Sanierung wird immer wichtiger

Die Sanierung von Immobilien wird immer wichtiger, aber auch lukrativer: Der Wert der Immobilie steigt enorm und gleichzeitig wirkt man dem Klimawandel entgegen – eine Win-Win-Situation also. Immobilien gehören statistisch gesehen eher zu den Problemfeldern der Erderwärmung – doch das muss in Zukunft nicht so bleiben. Gebäude sind derzeit für ein gutes Drittel des weltweiten Energieverbrauchs verantwortlich. Hier ist sparsames Bauen gefragt, aber auch soziale Sanierung. Man muss also ökologisch, aber auch sozial sanieren. In wie weit dann Mieter und Vermieter diese Kosten untereinander aufteilen, muss auf eine faire Weise geklärt werden. Außerdem wird die Sanierung von Bestandswohnungen eine große Herausforderung darstellen.

Der Totalumbau von Immobilien

Beim Totalumbau von Immobilien ist es wichtig zu wissen, dass beispielsweise komplette Änderungen am Grundriss oder die Schaffung neuer Wohnräume weit über eine reine Modernisierung hinaus gehen. Vor allem für Mieter ist dies interessant zu wissen: Denn bauliche Maßnahmen wie oben genannte, die die Mietsache grundlegend verändern, muss der Mieter nämlich nicht zwangsläufig dulden. Modernisierungsmaßnahmen hingegen schon. In einem vor dem Bundesgerichthofs (BGH) diskutiertem Fall ging es um einen Vermieter, der ein Reihenhaus grundlegend umbauen wollte. Dabei verlangte er von allen Mietern des Hauses die Duldung dieses Bauvorhabens. 

Demografischer Wandel und Immobilien

 Der Demografie, der Veränderung der Bevölkerung, wird in Deutschland zu wenig Stellenwert gegeben, wenn es um Wohnraumplanungen geht. Tatsache ist: Das Durchschnittsalter in Deutschland liegt derzeit bei rund 40 Jahren und wird in den kommenden Jahren weiter ansteigen. Für die wachsende Zahl älterer und pflegebedürftiger Menschen steht jetzt schon zu wenig Wohnraum zur Verfügung. In Zahlen ausgedrückt wird es bis 2040 in Deutschland sechs Millionen mehr Menschen geben als heute, die älter sind als 65 Jahre. Spätestens dann fehlen mehr als drei Millionen barrierefreie Wohnungen bzw. geeignete Pflegeheimplätze. Bislang sind lediglich etwa fünf Prozent der Wohnungen in Deutschland barrierefrei. Eine Situation, an deren Veränderung man dringend arbeiten sollte. 

Kaufkraft der Deutschen bei Immobilien

Die nächsten Monate werden also zeigen, wie hoch die Kaufkraft der Deutschen auf dem Immobilienmarkt trotz globaler Krisen ist. Auch ImmoScout24 beschäftigt sich mit dieser Frage und beobachtet durch seine Marktanalysen, dass man beispielsweise in den Metropolen keine fallenden Kaufpreise sieht. Selbst wenn sich die Nachfrage ein wenig gebremst hat, liegt sie höher als im Jahr 2019. „Die Sollzinsen auf Basis von marktbezogenen, repräsentativen Finanzierungsangeboten liegen für zehnjährige Kredite bei 2,75 Prozent und für lange Zinsbindungen über 20 Jahren bei durchschnittlich 3,12 Prozent (Stand: 4.6.2022)“, zeigt ImmoScout24. Anleger seien in Krisenzeiten einfach wählerischer.

Kündigungsschutz für Mieter in Deutschland

Laut Deutschen Mieterbund (DMB) werden hierzulande im Jahr rund zwei Millionen Mietverträge abgeschlossen. Fehler, die Mietern aus Unwissen bei Vertragsabschluss passieren, können sich später als problematisch herausstellen. Und dazu gehört eben auch die Dauer des Mietverhältnisses. Unbefristete Mietverträge sind in der Tat die Regel. Kommt es zum Ausnahmefalls eines Zeitmietvertrags, reicht es allerdings nicht aus, lediglich Vertragsbeginn und Vertragsende in den Vertrag aufzunehmen. Ein triftiger Grund ist unabdingbar, damit der Vertrag seine Wirksamkeit erhält. Ein solcher Grund kann Eigenbedarf aber auch ein geplanter Umbau sein. Ohne die Verschriftlichung dieses Grundes, kann der Mietvertrag als unbefristet behandelt werden. Nichstdestotrotz kann üblicherweise ein Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren vereinbart werden. Dies bietet zusätzliche Planungssicherheit für Mieter und Vermieter. 

Grundschutz des Eigenheims

Der Grundschutz für die Immobilie enthält Ereignisse wie „Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion, Einbruch und Vandalismus, Raub, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel“. Naturgefahren, wie beispielsweise Überschwemmungen, müssen in der Regel zusätzlich mitversichert werden. Solche Zusatzklauseln bekommt man schon für 10 bis 20 Euro im Jahr. Zu den Zusatzleistungen zählt oft auch ein Auto oder Fahrrad, sofern es auf dem Grundstück steht. Bei grober Fahrlässigkeit haftet die Versicherung natürlich nicht. Wenn ein Brand beispielsweise selbst verschuldet ist. Die günstigsten Tarife findet man laut Finanztest derzeit bei Docura Start, Waldenburger Premium, Ammerländer Comfort, Friday Hausrat und MVK Premium. Trotzdem sollte man sich immer für seinen persönlichen Fall ein Angebot einholen und dann vergleichen.

Eigenbedarf auch bei Ferienimmobilien möglich

Vermieter können Mieter bei berechtigtem Interesse die Kündigung in die Hand drücken. Der wohl häufigste und bekannteste Grund ist dabei die Eigenbedarfskündigung. Hierfür lautet die Grundvoraussetzung, dass der Vermieter die Immobilie für sich selbst oder einen Familienangehörigen nutzen möchte. Aber auch abgesehen davon, gibt es viele verschieden Gründe, die vor Gericht gelten können, solange sie vernünftig und nachvollziehbar sind. Dazu sagt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 186/17): Auch für Ferienwohnungen ist ein Eigennutzungswunsch durchaus realisierbar, solange die Wohnung nicht als Zweitwohnung deklariert wird (Az.: 67 S 249/17).

Zinsanstieg und höhere Finanzierungskosten

Historisch gesehen seien die Bauzinsen aber noch relativ niedrig. Man sollte den Zinsanstieg aber im Auge behalten, da er mit höheren Finanzierungskosten für Wohnimmobilien einhergeht. „Durch die aktuelle Situation verschiebt sich die Nachfrage auch teilweise mehr aufs Umland, da es hier teilweise noch wesentlicher preisgünstiger ist, als in den Städten“, fügt Thomas Filor hinzu. Im Jahr 2021 müssten Immobilienkäufer bereits durchschnittlich elf Prozent mehr zahlen als im Vorjahr. Laut einer aktuellen Umfrage des Ifo-Instituts berichten rund die Hälfte der Hochbau- und Tiefbauunternehmen von Lieferengpässen.

