trump gescheiterte Immobilienpläne für Deutschland

Trumps Wolkenkratzer haben sich hierzulande alle „in Luft“ aufgelöst

Immobilienexperte Thomas Filor macht darauf aufmerksam, dass der künftige US-Präsident Donald Trump um die Jahrtausendwende verschiedene Immobilienpläne für Deutschland hatte. Doch wie sahen diese Pläne überhaupt aus und was ist daraus geworden? Besonders interessiert war Donald Trump logischerweise an der Finanzhauptstadt Frankfurt am Main. „Ein Wolkenkratzer mit dem Namen Trump Tower hätte für sein Empfinden perfekt in das Bankenzentrum Frankfurts gepasst“, so Thomas Filor. Des Weiteren hatte Trump Wolkenkratzer in Berlin und Stuttgart geplant. In Zusammenarbeit mit der Hamburger Klinik-Kette Marseille-Kliniken gründete Trump die TD Trump Deutschland AG – inklusive Sitz in der deutschen Hauptstadt. 

Unterdessen sollte „Mainhatten“ ein wenig mehr wie Manhattan aussehen. „Trump plante einen utopischen Millennium-Tower in 370 Meter Höhe, 97 Etagen, mit Büros und Wohnungen. Dieser Tower sollte der höchste Wohnturm in Europa werden“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Im Jahr 2000 besuchte Frankfurts damalige Oberbürgermeisterin Petra Roth (CDU) Trump in New York, um die Details zu besprechen. Über eine Milliarde Euro sollten damals investiert werden, die Immobilienpläne sollten bis 2007 realisiert sein. „Das Problem bestand darin, dass Trump dem Vernehmen nach am Main bauen wollte, die Stadt allerdings das neue Europaviertel im Westen fernab des Flusses geplant hatte. Das war für Trump ein Ausschlusskriterium und er begann, sich in Berlin umzusehen“, so Thomas Filor. 2002 wollt er mit dem Bau in Berlin beginnen. Es sollte ein 150-Meter hoher Turm am Alexanderplatz entstehen – doch auch dazu kam es nie. „Trump pochte auf mindestens 200 Meter“, erklärt Thomas Filor. Chancenlos. Schließlich liebäugelte die TD Trump AG mit Stuttgart. 2001 wurde das Projekt vorgestellt: 220 Meter hoch, 50 Etagen, 250 Millionen Euro – und ohne Trump, der Stuttgart noch nie zuvor gesehen hatte. Anfang 2003 entschied sich der Gemeinderat doch gegen das damals höchste Gebäude in Süddeutschland. Im Endeffekt wurde die TD Trump AG wurde schon im März 2007 aufgelöst. „Seither ließ der neue US-Präsident, der übrigen deutsche Wurzeln hat, die Finger von Deutschland“, meint der Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor warnt vor horrenden Heizkosten im Winter

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg gibt wertvolle Tipps, wie man in der kalten Jahreszeit Heizkosten einsparen kann. Wichtig seien in aller erster Linie eine gute Dämmung der Wände und Fenster. Des Weiteren kann es erhebliche Energiekosten einsparen, die Heizungsrohre zu isolieren, sodass sie nicht mehr frei liegen.

Unterschiedliche Immobilienmarktsegmente erfreuen sich unterschiedlicher Beliebtheit

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf eine Umfrage des Berufsverbands The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) aufmerksam, laut der 65 Prozent der Investoren Gewerbeimmobilien in Deutschland als derzeit teuer erachten, während 43 Prozent den Markt auf seinem Höhepunkt des Zyklus sehen. Des Weiteren hat sich die Mieternachfrage in allem Immobilienmarktsegmenten erhöht, wie beispielweise bei Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobilien.

Thomas Filor aus Magdeburg über die Aberkennung von Steuervorteilen bei Sanierungsstau

Sanierungstau nimmt Eigentümern den Genuss von Steuervorteilen

„Wer plant, seine Immobilie zu sanieren, kann die Kosten bereits vor der Vermietung steuerlich geltend machen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Die Grundvoraussetzung dafür ist, dass das Finanzamt die entsprechenden Forderungen anerkennt. Dafür müssen einige Bedingungen erfüllt werden“, so Thomas Filor weiter. Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen, dass Eigentümer die Ausgaben für ihre Immobilie schon vor der tatsächlichen Vermietung der Immobilie in der Steuererklärung ansetzen können. „In vielen Fällen lässt sich ja nicht gleich ein neuer Mieter finden, daher investieren viele Eigentümer in Anzeigen oder übernehmen Maklerkosten. Dies kann ebenfalls steuerlich angesetzt werden, wie beispielweise die Kosten der laufenden Sanierung bzw. Modernisierung“, so Thomas Filor aus Magdeburg. Aber Vorsicht: Das Finanzamt akzeptiert diese Forderungen lediglich, wenn der Eigentümer beweisen kann, dass er auch wirklich vorhat, die Immobilie zu vermieten. „Dies nennt sich im Fachjargon Einkunftserzielungsabsicht und ist die Voraussetzung für einen entsprechenden Steuervorteil“, so Immobilienexperte Filor weiter. Es geht noch weiter: Erkennt das Finanzamt, dass eine Vermietung schlicht nicht möglich ist, kann es sogar zur Aberkennung von Verlusten kommen. 

Bestätigt wird dies auch durch ein Urteil des Finanzgerichtes in Mecklenburg-Vorpommern. Ihm lag ein reichlich extremer Fall zugrunde: Der Eigentümer besaß eine Wohnung innerhalb einer Anlage mit drei Mehrfamilienhäusern aus den 70er-Jahren. Seit fast 17 Jahren stand die Immobilie leer. Das Gebäude befand sich in einem mehr als nur sanierungsbedürftigen Zustand und nur noch eine einzige Wohnung wurde vermietet. Bei einer Besichtigung stellte das Finanzamt fest, dass durch den desolaten Zustand eine Vermietung oder gar Bewohnung in nächster Zeit unmöglich gewesen wäre. Der Eigentümer hatte jedoch in den vergangenen Jahren Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von knapp 37.000 Euro geltend gemacht. „Solche Verluste bei derartigem Sanierungsstau kann man schlicht und einfach nicht stellen, wenn eindeutig keine Aufwertungs- geschweige denn Sanierungsabsichten bestehen, um sodann Mieterträge zu erzielen“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor über lebensrettende Rauchmelder

Wie Rauchmelder in der Immobilie Leben retten – und daher auch Pflicht werden

„Rauchmelder sollten in keiner Immobilie fehlen, denn sie können Leben retten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Aus diesem Grund werden sie hierzulande auch Pflicht. „Natürlich ist es schwer, zu kontrollieren, wer sich im Endeffekt an das Gesetz halten wird. Doch jeder sollte sich vor Augen führen, dass es meist nicht nur um die eigene Sicherheit geht, sondern auch um die der Nachbarn“, so Thomas Filor weiter. In Deutschland sieht es derzeit folgendermaßen aus: In Nordrhein-Westfalen, dem bevölkerungsreichsten Bundesland, gilt die Pflicht, einen Rauchmelder zu montieren ab dem 1. Januar 2017. Ähnlich verhält es sich im Saarland, wo die Übergangsfrist Ende 2016 ausläuft. „In elf von 16 Bundesländern wird Rauchmelderplicht gelten. Die anderen Bundesländer werden in den nächsten Jahren nachziehen“, so Thomas Filor weiter. „Für Neubauten gilt die Pflicht zum Rauchmeldereinbau bereits jetzt“, fügt er hinzu. 

„Es geht darum, Menschenleben zu retten. Deshalb sollen die Rauchmelder in den Wohnungen eingebaut werden“, betont ein Sprecher des NRW-Bauministeriums in Düsseldorf unterdessen. Da das Gesetz in den jeweiligen Landesbauverordnungen verankert ist, unterscheiden sich die Zeiten der Einführung. Eine Studie des Forums Brandrauchprävention hat kürzlich ergeben, dass täglich zwei Menschen dank eines eingebauten Rauchmelders vor Tod oder Brandverletzungen gerettet werden. Noch vor 20 Jahren seien durch Rauch und Feuer bundesweit 714 Menschen jährlich ums Leben gekommen. „Eine erschreckend hohe Zahl, die aber auch jetzt noch bei 347 liegt“, fügt Thomas Filor aus Magdeburg hinzu. Wünschenswert wäre laut Filor eine bundesweite Ausstattung der Haushalte mit Rauchmeldern von mindestens 70 Prozent. Wichtig zu wissen ist auch, dass Rauchmelder regelmäßig gewartet werden müssen. Abschließend appelliert Thomas Filor an Mieter, Vermieter und Eigentümer von Immobilien: „Rauchgas kann bereits nach wenigen Atemzügen tödlich sein. Des Weiteren ist es ein Irrtum, dass man ein anfängliches Feuer im Schlaf bemerkt. Das macht Rauchmelder so wichtig“.

Advent, Advent... die Immobilie brennt?

