Finanzierung des Eigenheims

Für die Finanzierung des Immobilieneigentums sollte man die eigenen Finanzen im Vorfeld gut kennen und auch einen Puffer anlegen.

Magdeburg, 21.01.2022. Der Immobilienexperte aus Magdeburg, Thomas Filor, empfiehlt allen Kaufinteressierten, einen Kassensturz zu machen, bevor man eine Immobilie kauft. „Zum einen muss man festhalten, dass Immobilien zwischen 2010 und 2020 deutlich teurer geworden sind. So sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesem Zeitraum um circa 65 Prozent gestiegen. Plant man jetzt also einen Hauskauf, sollte man sich seine Finanzen genau anschauen, vor allem den Eigenanteil“, erklärt Thomas Filor. „Denn bis eine Immobilien abbezahlt ist, können viele Jahre ins Land ziehen, Reparaturen und Instandhaltungskosten sowie Energiekosten und Steuern, kosten Geld, welches man auch in Zukunft aufbringen muss“.

Wer vom Immobilienboom profitieren will, muss schnell sein: „Die historisch niedrigen Zinsen dürften nicht immer so niedrig bleiben. Man muss schauen, wo die Schmerzgrenze liegt, was die Immobilienfinanzierung betrifft. Beispielsweise braucht man bei einer Immobilie, die eine halbe Millionen Euro kostet und einem Eigenkapital von 100 000 Euro ein Darlehen von 439 500. Kann man aber nur 1000 Euro im Monat für Tilgung und Zinsen ausgeben, bleiben nach 15 Jahren immer noch 330 000 Euro Schulden. Steigen in der Zwischenzeit die Zinsen, wird es unter Umständen schwierig mit der Anschlussfinanzierung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter. 

Würde beispielsweise das Zinsniveau um fünf Prozent steigen, müsste man monatlich 500 Euro mehr auf den Tisch legen, damit man ein Prozent tilgt. „Eine Immobilienfinanzierung zu planen, heißt auch, ehrlich zu sich selbst zu sein. Man muss die Einnahmen und Ausgaben so realistisch wie möglich kalkulieren und auch ein paar schlechte Szenarien, wie eine teure Reparatur oder eine teure Sanierung mit einplanen. Am wichtigsten ist es, dass man weiß, wie viel Geld man zur freien Verfügung hat. Nur dann weiß man genau, wie viel Geld man monatlich für Zins und Tilgung zahlen kann. Als kleiner Leitfaden gilt, dass man nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufbringt. Dazu zählen auch sämtliche Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser und Steuern“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Mehr als 100 Milliarden Euro wurden 2021 in deutsche Immobilien investiert

Im Jahr 2021 haben internationale und nationale Investoren zusammen mehr als 100 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert. Das entspricht einem Rekordwert und einem Plus von 36 Prozent gegenüber 2020. Laut BNP Paribas Gruppe beträgt das Gesamtvolumen rund 115 Milliarden Euro. Vor allem durch die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia ist das größte Wohnungsunternehmen Europas entstanden. Am beliebtesten war die Hauptstadt Berlin bei den Investoren. Wohnimmobilien sind die beliebtesten Immobilien bei den Investoren, gefolgt von Büroobjekten. Einzelhandelsimmobilien sind mit einem Marktanteil von acht Prozent die drittbeliebtesten Immobilien.

Immobilienpreise explodieren auch im Umland der beliebten Städte

Aktuellen Zahlen zufolge haben sich Neubauwohnungen im vergangenen Jahr gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum bis zu 13,1 Prozent verteuert. Den geringsten Preisanstieg der untersuchten Metropolregionen verzeichnen Hamburg und Umland mit 1,6 Prozent. Ganz im Gegensatz zu München und umliegenden Regionen, die Preissteigerungsraten von 11,2 Prozent sahen. Die durchschnittlichen Verkaufspreise liegen in der Region inzwischen bei über 8.800 Euro pro Quadratmeter und bleiben mit Abstand die teuersten des Bundesgebiets. In den weiter nördlich gelegenen deutschen A-Städten folgen Frankfurt mit Preisen in der Höhe von 7.477 und Düsseldorf mit 7.096 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ergeben sich Wachstumsraten von 13,1 in Düsseldorf und 10,3 Prozent in Frankfurt. In Berlin kosten Neubauwohnungen inzwischen durchschnittlich 6.443 Euro, das sind mehr als 6 Prozent Zuwachs. Die Bundeshauptstadt rangiert nach München, Frankfurt und Düsseldorf nunmehr an vierter Position im Ranking der höchsten durchschnittlichen Angebotskaufpreise. Der Preisboom vieler Metropolen erreicht jetzt auch ihr Umland.

Änderungen auf dem Immobilienmarkt 2022

Mit dem neuen Jahr kommt auch ein neues Mietrecht: Thomas Filor erklärt, was sich für Vermieter 2022 ändert.