Mieten steigen immer stärker an

Die Mieten sind an vielen Standorten offensichtlich deutlich stärker gestiegen, als sich die in offiziellen Statistiken bemerkbar macht. So belegt eine Studie von Deutsche Bank Research zumindest für den Berliner Markt eine nur mangelhafte Berücksichtigung in der offiziellen Verbraucherpreisstatistik. Laut Studie gäbe es Anzeichen, dass diese Abweichungen auch bundesweit auftreten. Viele Berliner, die eine Wohnung suchen, seien über die offiziellen Zahlen verwundert. Die tatsächliche Situation würde sich beispielsweise in Zeitungsberichten finden.

Städte und Umland besonders beliebt

Gute Rahmenbedingungen gibt es auch im Süden aber auch im Norden Deutschlands. Besonders vorteilhaft ist es für die Menschen, die bereits Immobilien besitzen – die Menschen, die in den letzten zehn Jahren die historisch niedrigen Zinsen genutzt haben. Die Immobilienmärkte in den Großstädten profitieren von den guten demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Dieser Effekt der „Big Seven“ wirkt sich auch positiv aufs Umland aus. Der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands ist nach wie vor München. Für den Wohnatlas wurden „Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot modelliert“, heißt es seitens der Studienbeauftragten.

Nachteile für Käufer einer Immobilie vermeiden

So wird der Gesetzentwurf der Linksfraktion also zwar als freundlich für Mieter verstanden, nicht aber für Immobilienkäufer und Investoren. Derzeit gibt es noch einige Unsicherheiten, was den Gesetzesentwurf betrifft und wie genau man den § 27 BauGB ändern könnte. Fraglich ist, ob Käufer einer Immobilie das Vorkaufsrecht der Kommune in gewissen Fällen abwenden könnten. Käufer müssten auf jeden Fall belegen, dass sie die von der Gemeinde festgelegten Erhaltungsziele auch einhalten werden. Eigentümer dürfen sich also nicht weigern, eine Erhaltungserklärung abzugeben.

Die Rechte eines Vermieters

Gelangt ein Mieter oder eine Mieterin in Zahlungsverzug mit der Miete, kann er oder sie fristlos gekündigt werden. Trotzdem sollten sich Vermieter und Eigentümer nicht allzu viel Zeit damit lassen: nach anderthalb Jahren ist es nämlich rechtlich zu spät, die Mietrückstände einzufordern. So entschied es das Landgericht Leipzig (Urteil vom 12.05.2020 - 02 S 401/19). Ein Mieter aus Leipzig hatte im verhandelten Fall im Jahr 2017 seine Miete oft verspätet gezahlt. Erst im Februar 2019 reagierte sein Vermieter mit der außerordentlichen Kündigung. Der Mieter weigerte sich, zu zahlen, woraufhin der Vermieter ihm eine Räumungsklage androhte – ohne Erfolg. Eine Kündigung hätte laut Landgericht Leipzig zeitnahe ausgesprochen werden müssen. 

Darlehen für Immobilien werden immer teurer

Immobilienkäufer müssen zunehmend höhere Darlehensbeträge zahlen. Immobilien werden hierzulande nämlich immer teurer. Allein im vergangenen Jahrzehnt, nach der Finanzkrise 2008, sind die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschland explodiert. Als Folge dessen steigen die Immobilienpreise und dementsprechend auch die Kreditsummen, die man für den Traum vom Eigenheim aufnehmen muss. Laut aktuellen Hochrechnungen liegt die Kreditsumme für Immobilieneigentum im Durchschnitt bei 291.000 Euro. 

Immobilien in Großstädten werden jährlich teurer

Wohnungen und Häuser werden hierzulande immer teurer, sodass das Einkommen vieler Haushalte allmählich nicht mehr Schritt halten kann. Dies belegt eine Analyse des Bundesverbands der Volksbanken und Raiffeisenbanken. Demnach seien die Preise in den vergangenen zehn Jahren in München, Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt und Stuttgart um mehr als die Hälfte gestiegen. Das verfügbare Haushaltseinkommen sei hingegen nur um sechs Prozent gestiegen. Ballungszentren und A-Lagen werden für die Menschen immer unerschwinglicher. Außerdem steigen die Preise mit jedem weiteren Jahr.

Baukredite lohnen sich immer noch

In Berlin zahlten Immobilienbesitzer im vergangenen Jahr knapp die Hälfte seines Nettoeinkommens für ihre Raten. In München waren es sogar mehr als die Hälfte. Immobilienkäufer suchen in den meisten Fällen Objekte über 70 Quadratmeter. Laut Zahlen von Interhyp stieg die durchschnittliche Darlehenssumme im ersten Quartal 2022 um 40.000 Euro auf nunmehr rund 390.000 Euro. Oftmals handelt es sich um Anschlussfinanzierungen. Aktuell kann man sich also immer noch einen Immobilienkredit mit relativ günstigen Zinsen sichern. Bei der Wahl der Immobilie kommt es nach wie vor auf den Standort an. Dieser entscheidet dann maßgeblich über die finanzielle Belastung. „Die Stimmung der Kapitalanleger ist auf dem deutschen Immobilienmarkt immer noch gut. Daran sollte man sich orientieren“, rät Immobilienexperte Thomas Filor.

Feuchtigkeit im Eigenheim muss geprüft werden

Feuchte Wände sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen. Selbst, wenn die Stelle von außen trocken zu sein scheint, kann nachträglich Feuchtigkeit heraustreten. Dies verursacht nicht nur Flecken, sondern im schlimmsten Fall auch enorme Schäden, so der Verband Privater Bauherren hinzu. Wichtig sei es, die Ursachen der Feuchtigkeit so schnell wie möglich abzuklären, bevor sich Schimmel bildet. Auch für die Versicherung ist eine schnelle Klärung der Schadensursache notwendig. Ursachen können ein undichtes Dach oder eine defekte Leitung sein.

Wandel am Berliner Immobilienmarkt

Die Berliner Bevölkerung wächst stetig und wird immer jünger. Ein Eldorado für die Immobilienwirtschaft. Vor fünf Jahren lebten 3,575 Mio. Menschen in Berlin. Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg mitteilt, nahm die Bevölkerung in der Bundeshauptstadt im Vergleich zum Vorjahr um 1,6% zu. Die Berliner Bevölkerung war durchschnittlich 42,6 Jahre alt und damit 0,1 Jahre oder knapp 53 Tage jünger als noch ein Jahr zuvor. Das hat zwei Ursachen. Zum einen wurden in Berlin 41.087 Kinder geboren, während 34.051 Einwohner starben. Daraus ergibt sich ein Geburtenüberschuss von 7.036 Kindern. Bereits seit 2007 verzeichnet man in Berlin stetig steigende Geburtenüberschüsse. Zum anderen ziehen vor allem junge Menschen in die Bundeshauptstadt. Im Jahr 2016 weist Berlin einen Wanderungsgewinn von 54.200 Personen auf. Dabei zog es insbesondere junge Erwachsene im Alter von 18 bis 30 Jahre nach Berlin. 2019 – drei Jahre später – lebten 3,645 Millionen Menschen in der Hauptstadt. Wie sich die Zahlen in der Pandemie entwickelt haben, wurde noch nicht analysiert. 