Es ist kaum zu glauben, doch die Weihnachtszeit steht kurz vor der Tür. Passend dazu macht Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg auf einige Sicherheitshinweise aufmerksam: "In der kuscheligen Weihnachtszeit legen die meisten Menschen viel Wert auf Dekoration in ihrer Immobilie. Allerdings ist nicht nur bei offenen Kerzen, sondern auch bei beleuchteten Figuren und Mehrfachsteckdosen große Vorsicht geboten", so Filor. "Damit die Weihnachtszeit nicht in einem brennenden Desaster endet, sollten sämtliche Dekorationsgegenstände - auch batteriebetriebene - beim Verlassen der Immobilie ausgeschaltet oder aus der Steckdose gezogen werden". 

Wie reich ist Donald Trump wirklich?

Präsidentschaftskandidat Donald Trump sagt von sich selbst, rund zehn Milliarden Dollar schwer zu sein. Vor allem durch Immobilien soll er zu viel Geld gekommen sein. Doch laut einem Bericht des Forbes Magazins zufolge soll Trumps Vermögen weitaus weniger umfassen – und vor allem allmählich schrumpfen. So schreibt Forbes, sein Vermögen sei innerhalb eines Jahres um 800 Millionen Dollar geschrumpft. Laut Thomas Filor aus Magdeburg könnten ein Grund für diese Entwicklung die fallenden New Yorker Immobilienpreise sein.

Thomas Filor über Sicherheit in der Immobilie

Mit Bewegungsmeldern und Leuchten die Sicherheit in der Immobilie steigern

Es ist ganz simpel: Wenn in einem Haus oder einer Wohnung Licht brennt, scheint jemand zu Hause zu sein – würden zumindest Außenstehende auf den ersten Blick vermuten. „Auch Einbrecher können Lichtquellen durchaus abschrecken. Dies kann Bewohner vor allem in der bevorstehenden dunklen Jahreszeit schützen“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Besonders gut durchdacht müssen die Lichtquellen bei einem großen, schlecht einsehbaren Grundstück sein. Hier kann man Bewegungsmelder problemlos an Fassaden und zwischen Hecken montieren. Wichtig ist, dass sämtliche Zugangswege wie Treppen oder Fahrstühle sowie der Eingangsbereich beleuchtet sind“, rät Thomas Filor. Wer nun große Sorge hat, mit einer dauerhaften Beleuchtung seine Stromrechnung ins Unermessliche zu steigern, der sei beruhigt: Heutzutage gibt es stromsparende LED-Leuchten oder auch Energiesparlampen. Der Fachhandel gibt gerne Auskunft, wie man die Sicherheit in der Immobilie erhöhen kann.

Unterdessen rät Thomas Filor allerdings auch, nicht zu grelle Lichtquellen zu wählen: „Nachbarn und Passanten können sich durch zu hohe Lichteinstrahlung gestört fühlen“, so Thomas Filor aus Magdeburg. Nützlich kann dabei der Dämmerungsmodus sein, über den viele Geräte verfügen. Bei Bewegungsmeldern ist es wichtig, den richtigen Erfassungswinkel einzustellen. Hierbei muss man versuchen, einen guten Mittelweg zu finden: Das Gerät sollte natürlich empfindlich eingestellt sein, aber auch nicht so sensibel, dass es anspringt, wann immer eine Katze das Grundstück überquert. „Es gibt mittlerweile auch spezielle Geräte mit einer integrierten Tier-Immun-Funktion“, weiß Thomas Filor. „Diese reagieren erst auf Lebewesen ab einer bestimmten Größe“. Den Außenbereich zu schützen ist sinnvoll, doch auch innerhalb der Immobilie kann einiges getan werden: „Beispielsweise kann mit einer Zeitschaltuhr Anwesenheit vorgetäuscht werden. Hierbei ist es wichtig, mit den beleuchteten Räumen zu variieren, da potentielle Einbrecher die Methode durchschauen könnten“, rät der Magdeburger Immobilienexperte Thomas Filor. Mit digitalen Lichtmanagementsystemen lässt sich die Beleuchtung sogar bequem per Smartphone steuern, selbst wenn man im Urlaub ist. „Natürlich gehören zur Sicherheit der Immobilie auch noch andere Faktoren, als Bewegungsmelder und Leuchten, wie beispielsweise stabile Türen und Fenster. Doch ein intelligentes Lichtsystem ist eine gute Grundlage“, so Thomas Filor abschließend. 

Thomas Filor über bundeseigene Immobilien in Berlin

Warum der Rechnungshof Kritik an bundeseigenen Immobilien übt

Magdeburg, 19.10.2016. „Ursprünglich wurde der Bund immer stark kritisiert, wenn es darum ging, Berliner Immobilien zum Höchstwert zu verkaufen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. „Dies wirkt sich nämlich preistreibend auf den Markt aus. Nun, wo der Bund die Verkaufspraxis ändern will, steht er allerdings neuen Herausforderungen gegenüber“, so Filor. So übt der Bundesrechnungshof Druck aus, indem das Gegenteil kritisiert wird: Einem aktuellen Bericht zufolge, nehme der Bund durch seine neue Taktik Verluste in Kauf und die aktuellen Werte seien „deutlich unter den am Markt erzielbaren Preisen“. Derzeit wird der Direktverkauf von 4500 bundeseigenen Wohnungen in der Hauptstadt geprüft. Es sei nicht vertretbar, dass „Mindereinnahmen in Kauf genommen werden, die einen dreistelligen Millionenbetrag erreichen können“. Hintergrund der Diskussion ist, dass Berlin rund 4500 Mietwohnungen des Bundes direkt erwerben will, um deren Verkauf per Bieterverfahren an private Eigentümer zu verhindern. „Auf diese Weise soll langfristig verhindert werden, dass Mieter nach einem kostspieligen Verkauf ihrer Häuser durch Modernisierungen zunehmend aus ihren Wohnungen verdrängt werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Unterdessen äußert die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima), welche die bundeseigenen Häuser und Grundstücke verwaltet, sie stehe hinter dem Land Berlin und dem Vorhaben „seine sozialpolitischen Aufgaben zu erfüllen“. Jene Verhandlungen laufen seit nunmehr zwei Jahren, bislang ergebnislos. Kritik seitens des Bundesrechnungshof erntet die Bima, da sie nun von dem Verkauf per Bieterverfahren – anders als früher – absehen und das, ohne Wirtschaftlichkeitsuntersuchung. Mit dem Direktverkauf würde die Bundesanstalt „auf eine mögliche Erlösoptimierung verzichten“ – was sich wohl nicht mit den Grundsätzen der Bundeshaushaltsordnung vereinbaren lasse. Die Vorsitzende des Bundestags-Haushaltsausschusses, Gesine Lötzsch (Linke), fordert hingegen: „Die Kritik des Rechnungshofs muss die Bundesregierung und die Koalitionsfraktionen nun endlich überzeugen, dass wir eine Gesetzesänderung brauchen“. Thomas Filor sagt abschließend: „Prinzipiell sollte es einen guten Mittelweg geben, der die Veräußerung von bundeseigenen Grundstücken unabhängig vom utopischen Höchstpreisverfahren ermöglicht“, so Filor.

Kaufargumente für Immobilieninvestoren

Der Immobilienbarometer von Immobilienscout 24 und dem Baufinanzierer Interhyp bringt ein wesentliches Kaufargument für Immobilieninvestoren ans Licht. Befragt wurden im November 2014 rund 1800 Kaufinteressenten. Danach ist für 90 % der befragten Eigennutzer die Energieeffizienz ein wesentlicher Faktor bei der Kaufentscheidung. Dreiviertel aller Umfrageteilnehmer gaben an, dass ihnen eine moderne Heizungsanlage, gegebenenfalls im Zusammenwirken mit einer Solarthermie oder Photovoltaikanlage, wichtig ist. Mehr als die Hälfte der Befragten plant denn auch Folgeinvestitionen für energetische Sanierungsmaßnahmen. „Fragen der Energieeffizienz spielen bei Immobilieninvestoren eine immer größere Rolle, was natürlich auch damit im Zusammenhang steht, als die sogenannten Nebenkosten seit Jahren deutlich steigen“, weiß auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Bei ihrem Neubaumaßnahmen legen sie denn auch höchsten Wert auf ein Höchstmaß an Energieeffizienz. Dies gilt auch für sogenannte Sanierungsprojekte.

Zukunftsalternative Mini-Wohnzelle

Da viele Menschen mit begrenzten finanziellen Mitteln auf der Suche nach einem Heim sind,ist man im Bundesbauministerium nun auf die Idee eines neues Förderprogramm gekommen. Mit 120 Millionen Euro soll bis Ende 2018 der Neubau sogenannter spezieller Mikro-Wohnungen gefördert werden. Diese Mikrowohnung besteht aus lediglich 14 Quadratmetern Wohnraum, einer Küchenzeile sowie einem Mini-Bad. Die Gesamtgröße soll 22 Quadratmeter nicht überschreiten.. Im Klartext: Ministerin Hendricks plant die Mini-Wohnzelle, für jedermann erschwinglich mit  260 Euro Warmmiete. Ist es denn sinnvoll, wenn der Bau von Mini-Wohnungen gefördert wird, oder offenbart diese Idee lediglich die Hilflosigkeit deutscher Wohnungspolitik? Alles eine Frage der Betrachtungsweise.