Magdeburg, 11.01.2022. „Da Deutschland im vergangenen Jahr eine neue Regierung mit neuer Koalition gewählt hat, ändert sich auch so einiges in der Wohnpolitik. Zu den zentralen Themen gehören das Heizen, die Grundsteuerreform, Zensus, Nebenkostenprivileg sowie Teilwarmmiete und Mietanpassungen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Tatsächlich ist bereits Ende letzten Jahres, am 1. Dezember 2021, eine neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten: Vermieter müssen ihren Mietern ab sofort monatlich eine Verbrauchs- und Abrechnungsinformation zukommen lassen – vorausgesetzt die Immobilie ist bereits mit fernablesbaren Messgeräten für den Wärmeverbrauch ausgestattet. „Neben dem ermittelten Verbrauch müssen Vermieter auch Auskunft über die enthaltenen Steuern oder den Brennstoffmix geben. Die Informationen können dann per Brief oder E-Mail verschickt werden oder man nutzt ein Online-Portal“, fügt Thomas Filor hinzu.

Fernablesegeräte müssen bis 2026 überall installiert werden. Des Weiteren hat die Ampel-Regierung in ihrem Koalitionsvertrag eine Teilung der CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien zwischen Mieter und Vermieter vorgesehen. Darüber hinaus soll es Änderungen beim Thema Heizkosten geben, die noch nicht finalisiert wurden. Dabei geht es um die sogenannte Teilwarmmiete, die man bereits aus Schweden kennt. „Vermieter bieten hier ihre Immobile zu einem Mietpreis inklusive Heizkosten. Die Heizkosten liegen dann im Durchschnitt zwischen 20 und 22 Grad. Mieter, die mehr heizen, zahlen dann auch die Differenz. Hier soll auch die Umlage von Kosten für energetische Maßnahmen bedacht werden, wie die Dämmung oder der Austausch einer veralteten Heizung“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu.

Schließlich wird es im Jahr 2022 auch schwieriger werden, eine Mietanpassung durchzuführen. Ab dem 1. Juli 2022 tritt das Jahr verabschiedete Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Das heißt, dass es in Städten mit über 50.000 Einwohnern eine Mietspiegelpflicht geben wird für deren Umsetzung man ein Jahr Zeit hat. In Städten mit mehr als als 100.000 Einwohnern dürfen nur noch qualifizierte, nach wissenschaftlichen Kriterien erstellte Mietspiegel als Rechtfertigung für eine Mieterhöhung angesehen werden. Die Mietpreisbremse soll bis 2029 weiterlaufen. „Zu guter Letzt gibt es noch drei offene Punkte: Ab 1. Dezember 2022 eine neue Rechtsverordnung, laut der Makler ihre Fachkenntnisse nachweisen müssen, beispielsweise durch ein Zertifikat. Ab dem Stichtag 15. Mai 2022 wird mit der EU-weiten Zählung von Immobilien begonnen, auch Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) genannt. Als Vermieter müssen dann Angaben zu Gebäude, Wohnungsgrößen, Baualter, Nettokaltmiete und Ähnliches beantwortet werden. Ab dem 31. Oktober 2022 müssen Immobilieneigentümer Angaben über ihre Immobilien beim Finanzamt einreichen. Auf Basis dieser Informationen wird dann 2025 die Grundsteuer neu berechnet“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Baufinanzierungen steigen

Der Anstieg der Baufinanzierungen in Deutschland wird sich weiter fortsetzen. Das zeigt eine Studie der Beratungsgesellschaft PwC. Immobilienkredite erwarten demnach erneut ein Rekordjahr. Laut PwC sei das Neugeschäft von Banken und Sparkassen mit Baufinanzierungen von Januar bis Oktober auf 235 Milliarden Euro gestiegen (Vorjahreszeitraum: 228 Milliarden Euro). Immobilienkäufer sollten bald mit steigenden Kreditkosten rechnen. Mit der steigenden Inflation kommen nämlich auch die steigenden Bauzinsen. Die historisch günstigen Konditionen sollte man sich sichern, solange es noch geht. Ein entsprechendes Eigenkapital sollte natürlich gewährleistet sein, sodass man auch eine sichere Tilgung gewährleisten kann. Einen leichten Zinsanstieg sollte man immer mit einkalkulieren.

Immobilien sind eine lohnende Kapitalanlage und Altersvorsorge

Immobilien gelten als sehr lohnende Kapitalanlage und als gute Altersvorsorge. Vor allem in Deutschland gab es einen enormen Immobilienboom, der seit nunmehr zehn Jahren anhält. Trotzdem wohnen in allen anderen EU-Ländern mehr Menschen in Eigentumswohnungen oder Häusern. Deutschland liegt beim EU-Vergleich zur Eigenheimquote auf dem letzten Platz. Das hat die Statistikbehörde Eurostat ermittelt. Schaut man auf den EU-Durchschnitt wohnen fast 70 Prozent der Bevölkerung in einem Eigenheim und 30 Prozent zur Miete. In Deutschland sind es bisher nur knapp 50 Prozent mit einem Eigenheim, der Rest sind Mieterinnen und Mieter. Auch in Österreich und Dänemark sieht es ähnlich aus. Am höchsten ist die Eigentumsquote in Rumänien, der Slowakei, Ungarn und Kroatien. In der Schweiz besitzen nur 42 Prozent der Bevölkerung Immobilieneigentum.