Nachfrage nach Eigenheim steigt laut Immowelt.de

Das Immobilienportal immowelt.de bestätigt, dass die Nachfrage nach Häusern aktuell sogar den Höchststand erreicht hat. Und eben das betrifft auch das Umland. Tatsächlich lässt es sich auch mit Studien messen, dass der Wunsch der Deutschen nach mehr Platz und einem eigenen Garten stark gestiegen ist. Beispielsweise zeigen die Zahlen auch, dass die Preise für Häuser in München utopisch gestiegen. Im Mittel zahlt man hier 1,35 Millionen Euro für eine Immobilie. Der Preiskompass zeigt, dass die neun teuersten Stadt- und Landkreise in Oberbayern liegen. Nichtsdestotrotz sind in weiten Teilen Deutschlands die Grundstückspreise günstiger als in der Stadt. Das dürfte sich aber bald ändern, jetzt wo der Fokus der Investoren und Häuslebauer klar auf dem Umland liegt. Auch der Immobilienverband Deutschland bestätigt, dass viele Immobilieninteressenten von der Großstadt aufs Umland ausweichen.

Was man dem Vermieter melden muss

„Eine gewisse Auskunftspflicht hat man seinem Vermieter gegenüber“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. „Meist findet diese schon statt, wenn man sich um eine Wohnung bewirbt und beispielsweise Gehaltsnachweise bringen muss.“ Nichtsdestotrotz gibt es auch einige Punkte, die dem Vermieter nicht zwangsläufig mitgeteilt werden müssen. Dazu gehören Familienplanung, Tiere und die Schufa. Bei Tieren verhält es sich so, dass der Mieter sein bereits vorhandenes Tier vor Mietvertragsabschluss nicht abgeben, dem Vermieter jedoch Bescheid sagen muss. „Bei der SCHUFA kann man sich genau überlegen, wie viele Daten man weitergibt. Wichtig sind nur Gehaltsnachweise“, so Filor.  

Zinsen für Baukredite auf Rekordhoch

Schon seit Jahren werden am deutschen Immobilienmarkt Zinssprünge für Hypothekenkredite verzeichnet. Fakt ist: Wenn man sich den Immobilientraum erfüllen möchte, muss man immer tiefer in die Tasche greifen. Wohnraum wird zunehmend teurer, sei es eine eigene Wohnung oder ein Haus. Parallel dazu steigen die Immobilienpreise. Oft geht der Erwerb einer Immobilie mit einer Kreditfinanzierung einher. Auch hier findet eine Aufwärtsbewegung am Markt statt und es werden Hypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen mit einer Steigerung von drei Prozent erwartet. Derzeit liegt der Zins noch bei rund 2,12 Prozent. Seit vergangenem Dezember (0,9 Prozent) haben sich die Zinsen verdoppelt.

 

Zinsen für Baukredite auf Rekordhoch

 

„Die Zinsen für Baukredite haben den höchsten Sprung seit 1999 erlebt“, bestätigt auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf Daten des Immobilienfinanzierer Interhyp. Dieser geht davon aus, dass es einen weiteren Anstieg der Bauzinsen auf 2,5 bis drei Prozent für zehnjährige Darlehen geben könnte. Allgemein steigt das Zinsniveau nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa.

 

Inflation beeinflusst Immobilienmarkt

 

Die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen erlebt derzeit den Stand seit Mitte 2015. Die Bauzinsen orientieren sich an den Renditen der Bundespapiere. „Das bedeutet also, dass der Anstieg der Darlehenszinsen für Immobilienfinanzierungen auch mit den Teuerungsraten in ganz Europa zusammenhängen“, fügt Thomas Filor hinzu und beruft sich auf das Statistische Bundesamt. Dieses bezifferte den Anstieg der Preise für den Monat März auf 7,3 Prozent. Nicht nur in Europa, auch in den USA, spürt man die Inflation, welche den Immobilienmarkt beeinflusst. Die Europäische Zentralbank (EZB) bespricht bereits geldpolitische Maßnahmen, um die Teuerung im Zaum zu halten.

 

Der Traum vom Eigenheim

 

Durch die niedrigen Zinsen der vergangene Jahre konnte sich viele Menschen ihren Wunsch nach einer eigenen Immobilie erfüllen. Bauherren konnte trotz steigender Preise eine Immobilienfinanzierung verwirklichen. Das dürfte sich in Zukunft schwieriger gestalten, ist aber nicht unmöglich. Vielversprechend bleibt die Investition allemal, da bei den Preisen für Immobilien in Deutschland keine Trendwende zu sehen ist. So meldet das Statistische Bundesamt sogar einen Rekordanstieg für das letzte Quartal 2021.

 

Auch der Immobilienmarkt muss klimaneutral werden

Deutschland soll bis 2045 klimaneutral werden. Dieses Ziel betrifft natürlich auch die Immobilienbranche. Dafür muss natürlich auch genügend Geld in die Hand genommen werden. Die KfW geht derzeit davon aus, dass ungefähr fünf Billionen Euro benötigt werden könnten, um das Klimaziel in allen Sektoren und Wirtschaftszweigen zu erreichen. Allein für den Gebäudesektor könnten wohl 636 Milliarden Euro anfallen. Es reicht nicht aus, Gebäude nur auf einen niedrigen Energiestandard zu bringen, man muss auch langfristig planen, wie man künftig effizientere Gebäude bauen kann.

Bauboom erreicht nach 20 Jahren seinen Höhepunkt

Deutschland baut so viele Wohnungen wie zuletzt im Jahr 2001. Der Bauboom hält trotz der Corona-Pandemie an und hat einen Höchststand erreicht. Das zeigen aktuelle Auswertungen des Statistischen Bundesamts. Demnach habe der Wohnungsbau in Deutschland das größte Plus im Jahr 2020 verzeichnet, erstmals so hoch wie vor 20 Jahren (2001). So erhöhte sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen auf 306.376 Einheiten (+ 4,6 Prozent). Bereits seit 2011 begann der Bauboom in Deutschland. Nach der globalen Finanzkrise erholten sich die Märkte und immer mehr Menschen begannen, Immobilien zu kaufen. 

Stufenmodell: CO2-Preis

„Das vom Bundesministerium für Bau, Justiz, Wirtschaft und Klimaschutz vorgestellte progressive CO2-Bepreisungsmodell ist keine gerechte Lösung.“ So kommentierte Haus und Grund-Vorstand Kai Warnecke die am  . April 2022 bekannt gegebene Einigung. Mieter entscheiden über die Anzahl der Heiz- und Duschanlagen. Daher müssen sie alle Kosten  tragen.  Das bessere Ergebnis halbiert die Kosten. Es ist auch eine Verbesserung gegenüber den Plänen für den Regierungsdeal, wenn die Verordnung erst Anfang nächsten Jahres in Kraft tritt. „Aber es ist und bleibt  aus klima- und sozialpolitischen Gründen eine schlechte Lösung, die wir ablehnen. Statt einer Teilung sollte die Pro-Kopf-Klimawährung aus Einnahmen aus der CO2-Bepreisung finanziert werden. Einkommensschwache Mieter und Vermieter werden effizienter abgeräumt.“ als Warnecke sagte. Er weist auch darauf hin, dass die Eigentümer entgegen mancher Behauptung nicht einmal einfach eine neue Heizung einbauen können. Neben Geld fehlt es oft an technischen Lösungen, zum Beispiel bei Altbauten in der Innenstadt. Zudem mangelt es an qualifizierten und unabhängigen Energieberatern und Installateuren mit dem richtigen Know-how. Quelle: haus-und-grund

Viele renovierungsbedürftige Immobilien in Deutschland

Alte Häuser sind schön und beliebt. Doch oft werden der gewaltige Sanierungsbedarf und die zahlreichen Pflichtreparaturen immens unterschätzt. So können vermeintliche Schnäppchen im Endeffekt sehr teuer werden. Laut Statistischem Bundesamt sind mehr als die Hälfte der rund 19 Millionen Wohngebäude in Deutschland älter als 40 Jahre. Rund fünf Millionen Häuser stehen sogar seit mehr als 60 Jahren. Der Immobilienboom der vergangenen Jahre hat dafür gesorgt, dass auch diese älteren Häuser Abnehmer finden. Vor allem für junge Familien gelten diese als preiswerter Einstieg in Sachen Wohneigentum. Dementsprechend kosten frei stehende Eigenheime, die 40 Jahre und älter sind, häufig sogar nur die Hälfte und weniger als vergleichbare Neubauten. Doch die Jahre sieht man den Immobilien auch oft an: Laut einer Umfrage des Marktforschungsinstituts GfK hält sogar jeder dritte deutsche Grundeigentümer sein Haus für renovierungsbedürftig.