Thomas Filor über steigende Immobilienpreise In Wedding

Wie die Immobilienpreise im Berliner Wedding explodieren

Wie kann es sein, dass in einem Berliner Bezirk die Wohnungspreise um 141 Prozent ansteigen – und das in nur einem Jahr? „Genau das ist derzeit in Mitte, genauer gesagt im Bezirk Wedding geschehen“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor. Auch die diesjährige Immobilienmesse Expo Real in München zeigt, wo die Tendenz auf dem Immobilienmarkt hingeht: Besonders begehrt sind demnach Wohnungen in Großstädten, vor allem in der Hauptstadt Berlin. „Das liegt vor allem daran, dass die Hauptstadt einer starken Zuwanderung gegenübersteht. Allein im ersten Halbjahr des Jahres 2016 ist die Einwohnerzahl in Berlin um 42.000 Zugezogene gestiegen. Dies drückt sich auch in messbaren Umsatzsteigerungen der Berliner Makler aus. Immobilienexperte Thomas Filor ist sich sicher: Das Umsatzvolumen in Berlin wird weiterhin zunehmen. Zahlen des Wohnungseigentumsreports Berlin 2016/2017 zeigen, dass im vergangenen Jahr 28.664 Wohnungen verkauft wurden - 21.871 Wohnungen davon an private Besitzer und somit rund 24 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Berlin sei im vergangenen Jahr um mehr als zehn Prozent gestiegen. „Besonders wichtig ist es, für die Zukunft den Neubau in Berlin voran zu treiben und somit ausreichend Wohnraum zu schaffen“, so Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Am begehrtesten ist Wohnraum derzeit im Stadtteil Wedding. Binnen eines Jahres sind die durchschnittlichen Kaufpreise hier von 1415 Euro auf 3405 Euro pro Quadratmeter geklettert. Thomas Filor kennt dabei die Vorzüge Weddings: „Dieser Ortsteil wurde lange Zeit unterschätzt und das, obwohl er sehr zentral, eigentlich mitten in Berlin liegt“, erklärt der Immobilienexperte. Zudem wurden dort im vergangenen Jahr hochpreisige Studentenapartments verkauft. „Dies treibt die Preise in der gesamten Gegend in die Höhe“, so Filor abschließend. 

Den Durchblick in der Immobilie bewahren

"Eine Immobilie ins rechte Licht rücken ist bei der Einrichtung einer der Wichtigsten Punkte, denn die Beleuchtung ist ausschlaggebend für das Gesamtergebnis und für eine angenehme für Wohlfühl-Atmosphäre", erkärt Immobilienexperte Thomas Filor. Ein bis in die Ecken ausgeleuchteter Raum mit Festtagsbeleuchtung wirkt oft ungemütlich. Die Lösung bietet sich mittels warmen Streulichtquellen  hinter verdeckten Lichtschienen oder Wandleuchten mit punktuellem Licht von Steh-, Tisch- oder tief gehängten Pendelleuchten.  Es wird daher zu 3-5 Lichtquellen auf 20 qm geraten. Damit man Lichtstärke und -stimmung der jeweiligen Nutzung des Raumes individuell anpassen kann, sollten alle Leuchtquellen  idealerweise dimmbar sein. Bewegliche Reflektoren oder Arme an Leseleuchten verhindern, dass man eventuell geblendet wird.

Berlin - eine Oase für Mieter?

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht diese Woche auf eine Studie des Online-Marktplatz Immowelt.de aufmerksam, welche die Entwicklung der Mietpreise in Deutschland widerspiegelt: Demnach sind die Preise für Mietwohnungen von 2010 – 2015 folgendermaßen gestiegen: 40 Prozent in Stuttgart, 26 Prozent in Hamburg, 28 Prozent in München und 45 Prozent in Berlin. „Wer momentan in einer A-Stadt oder Boomstadt sucht, muss sich auf hohe Kosten einstellen“, so Filor. Nichtsdestotrotz zeigt die Studie aber auch, dass man tatsächlich nirgendwo so günstig zur Miete wohnen kann wie in Deutschland – verglichen zum Haushaltseinkommen.

Thomas Filor über Wasserschäden in der Immobilie

Warum Verkäufer über Wasserschäden aufklären müssen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf die Tatsache aufmerksam, dass beim Verkauf einer Immobilie stets ehrlich und transparent auf Schäden hingewiesen werden muss. „Dazu zählen selbstverständlich auch Wasserschäden“, so Filor. Des Weiteren berichtet er von einem Fall, in dem der Verkäufer verschwiegen hatte, dass Wasser in den Keller eindringt. Ein Kläger hatte für 390.000 Euro ein Wohnhaus in Nordrhein-Westfalen erworben, wurde aber im Vorfeld nicht auf die Wasserschäden im Keller hingewiesen und auch nicht aufs das fortlaufende Eintreten von Wasser bei Regenfällen. Als der Käufer den mangelhaften Keller entdeckte und den Verkäufer zur Rede stellte, weigerte dieser sich zunächst ihm entgegen zu kommen. „Dazu wäre der Käufer allerdings verpflichtet gewesen“, betont Thomas Filor. Aus diesem Grund wurde der Käufer angeklagt – auch, weil er bewusst gegenüber dem Käufer gelogen hat. Auf die Frage hin, ob es möglich sei, Dinge im Keller zu Lagern, hatte der Verkäufer mit „ja“ geantwortet. „Wichtig zu wissen ist, dass wenn sich ein Käufer auf die zuvor besprochenen Mängel einlässt, er mit diesen leben muss. Dann kann er nicht im Nachhinein Anzeige erstatten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Es geht also nicht primär darum, dass der Käufer den Mangel gesehen hat, sondern das die Kenntnisnahme darüber schriftlich fixiert ist. 

Nichtsdestotrotz ist sich die Rechtsprechung im Falle von Altbauten mit feuchten Kellern uneinig: Werden die Schäden nämlich, wie im oben erklärten Fall, arglistig verschwiegen, hat der Käufer gute Chancen einer Rückabwicklung des Kaufs. Ist die Schwere des Mangels aber überschaubar und wurde kommuniziert, kann es passieren, dass der Verkäufer dem Käufer kaum entgegenkommen muss. „Ein Verkäufer, der bewusst gelogen hat, verliert auch seinen Haftungsausschluss, auf den er sich im Normalfall berufen kann“, sagt Thomas Filor abschließend. 

Norwegens Staatsfonds erkennt Verluste bei britischen Immobilien

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass Norwegens Staatsfonds derzeit Verluste bei britischen Immobilien erkennt. Demnach hat der Staatsfonds den Wert entsprechender Immobilien in seinem Portfolio um ganze fünf Prozent abgewertet. "Die Immobiliensituation auf der Insel scheint angespannt. Sollte es zu einer realen Krise kommen, werden auch die Banken zur Kasse gebeten", erklärt Filor. 

Wie die Immobilienpreise in Japan steigen

Erstmals seit der Finanzkrise steigen in Japan die Immobilienpreise wieder. So verzeichneten die Bodenpreise im Jahre 2015 einen Anstieg von circa 19 Prozent. Ein großer Faktor während des Preisanstiegs war die zunehmend höhere Nachfrage nach gewerblichen Immobilien. Die Finanzierung ist derzeit dank der Bank of Japan sehr günstig – mit Immobilienkrediten ab 0,5 Prozent Zinsen.

Herrscht hierzulande ein Wohnungsleerstand?

Eines der größten Dienstleistungsunternehmen im Immobilienmarkt, die CBRE Group hat eine umfangreiche Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes vorgenommen. Hierbei wurde hinterfragt, wie viele Wohnungen kurzfristig für eine Neuvermietung zur Verfügung stehen. Interessant ist dabei, dass die Stadt mit den meisten freien Wohnungen nicht etwa im Osten liegt. Es handelt sich vielmehr um die niedersächsische Stadt Salzgitter, in der 11 Prozent der Geschosswohnungen leerstehen. Während beispielsweise in Chemnitz (9,5 Prozent), Pirmasens (9,0 Prozent), Schwerin (8,9 Prozent) und Halle an der Saale (8,6 Prozent) freie Wohnungen zu haben wären, liegt der Bundestrend bei 3,1 Prozent. Diese massive Differenz wird jedoch im wesentlichen dadurch getragen, dass es einige Metropol-Standorten in Deutschland gibt, an denen faktisch überhaupt kein Überangebot an Wohnungen mehr vorhanden ist. Hierzu zählen beispielsweise München und Hamburg, inzwischen aber auch weite Teile Berlins. „Wichtig an dieser Marktanalyse ist die Tatsache, dass es kein Ost-West Gefälle gibt, sondern dass das Angebot an Wohnungen sich sehr stark daran orientiert, wie gefragt bestimmte Standorte sind. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Stadt Leipzig, wo in bestimmten Stadtteilen bereits Wohnungsnotstand herrscht“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Thomas Filor über den Ferienhausmarkt

Der Ferienhausmarkt in Deutschland ist unterentwickelt. Der Deutsche Ferienhausverband hat hingegen ausrechnen lassen, dass es in der Bundesrepublik etwas mehr als eine Million Betten in Häuschen und Wohnungen gibt und Bundesbürger dort jährlich 103 Millionen Nächte verbringen.

