Der Totalumbau von Immobilien

Beim Totalumbau von Immobilien ist es wichtig zu wissen, dass beispielsweise komplette Änderungen am Grundriss oder die Schaffung neuer Wohnräume weit über eine reine Modernisierung hinaus gehen. Vor allem für Mieter ist dies interessant zu wissen: Denn bauliche Maßnahmen wie oben genannte, die die Mietsache grundlegend verändern, muss der Mieter nämlich nicht zwangsläufig dulden. Modernisierungsmaßnahmen hingegen schon. In einem vor dem Bundesgerichthofs (BGH) diskutiertem Fall ging es um einen Vermieter, der ein Reihenhaus grundlegend umbauen wollte. Dabei verlangte er von allen Mietern des Hauses die Duldung dieses Bauvorhabens. 

Demografischer Wandel und Immobilien

 Der Demografie, der Veränderung der Bevölkerung, wird in Deutschland zu wenig Stellenwert gegeben, wenn es um Wohnraumplanungen geht. Tatsache ist: Das Durchschnittsalter in Deutschland liegt derzeit bei rund 40 Jahren und wird in den kommenden Jahren weiter ansteigen. Für die wachsende Zahl älterer und pflegebedürftiger Menschen steht jetzt schon zu wenig Wohnraum zur Verfügung. In Zahlen ausgedrückt wird es bis 2040 in Deutschland sechs Millionen mehr Menschen geben als heute, die älter sind als 65 Jahre. Spätestens dann fehlen mehr als drei Millionen barrierefreie Wohnungen bzw. geeignete Pflegeheimplätze. Bislang sind lediglich etwa fünf Prozent der Wohnungen in Deutschland barrierefrei. Eine Situation, an deren Veränderung man dringend arbeiten sollte. 

Kaufkraft der Deutschen bei Immobilien

Die nächsten Monate werden also zeigen, wie hoch die Kaufkraft der Deutschen auf dem Immobilienmarkt trotz globaler Krisen ist. Auch ImmoScout24 beschäftigt sich mit dieser Frage und beobachtet durch seine Marktanalysen, dass man beispielsweise in den Metropolen keine fallenden Kaufpreise sieht. Selbst wenn sich die Nachfrage ein wenig gebremst hat, liegt sie höher als im Jahr 2019. „Die Sollzinsen auf Basis von marktbezogenen, repräsentativen Finanzierungsangeboten liegen für zehnjährige Kredite bei 2,75 Prozent und für lange Zinsbindungen über 20 Jahren bei durchschnittlich 3,12 Prozent (Stand: 4.6.2022)“, zeigt ImmoScout24. Anleger seien in Krisenzeiten einfach wählerischer.

Kündigungsschutz für Mieter in Deutschland

Laut Deutschen Mieterbund (DMB) werden hierzulande im Jahr rund zwei Millionen Mietverträge abgeschlossen. Fehler, die Mietern aus Unwissen bei Vertragsabschluss passieren, können sich später als problematisch herausstellen. Und dazu gehört eben auch die Dauer des Mietverhältnisses. Unbefristete Mietverträge sind in der Tat die Regel. Kommt es zum Ausnahmefalls eines Zeitmietvertrags, reicht es allerdings nicht aus, lediglich Vertragsbeginn und Vertragsende in den Vertrag aufzunehmen. Ein triftiger Grund ist unabdingbar, damit der Vertrag seine Wirksamkeit erhält. Ein solcher Grund kann Eigenbedarf aber auch ein geplanter Umbau sein. Ohne die Verschriftlichung dieses Grundes, kann der Mietvertrag als unbefristet behandelt werden. Nichstdestotrotz kann üblicherweise ein Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren vereinbart werden. Dies bietet zusätzliche Planungssicherheit für Mieter und Vermieter. 

Grundschutz des Eigenheims

Der Grundschutz für die Immobilie enthält Ereignisse wie „Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion, Einbruch und Vandalismus, Raub, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel“. Naturgefahren, wie beispielsweise Überschwemmungen, müssen in der Regel zusätzlich mitversichert werden. Solche Zusatzklauseln bekommt man schon für 10 bis 20 Euro im Jahr. Zu den Zusatzleistungen zählt oft auch ein Auto oder Fahrrad, sofern es auf dem Grundstück steht. Bei grober Fahrlässigkeit haftet die Versicherung natürlich nicht. Wenn ein Brand beispielsweise selbst verschuldet ist. Die günstigsten Tarife findet man laut Finanztest derzeit bei Docura Start, Waldenburger Premium, Ammerländer Comfort, Friday Hausrat und MVK Premium. Trotzdem sollte man sich immer für seinen persönlichen Fall ein Angebot einholen und dann vergleichen.

Eigenbedarf auch bei Ferienimmobilien möglich

Vermieter können Mieter bei berechtigtem Interesse die Kündigung in die Hand drücken. Der wohl häufigste und bekannteste Grund ist dabei die Eigenbedarfskündigung. Hierfür lautet die Grundvoraussetzung, dass der Vermieter die Immobilie für sich selbst oder einen Familienangehörigen nutzen möchte. Aber auch abgesehen davon, gibt es viele verschieden Gründe, die vor Gericht gelten können, solange sie vernünftig und nachvollziehbar sind. Dazu sagt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 186/17): Auch für Ferienwohnungen ist ein Eigennutzungswunsch durchaus realisierbar, solange die Wohnung nicht als Zweitwohnung deklariert wird (Az.: 67 S 249/17).

Zinsanstieg und höhere Finanzierungskosten

Historisch gesehen seien die Bauzinsen aber noch relativ niedrig. Man sollte den Zinsanstieg aber im Auge behalten, da er mit höheren Finanzierungskosten für Wohnimmobilien einhergeht. „Durch die aktuelle Situation verschiebt sich die Nachfrage auch teilweise mehr aufs Umland, da es hier teilweise noch wesentlicher preisgünstiger ist, als in den Städten“, fügt Thomas Filor hinzu. Im Jahr 2021 müssten Immobilienkäufer bereits durchschnittlich elf Prozent mehr zahlen als im Vorjahr. Laut einer aktuellen Umfrage des Ifo-Instituts berichten rund die Hälfte der Hochbau- und Tiefbauunternehmen von Lieferengpässen.

Mieten steigen immer stärker an

Die Mieten sind an vielen Standorten offensichtlich deutlich stärker gestiegen, als sich die in offiziellen Statistiken bemerkbar macht. So belegt eine Studie von Deutsche Bank Research zumindest für den Berliner Markt eine nur mangelhafte Berücksichtigung in der offiziellen Verbraucherpreisstatistik. Laut Studie gäbe es Anzeichen, dass diese Abweichungen auch bundesweit auftreten. Viele Berliner, die eine Wohnung suchen, seien über die offiziellen Zahlen verwundert. Die tatsächliche Situation würde sich beispielsweise in Zeitungsberichten finden.