Mehr Bauland in Deutschland muss her

In den deutschen Metropolen kann es zu Engpässen kommen, da Bauland fehlt. Wenn die Bundesregierung ihr Ziel von mindestens 375.000 Wohnungen jährlich erreichen wollen, müsse Bauland schneller und günstiger ausgewiesen werden. Auch zu langwierige Planungsprozesse und Ausuferungen bei den Baukosten aufgrund zu vieler Auflagen würden die Schaffung neuer Wohnungen beeinträchtigen. Die Verbände sind sich daher einig: Das Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz muss zügig kommen und es muss dauerhafte steuerliche Verbesserungen für den Wohnungsbau geben.

Eigenheime richtig versichern

In Zeiten des Klimawandels kommen Wetterextreme immer häufiger vor und zerstören auch Immobilien. Daher sollte Eigentümer von Immobilien eine Elementarversicherung abschließen. Erst vergangenen Sommer wurden Ortschaften durch Starkregen zerstört. Viele Immobilienbesitzer blieben auf einem großen Teil der Kosten sitzen. Die Gebäudeversicherung deckt zwar Schäden durch Leitungswasser, Feuer, Sturm und Hagel ab – aber kein Hochwasser.

Immobilien in mittelgroßen Städten werden beliebter

Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt ungebrochen: Mittlerweile erfreuen sich nicht nur die Großstädte großer Beliebtheit, sondern auch kleinere Städte mit bis zu 100.000 Einwohnern. Hier kam es besonders in Nordrhein-Westfalen sowie Nord- und Süddeutschland zu enormen Preissteigerungen. So brauch man sich vor einer Immobilienblase wohl kaum sorgen, weder in den Metropolen, noch in den Kleinstädten. Das bestätigen auch aktuelle Zahlen von Immowelt AG, die 83 mittelgroße deutsche Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern und deren Immobilienmarkt untersucht hat.

EU plant Dekarbonisierung von Immobilien

In der EU gibt es eine neue Gebäuderichtlinie. Diese will den Einsatz fossiler Brennstoffe bei Immobilien künftig verbieten. Dafür sollen staatliche Förderpakete geschaffen werden. Vor allem seit Putins Angriffskrieg auf die Ukraine werden die Ziele, sich von fossilen Brennstoffen zu lösen, immer konkreter und die Forderungen lauter. Gerade in Deutschland sind die meisten Haushalte von Importen aus Russland abhängig. Die Preise für Öl und Gas sind in den vergangenen Wochen enorm gestiegen. Im Rahmen des europäischen Green Deals überlegen die Mitgliedstaaten nun, wie man die Dekarbonisierung von Gebäuden fördern kann.

Marktwert der Immobilie steigt durch Klimaeffizienz

Der Immobiliensektor macht mehr als ein Drittel der EU-weiten Treibhausgasemissionen aus. Dementsprechend muss hier viel passieren, um Klimaneutralität bis 2050 zu realisieren. Der Immobiliensektor muss seinen CO2-Ausstoß reduzieren. Tatsächlich steigert sich mittlerweile der Marktwert einer Immobilie, je klimafreundlicher diese ist. Auch die Vorgaben für Neu- und Bestandsbauten werden immer strenger.

Wohnungsneubau für Kriegsgeflüchtete

150 000 Menschen mussten bisher aus dem Krieg in der Ukraine fliehen und sind nach Deutschland gekommen. Nun bedarf es genügend Wohnraum, um alle Geflüchteten unterzubringen. Langfristige Wohnlösungen können nur durch Neubau gefunden werden. Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft ZIA rechnet mit bis zu 500 000 zusätzliche Wohnungen, die durch den Krieg benötigt werden. Vor allem muss der Bau zeitnahe geschehen, um Kriegsgeflüchtete menschenwürdig unterzubringen.

Verkaufspreis steigern durch Renovierungen

Schon kleinere Renovierungen an der Immobilie können sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken.

„Kleine Renovierungsarbeiten und Reparaturen an der Immobilie wirken sich positiv auf den Verkaufspreis aus“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg aus eigener Erfahrung. Diese Aussage belegen auch die Zahlen zur aktuellen Studie vom Immobilienmakler Homeday. Demnach stimmen zwei Drittel der befragten Immobilienexperten zu, dass sich kleinere Renovierungen lohnen – bei umfangreichen Renovierungen sind die Befragten hingegen etwas vorsichtiger. 

„Für den Verkauf einer Immobilie sollten Mängel beseitigt werden. Die Hoffnung auf einen höheren Verkaufspreis sind gerechtfertigt. Der finanzielle und zeitliche Mehraufwand ist meist effektiv beim Verkauf. Kaufinteressenten müssen schon sehen, dass man noch mal in essenzielle Bereiche der Immobilie investiert hat, um den höheren Verkaufspreis zu rechtfertigen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu.

Der Umfrage zufolge sind nur 18 Prozent der Meinung, dass sich solche kleinen Renovierungen nicht lohnen. So vor allem die günstigen Maßnahmen. Lohnenswert seien vor allem die Maßnahmen, die den ersten Eindruck bei der Besichtigung der Immobilie verbessern, wie zum Beispiel frisch gestrichene Wände. „Bei höheren Investitionen muss man vorher wirklich rechnen, ob sich das rentiert beim Verkauf der Immobilie. Oft rentiert es sich mehr, transparent in der Anzeige auf Bereiche aufmerksam zu machen, welche Modernisierungsbedarf haben“, kommentiert Thomas Filor aus Magdeburg. 

Die Studie zeigt, dass sich laut Meinung der befragten Immobilienexperten folgende Maßnahmen effektiv auf einen höheren Verkaufspreis auswirken: Wände streichen (59 Prozent), gefolgt von Ausstattungsqualität, einer modernen Heizung (52 Prozent) und einem modernen Bad (50 Prozent). Hinzu kommt eine frisch gestrichene Fassade (41 Prozent) sowie ein neuer Bodenbelag (23 Prozent). „Bedenken sollte man aber auch, dass Kaufinteressenten unterschiedliche Geschmäcker und Prioritäten beim Immobilienkauf haben. Man sollte also versuchen, schlicht und zeitlos zu renovieren und sich aufwändigere Sachen lieber sparen“, so Immobilienexperte Thomas Filors Schlusswort zu dem Thema.