Damit sind wir Ferienhaus-Europameister. Ferienhäuser waren in Deutschland lange nicht üblich, diese Kultur wird erst richtig groß. Die Leute quartierten sich über Jahrzehnte in Fremdenzimmern und Wohnungen ein, der Trend zu freistehenden Häusern ist jung. 

8 Milliarden Euro geben die Gäste privater Ferienhausanbieter im Jahr aus, nur 38 Prozent gehen an die Unterkünfte. 2 Milliarden wandern  in die Kassen der Gastronomie, den Rest verbuchen Supermärkte, Souvenirgeschäfte, Schwimmbäder und Freizeitparks. Längst vergessene Ferienregionen werden nun wiederbelebt, die Infrastruktur wird erneuert, Arbeitsplätze in der Gastronomie und im Dienstleistungssektor werden ständig neue geschaffen. Die Zahl der Ferienhausdörfer in Deutschland könne sich glatt verdoppeln – und das schon binnen weniger Jahre.

Thomas Filor: Bei Graffiti keine Mietminderung

Warum Graffiti an der Wand kein Grund zur Mietminderung ist

Graffiti ist reine Geschmackssache – für die einen ist es Kunst, für die anderen ist es ein Schandfleck im Stadtbild. Besonders empfindlich werden die Menschen, wenn es sich um Graffiti an ihrer eigenen Haustür oder Hauswand handelt. „Nichtsdestotrotz sind mit Graffiti beschmierte Hauswände kein Grund zur Mietminderung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Es ist absolut verständlich, dass Mieter diese Schmierereien weder schön, noch kunstvoll finden und es ungern auf eigene Kosten beseitigen lassen möchten“. Fakt ist aber, dass derartige Malereien – egal, wie man es dreht und wendet – nicht von der Miete abgesetzt werden können. Lediglich wenn das Ausmaß an Graffiti überdimensional groß sein sollte und der Vermieter nicht handelt, könnten Mieter darüber diskutieren. „Ist es wirklich so, dass Fassaden in einem enormen Umfang von Graffiti gezeichnet sind, kann versucht werden, die Miete zu mindern. Dies kommt allerdings auch auf die örtlichen Verhältnisse an“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Dies bestätigt auch der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland.

Kriterium bei der Entscheidung ist, ob die Immobilie durch das Graffiti tatsächlich verwahrlost wirkt oder nicht. „Mit den örtlichen Verhältnissen ist gemeint, dass in einer Graffiti-typischen Stadt wie Berlin weniger schnell Konsequenzen gezogen werden als beispielsweise in München, dessen Stadtbild freier von beschmierten Häusern ist“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. Wenn also Graffiti in bestimmten Wohngegenden eher unüblich ist, haben die Mieter bessere Chancen, eine schnelle Beseitigung zu fordern. Des Weiteren gibt es aber auch Graffiti, die der Vermieter selbst in Auftrag gegeben hat. „Das ist das gute Recht des Vermieters und in diesem Fall kann der Mieter nicht von einer objektiv gesehenen Verunstaltung sprechen, solange es den örtlichen Bestimmungen entspricht“, sagt Thomas Filor abschließend.

Immobilien werden für Deutsche zu teuer

Die Immobilienpreise steigen stetig an, und so mancher Deutscher kann und will nicht mehr mithalten. Dieses Ergebnis  belegt der im August  veröffentlichten Stimmungsindex Baufinanzierung der Comdirect Bank. Eine glatte Mehrheit von 58 Prozent hält die Immobilienpreise in ihrer Region für viel  zu hoch. Insbesondere in den Großstädten ist die Verärgerung deshalb groß. Hier halten mehr als zwei Drittel der Bürger die Preise für Wohnungen und Häuser für zu hoch. Nach Angaben der Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) sind die Kaufpreise für Immobilien in den vergangenen sechs Jahren bundesweit um ein Fünftel  gestiegen. In den sieben größten Städten Deutschlands erhöhten sich die Preise sogar um fast 50 Prozent. Sogar die Bundesbank betrachtet diese rasante  Preiseentwicklung mit Sorge. In den Metropolen hält sie die Preise für um 10 bis 20 Prozent überbewertet. Dies betreffe die Städte  Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf.

Thomas Filor über typische "Ami-Immobilien"

Warum McMansion die typische „Ami-Immobilie“ symbolisiert

„Nach wie vor bauen die US-Amerikaner sehr große Immobilien. Schaut man sich diese Häuser an, scheint es fast so, als hätte es die Immobilienkrise gar nicht gegeben“, erzählt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Jene Immobilien haben sogar einen Namen: McMansion. Dieses Wort hat sich in den USA mittlerweile zu einem Schimpfwort manifestiert, wenn es um viel zu große Immobilien ohne einen architektonischen Stil geht. In den 1980er-Jahren galt die McMansion als typische Immobilie für die obere Mittelschicht und galt als schicker Mittelweg für die Leute, die sich keine Gated Community mit Sicherheitspersonal leisten konnten. Es war ein Symbol für den amerikanischen Traum, ein Statement an Bekannte und Nachbarn. „Doch in den vergangenen Jahrzehnten hat sich vieles auf dem US-Immobilienmarkt verändert nicht zuletzt wegen der Immobilienkrise von 2008“, erzählt Thomas Filor. Einer Studie zufolge sind in den vergangenen fünf Jahren insgesamt 5,3 Millionen Quadratmeter Wohnfläche für neue Einfamilienhäuser allein in Los Angeles ausgewiesen worden. Unterdessen ist die Zahl der Amerikaner, die gemeinsam unter einem Dach leben, von 3,3 im Jahr 1960 auf 2,54 in 2016 gesunken, die durchschnittliche Wohnfläche eines Hauses in der gleichen Zeit jedoch von 91,3 auf 247,1 Quadratmeter gestiegen. 

„Hinzu kommt, dass die USA noch mal Boomstädte mit ganz anderen Immobilienpreisen aufweisen als Deutschland. So zum Beispiel auch New York, Washington DC oder San Francisco“, so Thomas Filor aus Magdeburg. „Allerdings muss man da auch bedenken, dass viele Leute aus den teuren Städten wegziehen, weil sich der Trend eines Home-Office Jobs entwickelt.“ Doch warum brauchen die Amis nun so große Häuser? „Nun, die Ansprüche sind nicht gerade gesunken. Auf Zimmer wie Gästezimmer und Esszimmer möchte kaum jemand verzichten. Gästezimmer werden häufig über Airbnb vermietet oder dienen Kindern, die vielleicht nach dem Auszug ein Zimmer behalten wollen“, erklärt Immobilienexperte Filor. „Ein weiterer Grund ist, dass viele Menschen seit der Immobilienkrise kaum noch Kredite für den geplanten Hausbau erhalten. Wer dann also doch das Glück hat, baut so groß wie nur möglich“, sagt Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor erklärt, warum die Schließung von Müllschluckern keine Modernisierung ist

Die Schließung von Müllschluckern ist keine Modernisierung

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, warum es sich bei der Schließung von Müllschluckern im Mietshaus keineswegs um eine Modernisierung handelt. „Wenn der Vermieter den Müllschlucker in einem Wohnhaus stilllegt, kann er dies nicht als Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, deklarieren“, erklärt Thomas Filor. Dies belegt auch der Fall einer Mieterin, die sich gegen eine Modernisierungsmieterhöhung um 4,70 Euro pro Monat wehrte, nachdem ihre Vermieterin einen Müllschlucker im Wohnhaus stillgelegt hatte. Zudem erweiterte die Vermieterin den Müllplatz in der Außenanlage und richtete eine Recyclingsammelstelle ein. Die Mieterhöhung rechtfertigte sie schlussendlich mit dieser „Modernisierungsmaßnahme“. Nach dem Einspruch der Mieterin wurde die Mieterhöhung jedoch für unwirksam erklärt. Laut § 555b Nr. 1 BGB handele es sich bei der Beseitigung von Müllschluckern zwar um eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung), allerdings keine, bei der eine Mieterhöhung Bestand hätte. Zwar wird die Stilllegung energieabhängiger Einrichtungen erfasst, doch entsprechende Maßnahmen erfüllen lediglich ihren Zweck, wenn auch die erforderliche Energie eingespart wird. „Grundvoraussetzung wäre also eine klare Absprache zwischen Mieter und Vermieter gewesen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Ob nämlich der Mieter einer derartigen Vertragsänderung zustimmen muss, ist ihm selbst überlassen. 