Die Nachhaltigkeit der Immobilie wird laut Studie immer wichtiger

Immobilienkäufern wird der energetische Zustand der Immobilie immer wichtiger. Das Thema Nachhaltigkeit ist also längst auch in der Immobilienbranche angekommen. 

Magdeburg, 21.12.2021. „Nach wir vor sind Immobilienkäufern die Faktoren Lage und Preis natürlich am wichtigsten. Diese beiden Kriterien sind immer noch die wichtigsten bei der Immobiliensuche hierzulande. Doch Nachhaltigkeit und Klimafreundlichkeit werden immer wichtiger und so ist der energetische Zustand einer Immobilie mittlerweile das drittwichtigste Kriterium“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine repräsentative Umfrage von ImmoScout24. Die Studie zeigt, dass für ein Drittel der Immobilienkäufer und Mieter der energetische Zustand der Immobilie eine hohe Relevanz hat. „Das ist nicht nur hinsichtlich des Klimas eine positive Entwicklung, sondern zeigt auch, dass immer mehr Menschen verstehen, dass energiefressende Immobilien eine teure Angelegenheit werden können“, erklärt Thomas Filor außerdem.

Für einen energetischen Zustand der Immobilie achten die meisten Menschen laut Studie auf eine moderne Heizungsanlage. Tatsächlich können Haushalte zwischen 74 und 430 Euro Heizkosten einsparen, wenn sie in einer energieeffizienten Immobilie wohnen. „Die Energiepreise explodieren aufgrund der Rohstoffknappheit. Die Beschaffungskosten für Gas, Öl und Strom sind enorm gestiegen. So gab es allein in diesem Jahr einen preislichen Anstieg von rund zehn Prozent. Das dürfte sich auch nächstes Jahr nicht ändern“, fügt Thomas Filor hinzu.

Die Studie zeigt außerdem, dass für 72 Prozent der Immobilieneigentümer die Lage der Immobilie am wichtigsten ist, gefolgt vom Kaufpreis (69 Prozent) und der Qualität (56 Prozent). „Der energetische Zustand ist beispielsweise viel wichtiger, als die Ausstattung der Immobilie. Zum energetischen Zustand gehören vor allem die Art der Heizungsanlage, Fenster und Dämmung des Objekts. Gute Fenster haben eine Doppelverglasung und Dächer und Außenwände müssen entsprechend gedämmt sein, damit ein Energieverlust vermieden wird. Derzeit werden noch knapp drei Viertel aller Haushalte in Deutschland mit Gas- oder Ölheizungen betrieben. Das muss und wird sich in Zukunft ändern, vor allem mit der neuen Generation an Immobilienkäufern“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Handlungsoptionen bei einem Wasserschaden in der Immobilie

Was tun bei einem Wasserschaden? Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps. 

Magdeburg, 17.12.2021. „Wasser kann an einer Immobilie enorme Schäden anrichten. Daher sollten Mieterinnen und Mieter besonders vorsichtig sein mit der Installation von bestimmten Geräten. Zu beachten ist, dass mache Hersteller angeben, dass die Wasseraufbereitungsanlage nicht gewartet werden muss. Kommt es dann trotzdem zu einem Wasserschaden, muss der Mieter nicht dafür haften“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf einen Fall, der vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-24 U 294/20) verhandelt wurde. Hier lag nämlich kein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht vor. In dem besagten Fall wurde ein Wasseraufbereitungsgerät in einer Arztpraxis eingebaut. Der Mieter hatte das Gerät extra von einer Fachfirma einbauen lassen.

„Im Benutzerhandbuch stand, dass die Anlage wartungsfrei ist, worauf sich der Mieter der Arztpraxis verlies. Die Anlage wurde also nicht regelmäßig überprüft. Als die Praxis dann über die Weihnachtsfeiertage und den Jahreswechsel geschlossen blieb, gab es einen Wasseraustritt aus dem Zuleitungsschlauch des Wasseraufbereitungsgeräts“, erklärt Thomas Filor den Fall. Der Wasserschaden richtete enorme Schäden in der Immobilie an, welche aber von der Versicherung übernommen wurden. Allerdings verlangte die Versicherung vom Mieter rund 176 000 Euro, als sie gemeinsam vor Gericht standen. Die Versicherung begründete ihre Forderung damit, dass der Mieter angeblich seine Verkehrssicherungspflicht verletzt, weil er das Gerät eben nicht regelmäßig überprüft und gewartet hat. 

„Da das OLG keine Pflichtverletzungen des Mieters sah, hatte die Versicherung kaum eine Aussicht auf Erfolg. Da das Gerät laut Handbuch wartungsfrei war, traf den Mieter keine Schuld. Des Weiteren argumentierte das Gericht, dass es sich hierbei um ein Verschleißteil handelt. Somit konnte der Mieter auch nicht er Fahrlässigkeit beschuldigt werden, weil er sich auf die technischen Angaben des Handbuchs verlassen hatte und diesen ja auch gefolgt ist“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.