Umfrage zur Beliebtheit von Immobilien als Kapitalanlage

Die eigene Wohnung oder das eigene Haus sind hierzulande als Kapitalanlage besonders beliebt. Vor allem die berufstätigen Deutschen vertrauen der Investition in Immobilien. Das zeigt auch eine Umfrage des Versicherungsvereins HDI. Demnach haben nämlich über die Hälfte der Befragten (51 Prozent) großes Vertrauen in ihre eigene Immobilie. Im Vergleich dazu haben lediglich 22 Prozent Vertrauen in die gesetzliche Rente. Immerhin 24 Prozent vertrauen der altbewährten Lebens- und Rentenversicherung. Laut Studie ist bei fast jedem oder jeder dritten Berufstätigen in der Corona-Zeit das Vertrauen in die eigene Immobilie als Kapitalanlage gestiegen ist. Im Kontrast dazu ist das Vertrauen während der Corona-Pandemie bei jedem oder jeder vierten Beschäftigten in Sparkonten und die gesetzliche Rente gesunken. 

Neubauziele der Bundesregierung

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hält das Wohnungsbauziel der Ampel-Koalition für zu optimistisch. 

„Die neue Bundesregierung plant ursprünglich, 400.000 neue Wohnungen jährlich zu schaffen. Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft sieht diese Hochrechnungen aber kritisch“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Leider mangelt es seit Jahren an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. Vor allem in den Großstädten hatten alle Parteien im Wahlkampf versprochen, neue Wohnungen zu schaffen. Die gewählte Bundesregierung möchte ihre Versprechen nun in die Tat umsetzen. Die Ampelkoalition will also jedes Jahr 400.000 Wohnungen schaffen. 100.000 davon sollen Sozialwohnungen sein“, fügt Thomas Filor hinzu.

Nun widerspricht aber das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und meint, dass diese Zielvorgabe zu hoch angesetzt sei, da man mittel- bis langfristig Überkapazitäten befürchtet – das also Neubau entsteht, der später nicht genutzt wird und leer steht. Laut Hochrechnungen im Gutachten vom IW bräuchte Deutschland nur 310.000 neue Wohnungen pro Jahr. Das IW fürchtet auch, dass Bund und Länder einen zweistelligen Milliardenbetrag dafür zahlen werden. „Hier scheiden sich auf jeden Fall die Interessen einer Ampelkoalition und eines Wirtschaftsinstituts. Im Endeffekt zählt aber, dass der Wohnungsbaubedarf in den Großstädten, aber auch im Umland gedeckt werden kann. In ländlichen oder strukturschwachen Gegenden findet man dann hingegen viel Leerstand“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. 

Im Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft wird offen angezweifelt, dass die Regierung ihr Neubauziel realisieren wird, meinte auch der Zentrale Immobilienverband ZIA. Für eine Legislaturperiode würde dies einfach zu viel Zeit in Anspruch nehmen. „Derzeit fehlt es auch an Facharbeitern und Personalkräften aus den verschiedensten Bauberufen. Hier merket man die Auswirkungen der Corona-Pandemie, was die Neubautätigkeit weiter einschränken könnte. Die Baupolitik muss eine vernünftige Neubauaktivität gewährleisten, egal welche Partei gerade an der Macht ist. Das gilt auch für energetische Sanierungen, welche im Zuge der Klimaneutralität bis 2045 realisiert werden sollten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor.

Immobilien und Anschlussfinanzierung

Immobilienbesitzer, deren Finanzierungen in den kommenden Jahren auslaufen, sollten folgendes beachten: Sogenannte Prolongationen, also Anschlussfinanzierungen, sollte man rechtzeitig angehen und mit dem jeweiligen Kreditinstitut eine möglichst langfristige Lösung finden. Dafür gibt es zwei Gründe: Zum einen sei die Handlungsfreiheit der Finanzierer aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zunehmend eingeschränkter. Je früher man sich dabei um seine Finanzierung kümmere, umso besser. Zum anderen könne man sich jetzt durch ein aktives Neufinanzieren die derzeit noch günstigen Konditionen sichern, zumindest dann, wenn der Finanzierer mitspielt und beispielsweise keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das sei in jedem Fall besser, als gegebenenfalls in eine Phase höherer Zinsen zu kommen, in der dann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer ausfallen könne als derzeit. Wichtig sei dabei auch, auf eine möglichst lange Zinsfestschreibung zu setzen. Genauso wichtig sei es auch abzuwägen, ob sich nicht gegebenenfalls sinnvollere Alternativen bieten.

Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2021

Im Jahr 2021 sind sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise für Immobilien noch einmal kräftig angestiegen. 

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit den steigenden Preisen für Mieten und Kaufen am Immobilienmarkt. „Tatsächlich sind die Mietpreise und Kaufpreise im vergangenen Jahr drastisch gestiegen“, erklärt Thomas Filor und bezieht sich dabei auf das ihr Frühjahrsgutachten des Branchendachverbandes ZIA. Deren Studien zeigen eindeutig, dass die Mietpreise im Jahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr noch einmal stärker gestiegen, nämlich durchschnittlich um 3,7 Prozent. Diese Entwicklung konnte man vor allem im Westen des Landes beobachten. Die Top-7-Städte, welche ohnehin schon teuer sind, legten auch noch mal 2,7 Prozent im Mittel zu. Des Weiteren kam es zu einer sogenannten „Suburbanisierung“. 

„Menschen haben nicht nur Interesse, in den beliebten Großstädten zu wohnen, es verschlägt immer mehr an den Stadtrand, den Speckgürtel oder den nächsten Landkreis etwas außerhalb“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu. Im Bereich Eigentumswohnungen war der Preisanstieg noch spürbarer: Im Jahr 2021 kostete der Quadratmeter rund 3100 Euro (Plus 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr). So haben sich kreisfreie Städte in Ostdeutschland um fast ein Fünftel verteuert. Die Preissteigerungen in den ostdeutschen Landkreisen lagen bei rund 17 Prozent. „Der Trend etwa außerhalb zu mieten oder zu kaufen, hat sich schon vor der Corona-Pandemie angekündigt. Daher werden diese Gegenden jetzt auch erheblich teurer. Denn vor allem Familien finden in den überteuerten Großstädten kaum noch bezahlbaren Wohnraum und entscheiden sich dann für das Umland, wo das Preisniveau etwas niedriger ist“, erklärt Thomas Filor. 

Tatsächlich sind die Preisentwicklungen in der Immobilienbranche je nach Standort recht unterschiedlich. Wichtig sei es, dass die Politik bezahlbaren Wohnraum schafft, um den Wohnungsmangel hierzulande zu bremsen und bezahlbaren Wohnraum zu realisieren. „Gleichzeitig müssen auch Reize für Investoren bestehen bleiben, der deutsche Immobilienmarkt ist immerhin sehr international sehr beliebt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 2021 wurden etwa 315.000 neue Wohneinheiten in Deutschland realisiert.