Unterdessen liegt auch keine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache gemäß § 555b Nr. 4 BGB oder zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gemäß § 555b Nr. 5 BGB vor: „Der Mieter muss im oben genannten Fall nun selbst den Müll zu den Mülltonnen im Innenhof bringen. Außerdem dient die Vergrößerung des vorhandenen Müllplatzes zwar dem Mieter, ist aber auch der nötige Ausgleich für das Wegfallen des Müllschluckers“, erklärt Thomas Filor. Die Berliner Bauordnung besagt unterdessen, dass veraltete Müllschlucker grundsätzlich in allen Wohnhäusern zu entfernen sind. „Wenn jedoch Abfalltrennung und Brandschutz gewährleistet sind, ist eine Stilllegung vorerst nicht notwendig“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor über Schimmel in der Immobilie

Warum Schimmel in der Immobilie sofort dem Vermieter gemeldet werden muss

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass man Schimmelschäden in der Immobilie sofort dem Vermieter melden muss. „Dies muss schriftlich erfolgen. Für den weiteren Verlauf ist es auch zunächst unerheblich, ob der Mieter selbst für den Befall verantwortlich ist oder nicht“, bestätigt Thomas Filor. Eine Mängelanzeige sei ohnehin erforderlich, schließlich muss der Vermieter ja schleunigst aktiv werden. „Dies dient zum beidseitigem Schutz, auch dem des Mieters. Hat er den Schimmelschaden nämlich nicht selbst verschuldet, kann er Schadensersatzzahlungen vermeiden“, erklärt Filor aus Magdeburg. „Sollte sich der Schaden nämlich ohne das Wissen des Vermieters ausweiten, kann es passieren, dass der Mieter im Endeffekt doch haftet, selbst, wenn er ursprünglich nichts für den Schaden konnte“. 

Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter im Zweifel eine Mietminderung fordern. Dies bestätigt auch der Mieterverein München. „Abgesehen davon, dass Schimmel ein Gesundheitsrisiko für die Bewohner der Immobilie darstellt, ist er auch unhygienisch, die Wände sind feucht oder riechen modrig – das ist auch eine Einschränkung der Wohnqualität“, sagt Thomas Filor. Außerdem rät der Immobilienexperte dringend dazu, Beweismittel in Form von Fotos vom Schaden zu machen. Für den Fall, dass eine Mietminderung genehmigt wird, kann diese bis zu 20 Prozent betragen. „Die Hauptursache für Schimmelbefall ist in den meisten Fällen eine zu hohe Feuchtigkeit in den jeweiligen Räumen, da Schimmelpilze nur mit Feuchtigkeit überleben können“, erklärt Thomas Filor. „Natürlich fördert auch ein Mieter den Feuchtigkeitsgehalt durch Kochen, Duschen, Wäschetrocknen und Blumengießen, doch mit einer guten Lüftung sollte eigentlich nichts passieren“. Vielmehr, meint Thomas Filor, sind es die teilweise schlecht isolierten Gebäude mit Rissen im Mauerwerk oder schlecht isolierten Dächer, die Schimmelschäden begünstigen. Schimmel kann allerdings auch dann entstehen, die Wohnung lange unbenutzt bleibt und „zu gut“ isoliert ist.

Thomas Filor gibt Tipps zum Sofakauf

Über das wahrscheinlich wichtigste Möbelstück in der Immobilie: das Sofa

„In meiner langjährigen Berufserfahrung bin ich vielen angehenden Immobilienbesitzern, aber auch Mietern und Vermietern begegnet, die sich neben den gängigen Immobilienthemen auch intensiv mit der Einrichtung der Immobilie beschäftigt haben“, erzählt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Dabei habe ich die Feststellung gemacht, dass das Sofa tatsächlich das wichtigste Möbelstück zu sein scheint“. Ein Sofa muss dabei in aller erster Linie den Spagat schaffen, bequem und gleichzeitig optisch ansprechend zu sein. „Manchmal lohnt es sich, mehr Geld in ein Sofa zu investieren, weil man dann auch länger etwas davon hat“, so Immobilienexperte Thomas Filor weiter. „Denn was man bedenken muss ist, dass das Sofa auch das Möbelstück ist, was am meisten belastet wird. Für die Erwachsenen dient es zum Sitzen und Entspannen, für Kinder allerdings zum Toben. Daher sollte es robust und strapazierfähig sein“, rät Thomas Filor.

Der Sofakauf ist ein Unterfangen, das einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Die Auswahl ist groß und unter der Vielzahl an Stilrichtungen und Materialien ist für jeden etwas dabei. Extrafunktionen wie abnehm- und verstellbare Arm- und Rückenlehnen sowie ausziehbare Füße kosten allerdings auch meistens extra. „Überlegen sollte man sich auch, inwiefern ein Schlafsofa sinnvoll ist, falls man mal Besuch bekommt“, so Immobilienexperte Thomas Filor. „Eine gute Qualität kommt langfristig immer der Gesundheit zu Gute“. Probesitzen sei von Vorteil, allerdings dürfe man bei besonders stylischen Sofas nicht vergessen, dass sich der Geschmack auch durchaus nach einigen Jahren ändern kann. Abschließend rät Immobilienexperte einen Grundriss der Immobilie beim Sofakauf parat zu haben: „Möbel sehen in den großflächigen Geschäften oft viel kleiner aus, als in den eigenen vier Wänden. Daher sollte man auch vorher potentielle Stehplätze für das Sofa ausmessen, um daheim keine böse Überraschung zu erleben“, so Thomas Filor.

NDR: Immobilienverkauf in Hamburg

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass der Norddeutsche Rundfunk drei Wohnhäuser in Hamburg verkauft hat - und das in Top-Lagen. Sinn und Zweck des Verkaufs seien die Verbesserung der Ertragslage, so das Gremium des öffentlich-rechtlichen Senders. "Um in der Beitragsperiode 2013 bis 2016 ein ausgeglichenes Ergebnis zu erzielen, hat der NDR bereits im Jahr 2014 beschlossen, seine Budgets deutlich zu senken", sagte eine Sprecherin. 

Thomas Filor: Warum sich Berliner verkleinern müssen

Berliner müssen sich in Sachen Immobilien verkleinern

Auch wenn das Endergebnis einer neuen Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln ist, dass Deutsche sich durchschnittlich größere Wohnungen leisten können, bleibt Berlin eine Ausnahme. „Galt Berlin noch vor einigen Jahren als günstige Hauptstadt und Metropole, vollzieht sich nun ein Wandel“, bestätigt auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Nun liegen 68 Quadratmeter für Berliner Wohnraum unter dem Bundesdurchschnitt“, so Thomas Filor weiter. Mit einem Viertel ihres Einkommens können sich Berliner diese 68 Quadratmeter leisten, während der Bundesdurchschnitt laut IW aber bei 94 Quadratmeter liegt. Das entspricht einem Quadratmeter weniger als noch in 2010. Als mögliche Ursachen für eine solche Entwicklung in der Hauptstadt nennt Thomas Filor neben Mietsteigerungen – die laut IW 26 Prozent betragen – auch das enorme Wachstum der Einwohnerzahlen. 

Unterdessen ist Berlin vor allem für Schulabgänger, auch aus dem Ausland, ein attraktives Ziel und für viele die erste Wahl beim Studienort. „Berlin bietet viele Universitäten und Hochschulen, in der Hauptstadt kann man beinahe alles studieren. Das macht sich natürlich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar“, so Thomas Filor. Dabei erhöhen Doppeljahrgänge die Zahl zusätzlich. Es ist also nicht verwunderlich, dass vor allem kleine Wohnungen für Schüler, Studenten und Geringverdiener in den letzten Jahren drastisch im Preis gestiegen sind. „Positiv ist, dass es viele Neubauprojekte, innovative und vor allem erschwingliche Wohnlösungen für diese Zielgruppe gibt. Nur kommen in diesen Genuss dann wieder nur sehr wenige Menschen“, beschreibt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg die Situation. „Doch wie in allen Großstädten wird es natürlich günstiger, sobald man sich Objekte außerhalb der direkten Innenstadtlage ansieht“. Schließlich zeigt das IW Köln, dass die Haushalte sich deutschlandweit gesehen insgesamt mehr Quadratmeter leisten können.

Thomas Filor über Staffelmieten

Der Immobilienexperte Thomas Filor über die Vor- und Nachteile von Staffelmieten

Magdeburg, 10.08.2016. „Die Suche nach der perfekten Immobilie, auch wenn man sie nur mieten will, kann dauern“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Wenn man dann das richtige Mietobjekt gefunden hat, ist man bereit, alles so schnell wie möglich unter Dach und Fach zu bringen – im wahrsten Sinne des Wortes. „Viele Mieter sind dann dermaßen euphorisch, dass sie nicht darauf achten, auf welches Mietverhältnis sie sich einlassen. Denn der Mietpreis zum Zeitpunkt des Einzugs kann durchaus steigen, wenn man sich auf einen Staffelmietvertrag einlässt sogar definitiv“, erklärt Thomas Filor weiter. Ein Staffelmietvertrag hat aber auch viele Vorteile: So zum Beispiel die Planungssicherheit. „Es gibt keine bösen Überraschungen hinsichtlich einer Mieterhöhung oder Kostenaufstockung nach einer Modernisierung“, erklärt Thomas Filor. Die Kehrseite ist, dass Vermieter die Staffelungen meist so festlegen, dass sie über dem erwartenden Anstieg des Mietenspiegels liegen. Problematisch wird es bei den Kündigungsfristen. Bei Staffelmieten liegt grundsätzlich ein Kündigungsverzicht vor und der Mieter erhält nach vier Jahren erstmals ein Sonderkündigungsrecht.

„Wichtig zu wissen ist, dass Mieter während der Laufzeit der Staffelungen nach wie vor ihr Kündigungsrecht nicht verlieren“, betont Immobilienexperte Thomas Filor. Dies bestätigt auch der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. So kann mit dem Vermieter ein Kündigungsausschluss vereinbart werden, der bis zu vier Jahren gelten und lediglich schriftlich festgelegt werden kann. „Diese Frist startet mit dem Abschluss des Mietvertrags, nicht etwa mit dem Beginn der Staffel-Laufzeit“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. Haben Mieter und Vermieter sich schließlich auf diese Variante geeinigt, kann der Mieter erstmalig zum Ablauf der Ausschlussfrist kündigen, jedoch schon im Vorfeld den Kündigungstermin ankündigen.  

Immobilienmakler und der Sachkundenachweis

Immobilienmakler und Wohnungsverwalter sollen in Zukunft einen „Sachkundenachweis“ benötigen. Mit dieser Maßnahme  sollten Standards aus anderen Beratungsberufen nun auch auf das Maklergewerbe übertragen werden, so heißt es im Koalitionsvertrag: Es  sollen  berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern werden. Bislang  ist lediglich ein Gewerbeschein erhältlich; den bekommt aber auf Antrag jeder, der volljährig ist und weder vorbestraft noch insolvent ist. Auch der Immobilienverband IVD setzt sich dafür ein, dass ein Immobilienmakler künftig einen Sach- und Fachkundenachweis  in seinem Geschäftsfeld nachweisen muss, um sogenannten  „schwarze Schafe“ das Handwerk zu legen.

Immobilien des verstorbenen Popstars Prince werden versteigert

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass bald die zahlreichen Immobilien der Popikone Prince versteigert werden. Nun können gut betuchte Fans sich um die Immobilien streiten, die sicherlich nicht gerade erschwinglich sein werden. Es wird vermutet, dass die Immobilien für mindestens 90 Prozent des marktüblichen Preises versteigert werden sollen. Die meisten Immobilien befinden sich in den USA (New York, Los Angeles und Minnesota). So wird der Wert des Tonstudios in Minnesota auf 30 Millionen Dollar geschätzt. 

Thomas Filor über die Reinigung des Treppenhauses

Wann Mieter für die Reinigung des Treppenhauses verantwortlich sind

„Das Treppenhaus eines Miethauses muss regelmäßig gereinigt werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Wer vertraglich dafür verantwortlich ist, wird meistens im Mietvertrag festgelegt. Oft steht dies auch in der Hausordnung“, erklärt Filor. Vor allem in einem anonymen, großen Miethaus ist es oft unklar, wer im Endeffekt für Verschmutzungen zuständig ist. Eine klare Absprache mit dem Vermieter kann hier hilfreich sein. „Dabei ist es durchaus rechtens, dem Mieter vertraglich vorzuschreiben, wann und wie er das Treppenhaus zu reinigen hat“, betont Thomas Filor aus Magdeburg. Ist diese Pflicht nämlich einmal übertragen, muss der Mieter regelmäßig putzen. Üblich ist laut Thomas Filor auch ein Aushang im Treppenhaus, mit dem sich alle Mieter gleichermaßen befassen müssen. Allerdings legt der Deutsche Mieterbund (DMB) fest, dass es jedem Mieter selbst überlassen ist, an welchem Wochentag, zu welcher Tageszeit und mit welchen Putzmitteln dies geschieht. 

Andererseits ist es dem Vermieter auch untersagt, eine Reinigungskraft über die Köpfe der Mieter hinweg einzustellen – wenn sie diese, untereinander aufgeteilt, bezahlen müssen. „Wenn es eine zahlungspflichtige Reinigungskraft gibt, muss diese von vorne herein im Vertrag angekündigt sein“, betont Thomas Filor. Des Weiteren kann ein Hausmeister mit der Reinigung beauftragt werden. „Werden die Kosten für Reinigungsmaßnahmen unter den Mietern aufgeteilt, finden sie dies unter der vertraglichen Kategorie Betriebskosten“, so Thomas Filor. Alternativ auch unter dem Stichwort „Gebäudereinigung“ oder „Hausmeister“. Nichtdestotrotz gibt es laut Thomas Filor unerfreuliche Einzelfälle, in denen der Vermieter unverhältnismäßig oft und zu einem hohen Stundenlohn putzen lässt. „Dafür müssen Mieter selbstverständlich nicht aufkommen“, so der Immobilienexperte aus Magdeburg. Ganz gleich, wer putzt: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass ordentlich geputzt wird, selbst, wenn Mieter abwechselnd reinigen. „Das heißt auch, dass Beschwerden bezüglich der Sauberkeit nicht ignoriert werden können“, so Thomas Filor abschließend. „Halten sich Mieter mehrfach nicht an die Absprachen, können sie allerdings auch abgemahnt werden“.

Wie sich die Immobilienpreise in Spanien erholt haben

Immobilienexperte Thomas Filor macht darauf aufmerksam, dass Spanien sich allmählich von der Rezession erholt und die Wirtschaft auf dem besten Wege ist zu expandieren. „Die Immobilienpreise ziehen an und die Preise stabilisieren sich“, so Filor. Dabei beziehen sie sich auf Zahlen des spanischen Statistikamtes Ine: Demnach expandiert die spanische Wirtschaft mit dem stärksten Tempo seit acht Jahren, während die Wohnimmobilien sich um 4,2 Prozent verteuerten. 

Immobilienexperte Thomas Filor über mehr Wärme in der Immobilie

Warum gespaltenes Holz besser brennt und für mehr Wärme sorgt

Momentan genießen wir hierzulande die warme Sommerzeit und sorgen uns eher darum, einen kühlen Kopf in den eigenen vier Wänden zu bewahren. Doch der Winter kommt schneller, als man denkt, und die Frage nach der richtigen Klimaanlage oder genug Ventilatoren wandelt sich schnell in die Frage um: „Wie bekomme ich am schnellsten Wärme in meine Immobilie?“ „Die richtige Methode zur Wärmeerzeugung kann Mieter und Immobilienbesitzern gleichermaßen zu Kosteneinsparungen verhelfen“, bestätigt auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Wer mit Holz heizen möchte, sollte sich bereits jetzt damit beginnen, dieses zu sammeln“, rät Filor weiterhin. Denn wer in diesem Sommer Brennholz schlägt, kann es erst im übernächsten Winter verwenden. Dies bestätigt auch der Industrieverband Haus-, Heiz- und Küchentechnik (HKI) in Frankfurt am Main und liefert des Weiteren den Ratschlag: Während des Holzmachens sollten die Ast- und Stammteile bereits gespalten werden, damit sie später besser brennen. Durch die Scheite, die durch das Spalten entstehen, kann das Holz besser brennen. Zudem ist Holz sehr umweltfreundlich: „Holz ist ein CO2-neutraler Brennstoff, denn beim Wachsen eines Baums wird genau so viel CO2 verbraucht, wie beim Brennen wieder freigesetzt wird. Das macht Holz eben umweltfreundlicher als Gas, Kohle oder Öl“, so Thomas Filor aus Magdeburg. 

Wichtig ist wirklich, dass die Scheite nach dem Sammeln zunächst circa zwei Jahre gut austrocknen und das an einem trockenen, witterungsgeschützten Ort. „Diese Zeit ist sehr wichtig einzuhalten, da feuchtes Holz nicht vollständig verbrennen kann. Zudem gibt teils nasses Holz Schadstoffe ab“, betont Thomas Filor. Aus diesem Grund ist es auch nur erlaubt, Holz zu verbrennen, das einen Feuchtegehalt von maximal 25 Prozent aufweist, was einem Wassergehalt von 20 Prozent entspricht. Dem HIK zufolge hat frisch geschlagenes Holz einen Feuchtegehalt von etwa 40 Prozent. „Sich an die entsprechenden Vorgaben zu halten, hat auch Vorteile für Ofenbesitzer, da feuchtes Holz den Ofen oder Schornstein beschädigen kann“, merkt Thomas Filor abschließend an.