Nachfrage nach Immobilien reicht auch über die Städte hinaus

Die Nachfrage nach Immobilien kennt seit nunmehr einem Jahrzehnt nur eine Richtung: nach oben. Was zunächst nur für Metropolen und A-Städte galt, findet man mittlerweile in ganz Deutschland: vielversprechende Immobilienstandorte. B-Städte und mittlere Großstädte sind beliebter denn je. Das heißt natürlich nicht, dass es auch immer Risiken gibt und alle Anleger mit jeder Immobilieninvestition gut fahren. Wichtig ist, dass man sich Zeit nimmt und sich von Experten beraten lässt, weiß auch Immobilienexperte Thomas Filor. Außerdem haben sich die jeweiligen Finanzierungskosten durchaus verändert. Dazu zählen die Nebenkosten, die Maklerprovisionsteilung sowie die Höhe der Grunderwerbsteuer. Auch die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals hat massive Auswirkungen auf die gesamte Finanzierung und die Zinsbindung.

Solaranlagen werden immer beliebter

Eigenheimbesitzer setzen aufgrund steigender Energiepreise immer häufiger auf Solaranlagen.

„Laut einer aktuellen Umfrage setzt derzeit jeder vierte Eigenheimbesitzer auf Solaranlagen beim Hausbau. Photovoltaikanlagen sind längst nicht mehr nur ein Zukunftstrend. Vor allem mit Blick auf die stetig steigenden Kosten für Strom, Gas und Heizöl suchen viele Menschen nach bezahlbaren und grünen Alternativen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine Umfrage von Zolar, der digitalen Plattform für grüne Energie. Die Energiepreise haben im vergangen Jahr Rekordpreise erreicht. Außerdem haben viele Anbieter für Strom und Gas ihre Preise zum Jahreswechsel weiter erhöht.

„Das bedeutet eine erhebliche Mehrbelastung für Immobilienbesitzer, aber auch Mieter. Verschiedene Analysen haben ergeben, dass die Energiekosten in Deutschland innerhalb eines Jahres um 35 Prozent gestiegen sind. So zeigt die Zolar-Studie auch auf, dass sich 44 Prozent der befragten Eigenheimbesitzer große Sorgen um die gestiegenen Energiekosten machen. Weitere 43 Prozent sind zumindest etwas besorgt. Lediglich 13 Prozent sorgen sich kaum oder gar nicht um die Mehrbelastung“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

Interessanterweise haben sich aber die Befragten, die sich kaum oder wenig sorgen, ohnehin schon im Vorfeld für eine eigene Solaranlage entschieden und schätzen die kostengünstige und zugleich klimafreundliche Alternative im Vergleich zu den teuren Preisen der Energieversorger. „Hat man eine eigene Solaranlage, kann man beispielsweise Strom auf dem Dach produzieren. So sind Immobilienbesitzer unabhängiger“, so Filor. 

Immerhin plant jeder vierte Befragte (26 Prozent) sich in den nächsten zwei Jahren in eine Solaranlage anzuschaffen. Bei den 35-44-Jährigen und 55-65-Jährigen ist es sogar jede dritte Person (29 Prozent). Des Weiteren wollen 13 Prozent ihren Strombedarf über alternative Energiequellen abdecken. Auf der anderen Seite will eine Vielzahl der Befragten (64 Prozent) Energiekosten sparen, indem der Verbrauch gedrosselt wird. „Erstaunlich ist auch die Motivation, mehr zum Klima- und Umweltschutz beizutragen und gleichzeitig zu sparen. Vor allem, weil der Strombedarf deutscher Haushalte künftig tendenziell eher weiter steigen dürfte“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Eigenbedarfskündigung muss gut begründet sein

Möchte eine Eigentümerin oder ein Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, so muss diese gut begründet sein, damit sie vor Gericht standhalten kann. So entschied das Landgericht Berlin (Az: 63 S 192/19) kürzlich, dass Eigentümer den Grund für den Eigenbedarf verständlich erläutern müssen. Eine Räumungsklage darf nicht einfach ausgesprochen werden. Im verhandelten Fall wollte ein Vater, Besitzer der Immobilie, seinen Sohn einziehen lassen und wollte die Mieter daher raus haben. Jedoch machte er vor Gericht widersprüchliche Angaben. Schlussendlich lehnte das Landgericht Berlin die Räumungsklage ab – ein berechtigtes Interesse liege nicht vor. 

Männer sind dominanter beim Immobilienkauf

In einer deutschlandweiten Umfrage des Finanzdienstleisters Dr. Klein, welche unter Immobilieneigentümern durchgeführt wurde, heißt es, dass Männer wohl häufiger die Initiative in Sachen Eigenheim ergreifen. Außerdem bringen sie mehr Eigenkapital in den Finanzierungspool. Das hat natürlich unterschiedliche Gründe, die weit über Risikobereitschaft hinaus gehen. Die Mehrzahl der befragten Männer (vier von fünf) gaben an, die Immobiliensuche ins Leben gerufen zu haben, davon hätten ganze 74 Prozent sogar ihre Wunschimmobilie gefunden. Trotzdem hieß es, dass das Erstgespräch für die Finanzierung und Budgetberatung meist von Frauen vereinbart wurden. Tatsächlich dürfte die Verteilung dann doch nicht so klar sein, wie es zunächst scheint. Frauen entscheiden tendenziell mehr im Hintergrund, während Männer einen höheren Redeanteil. In der Studie gaben 63 Prozent der befragten Männer an, sie hätten beim Immobilienkauf auf jeden Fall mehr Kapital zur Verfügung gestellt. Interessant ist dabei, dass es in Ostdeutschland eher üblich ist, dass Frauen und Männer sich die Kosten teilen. Des Weiteren hatte jeder siebte befragte Mann das Gefühl, dass die Frau mehr Abstriche machen muss beim Immobilienkauf, als er selbst – gleichzeitig hatten nur fünf Prozent der Frauen das Gefühl, sie müssen Kompromisse eingehen. Für die finale Kaufentscheidung haben 64 Prozent der Frauen die Nase vorn.

Energetische Sanierung wird gefördert

Die energetische Sanierung wird durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert. Dies gilt für Bestandsimmobilien. Förderfähig sind Ausgaben maximal 60.000 Euro – das gilt pro Wohneinheit. Des Weiteren gibt es 20 Prozent für Arbeiten an Gebäudehülle, Anlagentechnik oder Heizung und sogar 45 Prozent Förderung, wenn man auf eine klimafreundliche Heizung umsteigt. Entscheidend ist, dass die Antragstellung durch die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten erfordert.

Mieten und Kaufpreise steigen auch im Jahr 2022

Laut aktuellen Zahlen von F+B steigen die Mieten und Kaufpreise weiterhin. Jedoch sei der Anstieg nicht mehr ganz so stark wie damals. Im dritten Quartal 2021 sind die Preise vielerorts erstmalig gesunken. Nun stellt sich natürlich die Frage, ob sich auf dem Immobilienmarkt wirklich eine Wende abzeichnen wird. Das widerspricht auch der Annahme, dass derzeit direkt alles verkauft wird, was auf dem Immobilienmarkt angeboten wird. In einigen Städten geht es preislich abwärts. Im Umland steigen die Preise auch enorm. Abzuwarten sind außerdem die Auswertungen für das vierte Quartal 2021. Die Prognosen für dieses Jahr sehen zumindest vielversprechend aus. 

Finanzierung des Eigenheims

Für die Finanzierung des Immobilieneigentums sollte man die eigenen Finanzen im Vorfeld gut kennen und auch einen Puffer anlegen.