Warum auch der Bund in der Verantwortung steht

Die Stadt München wächst stetig, die Preise und auch Mieten steigen. Der Oberbürgermeister der bayerischen Metropole Dieter Reiter will aus diesem Grunde  die umliegenden Gemeinden dazu motivieren, wieder mehr Bauland auszuweisen. Denn Bund und Land seien in der Pflicht: Auch sie müssten den Wohnungsbau stärker fördern sowie  bessere Verkehrsverbindungen erschaffen

Nur München allein wird im Jahr 2030 satte 200.000 Einwohner mehr zählen  als heute. Oberbürgermeister Dieter Reiter hat es sich zum Ziel gemacht,  jetzt gemeinsam mit dem Umland Strategien entwickeln, um den Wohnungsbau in der Region allgemein anzukurbeln. Der Startschuss wurde im März mit einer großen Konferenz im Rathaus gesetzt. Weitere Projekte sollen bald darauf folgen.

Thomas Filor über den Einzug des Partners in eine Mietwohnung

Zieht der Partner ein, darf der Vermieter das eigentlich nicht verbieten

Die aktuellen Wohnverhältnisse kollidieren manchmal mit den sich ständig ändernden Lebenssituationen. So kann es durchaus passieren, dass man einen Partner findet, seine Mietwohnung jedoch nicht aufgeben möchte. „Möchte man dann, dass der neue Ehe- oder Lebenspartner einzieht, kann der Vermieter dieses Vorhaben in der Regel kaum verbieten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Natürlich sollte der Mieter den Vermieter über solche Veränderungen innerhalb des Mietgegenstandes informieren. Doch eine explizite, schriftliche Zustimmung ist nicht notwendig“, so Thomas Filor weiter. Das bestätigt auch Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Gleiches gilt übrigens auch für Mieter, die Nachwuchs erwarten oder Kinder aus früheren Beziehungen oder Ehen in die Wohnung holen möchten“; fügt Thomas Filor hinzu. Der Immobilienexperte macht parallel dazu aber auch auf Ausnahmen aufmerksam: „Ist die Wohnfläche beispielsweise viel zu klein, wie im Falle einer 1-Zimmerwohnung, ist ein Einzug einer weiteren Person natürlich nicht möglich,“ so Filor. In diesen Fällen ist dies aber auch im Mietvertrag festgehalten. Natürlich gilt dies auch für größere Wohnungen bei steigender Personenzahl. Es können also auch keine acht Personen in eine 2-Zimmerwohnung mit 60 Quadratmeter einziehen. „Das hat damit etwas zu tun, dass Vermieter sich im Vorfeld überlegen und auch ihre Miete teilweise danach berechnen, wie viele Personen den Mietgegenstand in welchem Zeitraum abnutzen werden“, erklärt Thomas Filor. 

Unterdessen ist es grundsätzlich immer ratsam das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Ist die Wohnung nämlich erst einmal maßlos überbelegt, können Mieter auch eine Abmahnung erhalten. Lässt man es so weit kommen, muss der überschüssige Teil der neuen Bewohner wieder ausziehen. Geschieht dies nicht, kann eine Kündigung folgen. „Wichtig zu wissen ist auch, dass bei vertraglichen Berechnungen gewisse Wohnflächen nicht mit einbezogen werden, so beispielsweise ein Balkon oder eine Terrasse“, meint Filor abschließend. „Die Mitteilung an den Vermieter ist allein deswegen ratsam, weil sich daraus auch in der Regel die Nebenkostenpauschale darauf bezieht.“

Berlins Beliebtheit

Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt fand in den letzten Jahren ein rasanter Aufholungsprozess statt. Vor dem Hintergrund des steigenden Bevölkerungswachstums, der im deutschen und internationalen Vergleich moderaten Preise, einer gestiegenen Kaufkraft sowie der starken Nachfrage seitens privater und institutioneller Investoren haben die Mieten und Kaufpreise in der Bundeshauptstadt inzwischen deutlich angezogen. Auch in Hinblick auf das neue Jahr bleiben Immobilienexperten optimistisch.

Thomas Filor erklärt, warum Makler von einer Sanierung abraten

Warum immer mehr Makler keine energetische Sanierung empfehlen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass mittlerweile jeder vierte Makler Vermietern von einer umfassenden Sanierung abrät, vor allem vor einer Neuvermietung. Dies bestätigt auch der Marktmonitor Immobilien 2016 (MMI) von immowelt.de. Demnach empfehlen 24 Prozent der Makler den Vermietern, von einer energetischen Sanierung Abstand zu nehmen. „Die Problematik besteht darin, dass die durch den fortlaufenden Immobilien-Boom hohen Kosten für Sanierungen hoch sind und das bei rückläufigen Investitions-Empfehlungen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Laut Immobilienportal immowelt.de habe sich der Trend in den vergangenen Jahren drastisch geändert: So rieten im Jahre 2015 nur 17 Prozent der Makler von energetischen Maßnahmen ab, 2012 waren es sogar nur 8 Prozent. Gleichzeitig meint jeder dritte Makler, dass ein besserer energetischer Standard dazu dient, höhere Mieten verlangen zu können. „Fakt ist, dass sich solche Investitionen für einen Vermieter nur lohnen, wenn sich die Ausgaben in gewisser Weise wieder durch spätere Mieteinnahmen rechtfertigen und damit aufwiegen lassen“, erklärt Thomas Filor. Die Mehrheit der Makler fürchtet jedoch, dass sich durch die hohen Standards der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprechende Mieten nicht mehr realisieren lassen. Dies gilt laut Thomas Filor vor allem für Städte mit ohnehin günstigeren Mietpreisen.

Unterdessen ist die Nachfrage nach Immobilien in Großstädten bekanntermaßen so hoch, dass sich oft auch eine Immobilie ohne astreine energetische Standards problemlos vermieten lässt. Vor dem Verkauf einer Immobilie raten 28 Prozent der Makler von einer Sanierung im Vorfeld ab. In Boomstädten haben 40 Prozent der Befragten die Erfahrung gemacht, dass der energetische Standard keine oder kaum Auswirkungen auf die Vermarktung ihrer Immobilie hatte, hingegen waren es in mittelgroßen Städten 27 Prozent und in kleineren Städten 34 Prozent. Abschließend gibt Immobilienexperte Thomas Filor eine Faustregel mit auf den Weg: „Wenn man sich zu einer Sanierung entschließt, sollte man in aller erster Linie die Sanierung des Dachs und der Fenster in Betracht ziehen. Das macht nämlich schon enorm viel aus“, so Filor.

Immobilie warm gemacht

Der Vermieter hat sich stets um eine warme Wohnung zu kümmern – vor allem auch im kühlen Frühling. „Der Vermieter ist also nicht nur im Winter verantwortlich für eine warme Immobilie, sondern prinzipiell auch zu jeder anderen Jahreszeit“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Und das sogar 24 Stunden am Tag.“ Dies bestätigt auch der Landesverband Bayern des Deutschen Mieterbundes: So muss in allen Räumen der Wohnung zwischen 06.00 Uhr bis 24.00 Uhr eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius herrschen, während der Vermieter in der Nacht die Heizung zur Energieeinsparung herunterfahren kann. Aber auch nachts darf es nicht kälter als 16 Grad Celsius sein.

Thomas Filor über Hausratversicherungen

Hausratversicherungen: Freiwillig oder Pflicht?

„Die aktuelle Hochwasserlage hierzulande lässt viele Mieter über den Abschluss einer Hausratversicherung nachdenken. Jedenfalls jene, die noch keine haben“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Auch Vermieter wollen sich natürlich in gewisser Weise absichern und sind bestrebt, dass ihre Mieter über eine solche Versicherung im Schadensfall verfügen. Allerdings können sie diese nicht dazu zwingen“, so Filor weiter. Oft findet man im Mietvertrag nämlich eine Klausel, die besagt, eine Hausratversicherung sowie eine Haftpflichtversicherung sei Pflicht. „Diese ist allerdings unwirksam“, bestätigt nicht nur Thomas Filor, sondern auch Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Selbst wenn ein Mieter eine Hausratversicherung abschließen sollte, heißt das im Gegenzug nicht etwa, dass der Vermieter sich von seinen eigenen Pflichten distanzieren kann. Dazu gehört beispielsweise auch, dass der Vermieter nach einem Unwetter dafür Sorge zu tragen hat, die Wohnung wieder bewohnbar zu machen. „Wichtig sind in erster Linie natürlich zunächst die Immobilie selbst, aber auch die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände, was viele Mieter gar nicht wissen“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Gehören Einrichtungsgegenstände wie Möbel hingegen dem Mieter, braucht er in dem Fall wieder eine eigene Hausratversicherung, um den Schaden erstattet zu bekommen, aber nur, sofern die Police eine Elementarschadenklausel enthält“, erklärt Filor.

Unterdessen kann der Vermieter mit dem Mieter eine Abmachung über den Abschluss einer Hausratversicherung bei beidseitigem Interesse individuell vereinbaren. „Im Endeffekt kann der Mieter aber frei darüber entscheiden, wie und wo er die Versicherung dann abschließt“, sagt der Magdeburger Immobilienspezialist Thomas Filor abschließend. Laut Verbraucherschützern spielt hier auch die Lage der Immobile sowie der Wert des Hausrates eine ausschlaggebende Rolle.

Hannover ist besser als sein Ruf

Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass die norddeutsche Stadt Hannover viel besser ist , als sein Ruf vermuten lässt: So bietet die niedersächsische Hauptstadt Immobilieninvestoren gute Chancen, während die Preise noch erschwinglich sind. „immerhin ist Hannover das zweitwichtigste Wirtschafts- und Verwaltungszentrum in der Norddeutschen Tiefebene, nach Hamburg“, so Filor. Hannover hat derzeit mehr als eine halbe Million Einwohner, bis 2020 soll die Bevölkerungszahl um fünf Prozent steigen.

Thomas Filor über die Reform der Erbschaftssteuer

Große Koalition über neue Erbschaftssteuer einig

Was lange währt, wird endlich gut. Doch gilt das auch für die Erbschaftssteuer? „Endlich wurde eine Entscheidung hinsichtlich der Erbschaftssteuer getroffen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Schlussendlich wurde die Politik von den Verfassungsrichtern dazu gezwungen, Klarheit zu schaffen. Grundsätzlich sollte das geplante Gesetz problemlos und im Eilverfahren durch den Bundestag gehen, da es bisher keinen Widerspruch seitens der Koalition gibt. Allerdings muss es auch die Länderkammer, den Bundesrat, passieren, was für den 8. Juli geplant ist. Tritt das Gesetz in Kraft, wird es rückwirkend ab dem 1. Juli gelten. Womit die Frist, welches sich das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom Dezember 2014 gesetzt hatte, erfüllt wäre. „Allerdings ist es derzeit noch nicht sicher, wie sich die jeweiligen Akteure einigen können“, erklärt Thomas Filor weiter. So fehlen der Großen Koalition die Mehrheit, da CDU, CSU und SPD nur über 20 der 69 Stimmen verfügen. Das bedeutet, dass mindestens drei Landesregierungen mit grüner Beteiligung ihr Einverständnis geben müssen. „Zu erwarten ist, dass die Grünen im Fall der Erbschaftssteuer versuchen, ihre Macht zu nutzen und die Koalition in ihre Schranken zu weisen“, mutmaßt Thomas Filor. 

Unterdessen kritisieren die Grünen vor allem die zahlreichen Ausnahmen für Erben besonders hoher Vermögen. Es sei nicht fair, dass diese bessergestellt seien als Erben kleinerer und mittlerer Vermögen. Das Verfassungsgericht hat den gleichen Aspekt bereits 2014 kritisiert. „Wenn keine Einigung stattfindet, wird nach wie vor erstmal das alte Gesetz gelten. Für den Fall, dass ein betroffener Erbe Widerspruch einlegt, könnte dieser direkt vor dem Verfassungsgericht landen“, vermutet Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. Schlussendlich könnte eine schärfere Regelung entstehen, als ursprünglich von der Koalition geplant. Aber zunächst einmal will man sich „interimsweise“ an die jetzigen Vorgaben halten.

Strafe für Airbnb-Anbieterin

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weist auf einen aktuellen Fall in New York City hin: Hier wurde eine Mieterin von ihrem Vermieter auf eine Summe von 300.000 Dollar, umgerechnet 275.000 Euro, verklagt. Ihre Wohnung in Hells Kitchen bewohnte sie für 2000 Dollar im Monat und vermietete sie für 200 Dollar am Tag über Airbnb. Diese Vermietung war allerdings nicht legal – und wird nun dementsprechend bestraft.

Thomas Filor kommentiert die utopischen Preise in Bayern

Warum Normalverdiener vielerorts mit utopischen Immobilienpreisen zu kämpfen haben

„Dass die Immobilienpreise in München und Umgebung utopisch hoch sind, ist längst keine Überraschung mehr“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Obwohl die bayerische Hauptstadt mit ihrer provinziellen Optik nicht mit Paris, London oder New York mithalten kann, gehen die Preise laut Filor tendenziell in eine vergleichbare Richtung – nämlich weiterhin nach oben. „Das Leben hier wird durchaus für Normalverdiener genau so schwierig, wie in einer Weltmetropole“, so Thomas Filor. So könnte sich der Traum von der eigenen Immobilie im Großraum München ziemlich schwierig gestalten. Laut einem Gutachterausschuss zum bayerischen Immobilienmarkt im Auftrag von Innenminister Joachim Herrmann kostet ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus im Schnitt mittlerweile 1,5 Millionen Euro. „Realistisch gesehen sind die Preise im Raum München für Gering-oder Normalverdiener kaum tragbar. Hier besteht dringend Handlungsbedarf, weil mittlerweile nicht mal mehr die im Deutschlandvergleich hohen Einkommen mithalten können“, so Filor. So liegt der derzeit bayernweite Durchschnittspreis eines Ein- oder Zweifamilienhauses bei 340.000 Euro, während ein Reihenhaus beziehungsweise eine Doppelhaushälfte im Durchschnitt 275.000 Euro kostet. „Vor allem ist mittlerweile nicht nur mehr München an sich betroffen, sondern ganz Bayern“, weiß Thomas Filor. Auch die Studie zeigt: Neben Oberbayern ist die teuerste Stadt derzeit Bamberg. Hier kostet ein Durchschnittspreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus rund 600.000 Euro. 

Unterdessen appelliert Joachim Herrmann an die Kommunen, den Wohnungsbau anzufeuern, mehr Bauland zu schaffen und langfristig besser zu planen. Eine Ursache, die für Thomas Filor auf der Hand liegt, ist, dass im Vergleich zur stetig wachsenden bayerischen Bevölkerung viel zu wenig gebaut wird. Die Studie zeigt auch die Entwicklung der letzten fünf Jahre: So haben sich die Preise für ein gebrauchtes Reihenhaus in Fürth in diesem Zeitraum mehr als verdoppelt, in Mittelfranken um durchschnittlich 43 Prozent sowie in Niederbayern um 37,5 Prozent und in Oberbayern um 30,8 Prozent. „Dem gegenüber lagen die Einkommenssteigerungen deutlich darunter“, so Immobilienexperte Thomas Filor.

Thomas Filor diskutiert den Stressfaktor Wohnungsübergabe

Reparieren, streichen, putzen – vor einer Wohnungsübergabe kann es schon mal stressig werden. Aber welche Kriterien müssen überhaupt für eine astreine Übergabe erfüllt werden?

„Eine Wohnungsübergabe wirft im Vorfeld viele Fragen bei Mietern auf“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor. So steht beispielsweise in vielen Mietverträgen, dass die Wohnung bei Auszug besenrein übergeben werden muss. „Oft ist es aber so, dass die Mieter bereits drei Wochen vorher ausziehen und sich in dieser Zeit wieder eine Staubschicht bildet“, so Filor weiter. Stand die Wohnung vorher wie beschrieben leer, muss der Mieter die Räume nicht noch einmal putzen, vorausgesetzt es sieht auch wirklich noch ordentlich aus und es sind keine groben Verschmutzungen erkennbar. „Wichtig zu wissen ist, dass der Mieter dazu verpflichtet ist, die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand abzugeben.“ Wer also beispielsweise ein Hochbett oder andere Einbauten vorgenommen hat, muss diese entfernen, es sei denn mit dem Vermieter wurden gesonderte Einigungen getroffen. „Hat eine klare Aufwertung der Mietwohnung stattgefunden, ist auch der Vermieter meist bestrebt, diese zu erhalten“, sagt Thomas Filor. Protestiert der Mieter gegen den Zustand der Wohnung während der geplanten Wohnungsübergabe, muss er ihnen zumindest die Chance geben, den Schmutz selbst zu beseitigen. „Nur für den Fall, dass sich der Mieter weigert, darf er eine entsprechende Reinigungsfirma beauftragen“, so Filor. 

In jedem Fall stellen wir fest: Mängel, die über einfach entfernbaren Schmutz hinausgehen, sind für Mieter und Vermieter gleichermaßen ärgerlich. „Doch um festzustellen, wer für diese Mängel oder auch Schäden verantwortlich ist bedarf es einer ordentlichen Abnahme der Immobilie und das, vor und nach Einzug“, rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg allen Mietern und Vermietern. Denn auch Mieter sollten sich die Immobilie vor Einzug genau ansehen und Mängel vertraglich fixieren. „Im Nahhinein kann nämlich keine Mietminderung mehr gefordert werden“, betont Thomas Filor abschließend.