Magdeburg, 21.01.2022. Der Immobilienexperte aus Magdeburg, Thomas Filor, empfiehlt allen Kaufinteressierten, einen Kassensturz zu machen, bevor man eine Immobilie kauft. „Zum einen muss man festhalten, dass Immobilien zwischen 2010 und 2020 deutlich teurer geworden sind. So sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesem Zeitraum um circa 65 Prozent gestiegen. Plant man jetzt also einen Hauskauf, sollte man sich seine Finanzen genau anschauen, vor allem den Eigenanteil“, erklärt Thomas Filor. „Denn bis eine Immobilien abbezahlt ist, können viele Jahre ins Land ziehen, Reparaturen und Instandhaltungskosten sowie Energiekosten und Steuern, kosten Geld, welches man auch in Zukunft aufbringen muss“.

Wer vom Immobilienboom profitieren will, muss schnell sein: „Die historisch niedrigen Zinsen dürften nicht immer so niedrig bleiben. Man muss schauen, wo die Schmerzgrenze liegt, was die Immobilienfinanzierung betrifft. Beispielsweise braucht man bei einer Immobilie, die eine halbe Millionen Euro kostet und einem Eigenkapital von 100 000 Euro ein Darlehen von 439 500. Kann man aber nur 1000 Euro im Monat für Tilgung und Zinsen ausgeben, bleiben nach 15 Jahren immer noch 330 000 Euro Schulden. Steigen in der Zwischenzeit die Zinsen, wird es unter Umständen schwierig mit der Anschlussfinanzierung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter. 

Würde beispielsweise das Zinsniveau um fünf Prozent steigen, müsste man monatlich 500 Euro mehr auf den Tisch legen, damit man ein Prozent tilgt. „Eine Immobilienfinanzierung zu planen, heißt auch, ehrlich zu sich selbst zu sein. Man muss die Einnahmen und Ausgaben so realistisch wie möglich kalkulieren und auch ein paar schlechte Szenarien, wie eine teure Reparatur oder eine teure Sanierung mit einplanen. Am wichtigsten ist es, dass man weiß, wie viel Geld man zur freien Verfügung hat. Nur dann weiß man genau, wie viel Geld man monatlich für Zins und Tilgung zahlen kann. Als kleiner Leitfaden gilt, dass man nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufbringt. Dazu zählen auch sämtliche Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser und Steuern“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Mehr als 100 Milliarden Euro wurden 2021 in deutsche Immobilien investiert

Im Jahr 2021 haben internationale und nationale Investoren zusammen mehr als 100 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert. Das entspricht einem Rekordwert und einem Plus von 36 Prozent gegenüber 2020. Laut BNP Paribas Gruppe beträgt das Gesamtvolumen rund 115 Milliarden Euro. Vor allem durch die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia ist das größte Wohnungsunternehmen Europas entstanden. Am beliebtesten war die Hauptstadt Berlin bei den Investoren. Wohnimmobilien sind die beliebtesten Immobilien bei den Investoren, gefolgt von Büroobjekten. Einzelhandelsimmobilien sind mit einem Marktanteil von acht Prozent die drittbeliebtesten Immobilien.

Immobilienpreise explodieren auch im Umland der beliebten Städte

Aktuellen Zahlen zufolge haben sich Neubauwohnungen im vergangenen Jahr gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum bis zu 13,1 Prozent verteuert. Den geringsten Preisanstieg der untersuchten Metropolregionen verzeichnen Hamburg und Umland mit 1,6 Prozent. Ganz im Gegensatz zu München und umliegenden Regionen, die Preissteigerungsraten von 11,2 Prozent sahen. Die durchschnittlichen Verkaufspreise liegen in der Region inzwischen bei über 8.800 Euro pro Quadratmeter und bleiben mit Abstand die teuersten des Bundesgebiets. In den weiter nördlich gelegenen deutschen A-Städten folgen Frankfurt mit Preisen in der Höhe von 7.477 und Düsseldorf mit 7.096 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ergeben sich Wachstumsraten von 13,1 in Düsseldorf und 10,3 Prozent in Frankfurt. In Berlin kosten Neubauwohnungen inzwischen durchschnittlich 6.443 Euro, das sind mehr als 6 Prozent Zuwachs. Die Bundeshauptstadt rangiert nach München, Frankfurt und Düsseldorf nunmehr an vierter Position im Ranking der höchsten durchschnittlichen Angebotskaufpreise. Der Preisboom vieler Metropolen erreicht jetzt auch ihr Umland.

Änderungen auf dem Immobilienmarkt 2022

Mit dem neuen Jahr kommt auch ein neues Mietrecht: Thomas Filor erklärt, was sich für Vermieter 2022 ändert.

Magdeburg, 11.01.2022. „Da Deutschland im vergangenen Jahr eine neue Regierung mit neuer Koalition gewählt hat, ändert sich auch so einiges in der Wohnpolitik. Zu den zentralen Themen gehören das Heizen, die Grundsteuerreform, Zensus, Nebenkostenprivileg sowie Teilwarmmiete und Mietanpassungen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Tatsächlich ist bereits Ende letzten Jahres, am 1. Dezember 2021, eine neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten: Vermieter müssen ihren Mietern ab sofort monatlich eine Verbrauchs- und Abrechnungsinformation zukommen lassen – vorausgesetzt die Immobilie ist bereits mit fernablesbaren Messgeräten für den Wärmeverbrauch ausgestattet. „Neben dem ermittelten Verbrauch müssen Vermieter auch Auskunft über die enthaltenen Steuern oder den Brennstoffmix geben. Die Informationen können dann per Brief oder E-Mail verschickt werden oder man nutzt ein Online-Portal“, fügt Thomas Filor hinzu.

Fernablesegeräte müssen bis 2026 überall installiert werden. Des Weiteren hat die Ampel-Regierung in ihrem Koalitionsvertrag eine Teilung der CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien zwischen Mieter und Vermieter vorgesehen. Darüber hinaus soll es Änderungen beim Thema Heizkosten geben, die noch nicht finalisiert wurden. Dabei geht es um die sogenannte Teilwarmmiete, die man bereits aus Schweden kennt. „Vermieter bieten hier ihre Immobile zu einem Mietpreis inklusive Heizkosten. Die Heizkosten liegen dann im Durchschnitt zwischen 20 und 22 Grad. Mieter, die mehr heizen, zahlen dann auch die Differenz. Hier soll auch die Umlage von Kosten für energetische Maßnahmen bedacht werden, wie die Dämmung oder der Austausch einer veralteten Heizung“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu.

Schließlich wird es im Jahr 2022 auch schwieriger werden, eine Mietanpassung durchzuführen. Ab dem 1. Juli 2022 tritt das Jahr verabschiedete Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Das heißt, dass es in Städten mit über 50.000 Einwohnern eine Mietspiegelpflicht geben wird für deren Umsetzung man ein Jahr Zeit hat. In Städten mit mehr als als 100.000 Einwohnern dürfen nur noch qualifizierte, nach wissenschaftlichen Kriterien erstellte Mietspiegel als Rechtfertigung für eine Mieterhöhung angesehen werden. Die Mietpreisbremse soll bis 2029 weiterlaufen. „Zu guter Letzt gibt es noch drei offene Punkte: Ab 1. Dezember 2022 eine neue Rechtsverordnung, laut der Makler ihre Fachkenntnisse nachweisen müssen, beispielsweise durch ein Zertifikat. Ab dem Stichtag 15. Mai 2022 wird mit der EU-weiten Zählung von Immobilien begonnen, auch Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) genannt. Als Vermieter müssen dann Angaben zu Gebäude, Wohnungsgrößen, Baualter, Nettokaltmiete und Ähnliches beantwortet werden. Ab dem 31. Oktober 2022 müssen Immobilieneigentümer Angaben über ihre Immobilien beim Finanzamt einreichen. Auf Basis dieser Informationen wird dann 2025 die Grundsteuer neu berechnet“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Baufinanzierungen steigen

Der Anstieg der Baufinanzierungen in Deutschland wird sich weiter fortsetzen. Das zeigt eine Studie der Beratungsgesellschaft PwC. Immobilienkredite erwarten demnach erneut ein Rekordjahr. Laut PwC sei das Neugeschäft von Banken und Sparkassen mit Baufinanzierungen von Januar bis Oktober auf 235 Milliarden Euro gestiegen (Vorjahreszeitraum: 228 Milliarden Euro). Immobilienkäufer sollten bald mit steigenden Kreditkosten rechnen. Mit der steigenden Inflation kommen nämlich auch die steigenden Bauzinsen. Die historisch günstigen Konditionen sollte man sich sichern, solange es noch geht. Ein entsprechendes Eigenkapital sollte natürlich gewährleistet sein, sodass man auch eine sichere Tilgung gewährleisten kann. Einen leichten Zinsanstieg sollte man immer mit einkalkulieren.

Immobilien sind eine lohnende Kapitalanlage und Altersvorsorge

Immobilien gelten als sehr lohnende Kapitalanlage und als gute Altersvorsorge. Vor allem in Deutschland gab es einen enormen Immobilienboom, der seit nunmehr zehn Jahren anhält. Trotzdem wohnen in allen anderen EU-Ländern mehr Menschen in Eigentumswohnungen oder Häusern. Deutschland liegt beim EU-Vergleich zur Eigenheimquote auf dem letzten Platz. Das hat die Statistikbehörde Eurostat ermittelt. Schaut man auf den EU-Durchschnitt wohnen fast 70 Prozent der Bevölkerung in einem Eigenheim und 30 Prozent zur Miete. In Deutschland sind es bisher nur knapp 50 Prozent mit einem Eigenheim, der Rest sind Mieterinnen und Mieter. Auch in Österreich und Dänemark sieht es ähnlich aus. Am höchsten ist die Eigentumsquote in Rumänien, der Slowakei, Ungarn und Kroatien. In der Schweiz besitzen nur 42 Prozent der Bevölkerung Immobilieneigentum.

Die Nachhaltigkeit der Immobilie wird laut Studie immer wichtiger

Immobilienkäufern wird der energetische Zustand der Immobilie immer wichtiger. Das Thema Nachhaltigkeit ist also längst auch in der Immobilienbranche angekommen. 

Magdeburg, 21.12.2021. „Nach wir vor sind Immobilienkäufern die Faktoren Lage und Preis natürlich am wichtigsten. Diese beiden Kriterien sind immer noch die wichtigsten bei der Immobiliensuche hierzulande. Doch Nachhaltigkeit und Klimafreundlichkeit werden immer wichtiger und so ist der energetische Zustand einer Immobilie mittlerweile das drittwichtigste Kriterium“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine repräsentative Umfrage von ImmoScout24. Die Studie zeigt, dass für ein Drittel der Immobilienkäufer und Mieter der energetische Zustand der Immobilie eine hohe Relevanz hat. „Das ist nicht nur hinsichtlich des Klimas eine positive Entwicklung, sondern zeigt auch, dass immer mehr Menschen verstehen, dass energiefressende Immobilien eine teure Angelegenheit werden können“, erklärt Thomas Filor außerdem.

Für einen energetischen Zustand der Immobilie achten die meisten Menschen laut Studie auf eine moderne Heizungsanlage. Tatsächlich können Haushalte zwischen 74 und 430 Euro Heizkosten einsparen, wenn sie in einer energieeffizienten Immobilie wohnen. „Die Energiepreise explodieren aufgrund der Rohstoffknappheit. Die Beschaffungskosten für Gas, Öl und Strom sind enorm gestiegen. So gab es allein in diesem Jahr einen preislichen Anstieg von rund zehn Prozent. Das dürfte sich auch nächstes Jahr nicht ändern“, fügt Thomas Filor hinzu.

Die Studie zeigt außerdem, dass für 72 Prozent der Immobilieneigentümer die Lage der Immobilie am wichtigsten ist, gefolgt vom Kaufpreis (69 Prozent) und der Qualität (56 Prozent). „Der energetische Zustand ist beispielsweise viel wichtiger, als die Ausstattung der Immobilie. Zum energetischen Zustand gehören vor allem die Art der Heizungsanlage, Fenster und Dämmung des Objekts. Gute Fenster haben eine Doppelverglasung und Dächer und Außenwände müssen entsprechend gedämmt sein, damit ein Energieverlust vermieden wird. Derzeit werden noch knapp drei Viertel aller Haushalte in Deutschland mit Gas- oder Ölheizungen betrieben. Das muss und wird sich in Zukunft ändern, vor allem mit der neuen Generation an Immobilienkäufern“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Handlungsoptionen bei einem Wasserschaden in der Immobilie

Was tun bei einem Wasserschaden? Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps. 

Magdeburg, 17.12.2021. „Wasser kann an einer Immobilie enorme Schäden anrichten. Daher sollten Mieterinnen und Mieter besonders vorsichtig sein mit der Installation von bestimmten Geräten. Zu beachten ist, dass mache Hersteller angeben, dass die Wasseraufbereitungsanlage nicht gewartet werden muss. Kommt es dann trotzdem zu einem Wasserschaden, muss der Mieter nicht dafür haften“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf einen Fall, der vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-24 U 294/20) verhandelt wurde. Hier lag nämlich kein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht vor. In dem besagten Fall wurde ein Wasseraufbereitungsgerät in einer Arztpraxis eingebaut. Der Mieter hatte das Gerät extra von einer Fachfirma einbauen lassen.

„Im Benutzerhandbuch stand, dass die Anlage wartungsfrei ist, worauf sich der Mieter der Arztpraxis verlies. Die Anlage wurde also nicht regelmäßig überprüft. Als die Praxis dann über die Weihnachtsfeiertage und den Jahreswechsel geschlossen blieb, gab es einen Wasseraustritt aus dem Zuleitungsschlauch des Wasseraufbereitungsgeräts“, erklärt Thomas Filor den Fall. Der Wasserschaden richtete enorme Schäden in der Immobilie an, welche aber von der Versicherung übernommen wurden. Allerdings verlangte die Versicherung vom Mieter rund 176 000 Euro, als sie gemeinsam vor Gericht standen. Die Versicherung begründete ihre Forderung damit, dass der Mieter angeblich seine Verkehrssicherungspflicht verletzt, weil er das Gerät eben nicht regelmäßig überprüft und gewartet hat. 

„Da das OLG keine Pflichtverletzungen des Mieters sah, hatte die Versicherung kaum eine Aussicht auf Erfolg. Da das Gerät laut Handbuch wartungsfrei war, traf den Mieter keine Schuld. Des Weiteren argumentierte das Gericht, dass es sich hierbei um ein Verschleißteil handelt. Somit konnte der Mieter auch nicht er Fahrlässigkeit beschuldigt werden, weil er sich auf die technischen Angaben des Handbuchs verlassen hatte und diesen ja auch gefolgt ist“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.